Arrendamiento de Tierras Agrícolas: 10 Cosas (2021) Que Debe Saber
Si es propietario de tierras agrícolas o rancheras productivas que no va a usar, entonces es posible que desee considerar un arrendamiento de tierras agrícolas.
Los arrendamientos de tierras agrícolas pueden ser la solución a los problemas de todos.
Le permiten obtener un flujo de ingresos de su propiedad al tiempo que apoya a las empresas agrícolas, impulsa la economía local y aumenta el acceso de su comunidad a los alimentos y productos agrícolas locales.
Ya sea que usted sea un terrateniente o un agricultor, un arrendamiento de tierras agrícolas puede estar en su futuro.
Si lo es, esto es lo que necesita saber.
¿Qué es un arrendamiento de tierras agrícolas?
El arrendamiento de tierras es la forma más común de arrendamiento en la agricultura.
Este arrendamiento puede tomar la forma de un arrendamiento de alquiler en efectivo o un arrendamiento de participación en la cosecha.
Ambos arrendamientos permiten al agricultor cultivar la propiedad, pero implican diferentes tipos de tarifas de alquiler de tierras agrícolas.
Con un arrendamiento en efectivo, el inquilino pagará un precio fijo por acre o una tasa de arrendamiento fija por la tierra arrendada.
Es beneficioso para el propietario (propietario) porque se les garantiza un rendimiento predecible independientemente de los precios de los productos básicos.
Por esta razón, es arriesgado para el inquilino (el agricultor) porque debe pagar el alquiler independientemente de los cultivos que coseche.
Si bien las partes pueden negociar para ayudar a limitar su exposición a estos riesgos, los términos a menudo varían de una situación a otra.
Con un contrato de arrendamiento de cultivos compartidos, el propietario recibirá una parte de los cultivos que produce el inquilino a cambio del uso de la tierra.
La cantidad del recurso compartido dependerá típicamente de la costumbre local.
A cambio, el propietario generalmente aceptará pagar una parte de los costos de los insumos.
En esta circunstancia, el propietario está expuesto a más riesgos, pero también se beneficia de cualquier aumento de precio o productividad.
¿Importa si tengo un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas escrito u oral?
¡Sí, lo hace!
Los arrendamientos de terrenos orales solo son válidos siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Desafortunadamente, muchos arrendamientos de tierras de cultivo son orales, y esto puede crear problemas en el futuro.
Aunque muchas partes prefieren los arrendamientos orales, los arrendamientos escritos tienen beneficios y no se deben pasar por alto.
En primer lugar, un arrendamiento por escrito proporciona pruebas de las condiciones del arrendamiento en caso de que surja una controversia entre las partes en una fecha posterior.
Cada estado también tiene un “estatuto de fraude”.”
Esto requiere que ciertos tipos de contratos formalizados por escrito.
Estas leyes pueden variar de un estado a otro, por lo que le recomendamos que investigue antes de crear un contrato de arrendamiento de tierras agrícolas.
Sin embargo, los contratos inmobiliarios y los contratos que no se pueden cumplir en el plazo de un año suelen estar cubiertos por los estatutos de fraude de los Estados.
Si su contrato de arrendamiento agrícola oral se puede cumplir dentro de un año, generalmente quedaría fuera del estatuto de fraude.
Sin embargo, si dura más de un año, la mayoría de los estados necesitarán que se haga por escrito para que sea ejecutable.
¿Por qué debo poner mis tierras agrícolas a disposición para arrendamiento?
Hay algunas razones por las que los propietarios de tierras que no son agricultores pondrán sus tierras a disposición para arrendarlas.
He aquí por qué deberías considerarlo.
Es el mejor uso de la propiedad:
Si su tierra ha sido utilizada históricamente para la agricultura, entonces puede reconocerla como su mejor uso.
Incluso si no está equipado para cultivarlo usted mismo, eso no significa que no pueda llegar a un acuerdo con un agricultor experimentado que está buscando hacerse cargo de tierras adicionales.
Tiene sentido por razones fiscales:
Dependiendo de su estado, las tierras agrícolas pueden estar sujetas a impuestos diferentes a otros tipos de tierras.
Si su tierra se utiliza para la producción agrícola activa, podría ver una reducción sustancial en sus impuestos a la propiedad.
¿Quién no quiere eso?
Es su visión para su propiedad:
Tal vez nunca antes haya estado interesado en la agricultura, pero le encantaría hacer de este su proyecto ahora que tiene más tiempo en sus manos o está retirado.
Compraste la tierra, pero aún no sabes qué hacer.
Afortunadamente, puede arrendar su tierra a alguien que pueda ayudarlo.
¿Qué debo tener en cuenta al arrendar tierras agrícolas?
En esta sección, desglosaremos las consideraciones en propietarios y agricultores.
Esto es lo que debe tener en cuenta al entrar en un contrato de arrendamiento de granja.
Para propietarios de tierras:
- ¿Cuál es su razón para arrendar tierras?
- ¿Tiene un interés particular en ver la tierra utilizada para la agricultura?
- ¿Qué tipo de agricultura cree que es adecuada para su granja?
- ¿Le importa para qué se utiliza su tierra, o simplemente quiere que se evalúe el impuesto de tierras agrícolas?
- ¿Cuál es su visión para su propiedad a corto y largo plazo?
- ¿Planea arrendarlo por muchos años?
- ¿Tiene interés en cultivarlo usted mismo en algún momento?
- ¿Se conserva la granja?
- ¿Planea vender la propiedad en el futuro?
- ¿Cómo desea que se vea la propiedad?
- ¿Qué tipos de agricultura encajan en esa visión?
- ¿Cuán importantes son las prácticas de conservación de la tierra para usted?
- ¿Requiere que los inquilinos (agricultores) tengan un cierto nivel de ingresos de la tierra?
- ¿Cuándo necesita recibir pagos de alquiler?
- ¿Es su principal interés establecer un contrato de arrendamiento estándar con un agricultor, o desea participar más en la gestión de un negocio agrícola en su tierra?
- ¿De cuánto quiere ser responsable en la propiedad?
- ¿Hay servicios que le gustaría que hiciera su inquilino? Por ejemplo: mantenimiento de edificios, vallas, carriles agrícolas, bordes de campos, vías fluviales, etc.
- ¿Qué infraestructura y mejoras tiene su tierra ahora que serían atractivas para un agricultor potencial?
- ¿Qué podría agregar en el futuro usted o un agricultor para satisfacer las necesidades de la granja?
Para agricultores:
- ¿Qué características de la tierra son necesarias para producir los cultivos que pretende cultivar?
- ¿Qué infraestructura se necesita para su negocio agrícola?
- ¿Se necesita riego?
- ¿Necesita áreas de almacenamiento, cercas para ganado o cercas para ciervos?
- ¿Qué más necesitará para ayudar a que su negocio agrícola tenga éxito?
- ¿Cómo planea comercializar sus cultivos?
- ¿Planea vender sus cultivos en una ubicación externa?
- ¿Planea comercializar directamente los cultivos en la propia granja?
- ¿A qué distancia está dispuesto a viajar de la granja a un mercado fuera de la granja?
- ¿Tendrá un arreglo de vivienda que agregará un viaje al trabajo?
- Si el marketing directo en la granja es su objetivo, ¿el propietario está abierto a tener un puesto de granja o comercialización en la granja?
- ¿Qué tipo de acuerdo comercial está buscando?
- ¿Está buscando arrendar tierras para su propia explotación agrícola independiente?
- ¿Está buscando asociarse con un propietario de alguna manera? Por ejemplo: trabajar juntos en una empresa agrícola conjunta o trabajar para un propietario como gerente de granja
- ¿Para qué tipos de oportunidades de negocio está listo?
- ¿Por cuánto se alquilan las tierras agrícolas en su área?
- ¿Cuánto está dispuesto a pagar en alquiler por el terreno que necesita?
- ¿Está dispuesto a intercambiar servicios con un propietario por una tarifa de alquiler ajustada?
- ¿Qué duración de arrendamiento es ideal para su negocio agrícola?
¿Qué debe incluir su arrendamiento de tierras agrícolas?
Aquí están las disposiciones comunes incluidas en los arrendamientos escritos de tierras agrícolas:
Duración del plazo de arrendamiento
Descripción de la propiedad
Cláusula de alquiler (especifique la tarifa de alquiler y el plazo de arrendamiento)
Proceso de terminación
Limitación de subarrendamiento y asignación
Requisitos para cumplir con las disposiciones de conservación federales y estatales e inscribirse en programas agrícolas federales
Tipos de cultivos para plantar
Deberes para controlar malas hierbas nocivas y comprar seguro
Responsabilidad del mantenimiento y mejoras en la propiedad
Opción de compra
Honorarios de abogados
¿Cómo debe mantener su contrato de arrendamiento?
Construir y mantener una relación entre las partes (propietario y agricultor) requiere tiempo y esfuerzo.
En el núcleo de una buena relación está la comunicación, y debe recordar que esta comunicación es más que una discusión anual de los términos de su contrato de arrendamiento.
Trate su discusión de arrendamiento como un “buen vecino”.”
Debes comunicarte activamente, buscar formas de ser amigable, ayudar donde puedas y superar los conflictos si surgen.
De esta manera, cuando llegue el momento de renovar el contrato de arrendamiento o discutir cualquier cosa pendiente, puede hacerlo con grace.
Un gran recurso si tiene una disputa entre las partes es el Programa de Mediación Agrícola (GRATUITO) del Comité Estatal de Desarrollo Agrícola.
El programa está creado para proporcionar mediación voluntaria.
Esto significa que ambas partes tendrán que estar a bordo antes de que se lleve a cabo la mediación.
Sin embargo, si ambas partes están de acuerdo, esta es una excelente manera de resolver los problemas con un mediador capacitado e imparcial que pueda facilitar una discusión y examinar el problema desde un ángulo neutral.
¿Dónde puedo ver una muestra de arrendamiento?
¿Está buscando un ejemplo de arrendamiento?
Echa un vistazo a este ejemplo de contrato de arrendamiento del estado de Nueva Jersey (a partir de la página 22).
Si bien la plantilla de arrendamiento es solo para fines de referencia, puede darle una idea de lo que necesitará para seguir adelante.
¿Cómo puedo encontrar tierras de cultivo para arrendar?
Si es un agricultor que busca tierras de cultivo, hay varios pasos que puede seguir para demostrar su valor a un propietario.
Tenemos algunos consejos principales que se enumeran a continuación.
Construye tu marca
Como agricultor, tu “marca” es la forma en que te perciben en tu comunidad.
En esencia, quieres construir tu marca y reputación para que todos quieran trabajar contigo.
Tener una marca fuerte hará que sea más fácil obtener un excelente arrendamiento de tierras de cultivo con un propietario con el que disfrutas trabajando.
Entonces, ¿cómo se marca a sí mismo?
Depende de lo que le interese e invierta.
Para algunos agricultores, puede ser un enfoque orgánico.
Le puede encantar tratar el suelo como un organismo vivo y practicar un enfoque de manejo biológico de la granja.
Si puede promocionarse a los propietarios que están interesados en lo mismo, seguramente tendrá más éxito.
Además, es más probable que coincida con alguien que está interesado en mejorar su granja a largo plazo (en lugar de alguien que solo busca ganar dinero rápido).
Otros elementos que son importantes para su marca (independientemente de quién sea) son sus habilidades, su actitud trabajadora y su disposición a mejorar cualquier terreno de cultivo que alquile.
Como suelen decir los Boy Scouts y las Girl Scouts, ” ¡Deja un lugar mejor de lo que lo encontraste!”
¿Quién no querría trabajar con alguien que deja las tierras de cultivo más ricas (en más de un sentido)?!
Cultivar relaciones fuertes
En casi todos los casos, la agricultura se trata de relaciones.
No es probable que las llamadas en frío a los propietarios locales te lleven lejos.
Tan pronto como decida que un arrendamiento de tierras agrícolas está sobre la mesa, comience a cultivar relaciones sólidas en su comunidad.
Aproveche los lazos familiares que tiene en la industria o en su comunidad agrícola local.
Habla con tus vecinos.
Comuníquese con cooperativas y agencias de extensión que pueden ayudar a conectar a los agricultores con las personas que buscan alquilar sus tierras.
Si no tiene experiencia y busca poner su pie en la puerta, publicite como operador para propietarios de tierras que no tienen tiempo para llegar a todo por sí mismos.
Esto puede ayudarlo a aprender sobre la marcha, ya sea que esté ayudando con la siembra, la cosecha o la propagación.
Visite el sitio web del USDA
Esto puede parecer un consejo algo obvio, pero el USDA (Departamento de Agricultura de los Estados Unidos) tiene una gran cantidad de herramientas que pueden ayudar a los agricultores que comienzan de cero, se hacen cargo de una operación familiar o obtienen un arrendamiento de tierras agrícolas.
Pueden ofrecerle servicio al cliente, incentivos de transición del programa de reservas de conservación, préstamos agrícolas, garantías de contratos de tierras de la FSA y más.
¡Visite aquí para obtener más información!
¿Cómo se termina un arrendamiento de tierras agrícolas?
Un arrendamiento de tierras agrícolas a menudo se puede rescindir en cualquier momento si todas las partes están de acuerdo con la rescisión.
Se incluirán otros métodos de rescisión en un contrato de arrendamiento por escrito, incluidos aquellos eventos en los que una de las partes puede finalizar el contrato sin el consentimiento de la otra (incumplimiento de contrato, etc.).).
¿Cómo puedo encontrar recursos adicionales?
Si está interesado en obtener más información, visite el Centro de Información sobre Tierras de Cultivo.
Obtendrá acceso a herramientas de evaluación, guías de arrendamiento de tierras e información sobre arrendamiento desde ambas perspectivas.
Reflexiones finales
El sector agrícola depende del arrendamiento de tierras agrícolas para satisfacer las necesidades de los agricultores.
Si es propietario de tierras, considere arrendar sus tierras para ayudar a impulsar la producción agrícola en su área.
Solo asegúrese de considerar todas las preguntas enumeradas en el #4.
Esto garantiza que tanto usted como su inquilino estén en la misma página.
Además, no dude en dejarnos un comentario si tiene alguna pregunta adicional.
Para obtener más información sobre la compra, venta o inversión en terrenos baldíos, consulte nuestros otros recursos a continuación.
¡Estamos aquí para ayudar en todo el proceso de compra y venta de terrenos!
Recursos adicionales
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Y antes de comprar un terreno, asegúrese de consultar el Programa de Diligencia Debida de Gokce Land.
Si está buscando vender un terreno, visite nuestra página sobre cómo Vender su Terreno.
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Descargo de responsabilidad: no somos abogados, contadores o asesores financieros y la información en este artículo es solo para fines informativos. Este artículo se basa en nuestra propia investigación y experiencia y hacemos todo lo posible para mantenerlo preciso y actualizado, pero puede contener errores. Asegúrese de consultar a un profesional legal o financiero antes de tomar cualquier decisión de inversión.
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Antes de comenzar Gokce Capital, Erika recibió una Licenciatura en Arquitectura de la Universidad del Sur de California y un título de posgrado en Política Urbana de la Universidad de Columbia. Trabajó como diseñadora arquitectónica e ingeniera en Nueva York antes de unirse al Departamento de Preservación y Desarrollo de Viviendas de la Ciudad de Nueva York.
Erika vive actualmente en el área Metropolitana de Nueva York con su cónyuge, hija y gato. Es originaria de Chicago y todavía se considera una mujer del medio oeste de corazón.
A Erika también le encanta leer, escribir y viajar (dato curioso, ¡ha visitado los 50 estados y más de 30 países!). Su nuevo libro, Errores de Inversión en Tierras: 11 Historias Reales Que Necesitas Saber Antes De Comprar Tierras, ya está disponible en Amazon.
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