Casas de Cultivo de Marihuana – Lo Que Necesitas Saber Al Comprar Una Casa – Cannabis y Cáñamo-Canadá

Aunque la posesión de marihuana bajo varias circunstancias fue despenalizada en Canadá en 2018, muchas propiedades residenciales se utilizaron, y sin duda continúan, como “operaciones de cultivo” para producir marihuana.

Las casas que se usaban para cultivar marihuana a menudo presentan los siguientes problemas:

• los sistemas eléctricos están recableados y no son seguros;
• la humedad de la producción de marihuana puede provocar moho y diversos problemas de salud; y
• la propiedad puede ser estigmatizada como una propiedad “grow-op” y valer menos.

¿Qué puede Hacer un Comprador?

El comprador de una propiedad residencial estaría bien aconsejado para preguntar al vendedor si la propiedad se había utilizado previamente como cultivo de marihuana e insertar términos en un acuerdo de compra y venta para proporcionar la mayor protección posible.

En Ontario, muchos contratos de bienes raíces residenciales incluyen lo que se conoce como una “cláusula de sustancias ilegales” que dice,en parte:

El Vendedor declara y garantiza … hasta donde el vendedor sabe y cree, el uso de la propiedad y de los edificios y estructuras nunca ha sido para el crecimiento o la fabricación de sustancias ilegales. Esta garantía sobrevivirá y no se fusionará al completar esta transacción.

Estudio de caso

En Beatty v Wei, el Tribunal de Apelación de Ontari consideró el significado de esta cláusula en el contexto de una transacción inmobiliaria fallida. En este caso, el vendedor y el comprador entraron en un acuerdo de compra y venta de una propiedad residencial en Toronto con fecha de 15 de mayo de 2016 (“APS”).

La APS para siempre:

• un depósito de $30,000.00 para ser pagado por el comprador;
• un precio de compra de $916,000.00; y
• la fecha de cierre del 22 de agosto de 2016.

La EPA también incluía la cláusula sobre sustancias ilegales antes mencionada.

Aproximadamente un mes después de que se firmara el APS, el agente inmobiliario del comprador realizó búsquedas en Internet y obtuvo información que sugería que la propiedad en cuestión anteriormente había sido un cultivo de marihuana, lo que fue confirmado por la policía. El vendedor no tenía conocimiento de que la propiedad se había utilizado previamente para producir marihuana (lo que había ocurrido varios años antes de que el vendedor comprara la propiedad). El comprador se negó a cerrar el APS y el vendedor finalmente revendió la propiedad por 8 86,100.00 menos que el precio en el APS. El vendedor y el comprador iniciaron procedimientos entre sí.

La cuestión que se planteaba al Tribunal de Apelación era si el comprador tenía derecho a retirarse del APS. El tribunal determinó que el comprador no tenía derecho a salir del APS y, por lo tanto, era fiable para el vendedor por daños y perjuicios (es decir, 8 86,100.00, que es la cantidad de dinero por la que el vendedor revendió la propiedad una vez que el comprador se negó a cerrar el APS).

El análisis del Tribunal de Apelación se centró en la redacción de la cláusula de sustancias ilegales y, específicamente, en el momento en que la garantía y la representación dadas por el vendedor eran efectivas. Al revisar la decisión del tribunal inferior, el Tribunal de Apelación sostuvo que la garantía y la representación dadas por el vendedor eran efectivas a la fecha del APS (es decir, el 15 de mayo de 2016). A partir de esa fecha, el vendedor no tenía conocimiento de que la propiedad hubiera sido utilizada para cultivar marihuana. El hecho de que la información alcontrario se descubriera posteriormente al 15 de mayo de 2016 era relevante. El vendedor no incumplió su garantía ni su presentación. En consecuencia, el comprador no tenía derecho a rescindir el contrato y, por lo tanto, era responsable ante el vendedor por daños y perjuicios.

Conclusión

Si bien este resultado puede parecer duro para el comprador, en opinión de este redactor, el razonamiento del Tribunal de Apelación es sólido y de acuerdo con la ley de interpretación contractual bien establecida. Un comprador que busca mayor comodidad en una transacción inmobiliaria puede negociar diferentes términos, como una representación y garantía no calificada de que la propiedad nunca se usó para producir marihuana, o la opción de salirse del acuerdo si se descubre antes del cierre que la propiedad se usó para producir marihuana. No es raro que los contratos exijan un “certificado de baja” del proveedor al cerrar, declarando que todas las declaraciones y garantías son ciertas.

En última instancia, los contratos, en particular los relativos a la venta de terrenos, son una cuestión de negociación y asignación de riesgos.Cada una de las partes debe considerar cuánto o poco riesgo está dispuesta a aceptar y actuar en consecuencia.

El contenido de este artículo pretende proporcionar una guía general sobre el tema. Se debe buscar asesoramiento especializado sobre sus circunstancias específicas.