Cómo Identificar una Vivienda Unifamiliar con ADU vs. Propiedad de dos Familias

La presencia de una unidad habitacional adicional puede complicar el proceso de tasación al dificultar saber cómo clasificar la propiedad en cuestión. ¿Cómo sabe si está tratando con una unidad de vivienda accesoria (ADU) o una segunda unidad? Utilice la siguiente guía para identificar una propiedad unifamiliar con ADU frente a una propiedad de dos familias.

¿Qué es una unidad de vivienda accesoria?

Por Fannie Mae, una unidad de vivienda accesoria (ADU) es típicamente un área de vivienda adicional independiente de la unidad de vivienda primaria que se puede haber agregado, creado dentro o separado de una vivienda primaria de una unidad. La ADU debe proporcionar instalaciones para vivir, dormir, cocinar y para el baño y estar en el mismo paquete que la vivienda principal de una unidad.

En general, un ADU es una unidad de vivienda auxiliar a la unidad residencial unifamiliar primaria.

Tipos de UDA

Dependiendo de su ubicación en relación con la unidad de vivienda principal, un UDA puede clasificarse como un UDA interior, adjunto o separado.

Muchas dependencias interiores se crean mediante la conversión del garaje, el sótano o el ático adjuntos en una unidad de vida independiente.

Un ADU adjunto es una unidad de vivienda adicional agregada a la residencia principal, típicamente al lado o al fondo de la estructura residencial principal o espacio de vida terminado agregado a la parte superior de un garaje adjunto; piense en el apartamento de Fonzie en la comedia Happy Days.

Los ADU independientes son estructuras independientes o están unidos a otra estructura que está separada de la estructura primaria, como un garaje independiente, un pasillo, una casa prefabricada o un edificio anexo. Un ADU independiente puede llamarse casa de huéspedes, casa de huéspedes, suite de jardín, cochera, casita, compañero o varias otras terminologías dependiendo del área geográfica.

¿Qué es una propiedad de dos familias?

Fannie Mae define una familia de dos como una propiedad que consiste en una estructura que proporciona espacio habitable (unidades de vivienda) para dos familias, aunque la propiedad de la estructura se evidencia en una sola escritura.

Al igual que un ADU, la unidad de vida adicional puede ser una unidad interior, separada o adjunta a la estructura primaria. La segunda unidad puede ser de estilo apartamento, una estructura separada, una unidad de sótano, una conversión de garaje o ático, o muchas otras configuraciones y diseños posibles. La ocupación de las dos unidades de vivienda puede fluctuar entre ocupada por el propietario, ocupada por el inquilino o una combinación de ambas.

Cómo saber si se trata de una propiedad unifamiliar con ADU vs.una propiedad de dos familias

De acuerdo con la Guía de venta de Fannie Mae (a partir de octubre de 2021), “Si una propiedad se define como una propiedad de una unidad con una unidad accesoria o una propiedad de dos unidades se basará en las características de la propiedad, que pueden incluir, entre otras, la existencia de medidores de servicios públicos separados, una dirección postal única y si la unidad puede alquilado. El tasador debe determinar el cumplimiento de esta definición como parte del análisis en la sección de Uso Más Alto y Mejor de la tasación.”

Como parte del Análisis de Uso Más Alto y Mejor, los siguientes factores pueden ayudarlo a determinar si se trata de una propiedad unifamiliar con ADU o de una propiedad de dos familias.

Es más probable que sea una propiedad de dos familias que una sola familia con ADU si:

• La unidad tiene su propia dirección postal separada
• La unidad tiene sus propios servicios y medidores separados
• La unidad tiene más de dos dormitorios
• La unidad de vivienda adicional adjunta o interior tiene su propia entrada privada y no tiene acceso a las áreas de vida de la vivienda principal
• La zonificación permite alquilar la unidad
• La unidad de vivienda adicional se utiliza actualmente y legalmente como unidad de alquiler
• La propiedad genera ingresos adicionales o ingresos de sus ocupantes, además de los ingresos por alquiler de unidades, como alquiler adicional para estacionamiento, almacenamiento de automóviles o lavandería a monedas
• La propiedad se ha comercializado en el pasado como una casa de dos familias
• La vivienda principal y la unidad(s) adicional (es) se ajustan principalmente al vecindario como una casa de dos familias
• es probable que sea una sola familia con ADU vs. propiedad de dos familias si:
  • La unidad era una conversión de ático, sótano o garaje con el fin de proporcionar espacio de vida adicional a un miembro de la familia
  • La unidad separada está construida para imitar característicamente el estilo y diseño arquitectónico de la estructura primaria
  • La unidad separada está subordinada en tamaño a la vivienda primaria
  • La unidad accesoria no tiene sus propios servicios separados
  • La zonificación requiere que la estructura primaria sea ocupada por el propietario de la propiedad como residencia permanente y principal
  • La vivienda principal y la unidad(s) adicional (es) son la mayoría se ajusta al vecindario como una unidad unifamiliar con ADU
  • El uso predominante para propiedades configuradas de manera similar en el área de mercado es una unidad unifamiliar con ADU

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  Nota del editor: Este artículo se publicó originalmente el 30 de abril de 2019 y se actualizó el 19 de octubre de 2021.

  

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