Consideraciones especiales para Iniciar una Acción de Ejecución Hipotecaria por un Gravador Junior

En una acción de ejecución hipotecaria estándar, el gravador con una primera posición de prioridad presenta una demanda para ejecutar la hipoteca de todos los gravadores junior y recuperar el saldo pendiente de un pagaré garantizado por la hipoteca. Pero, ¿qué sucede cuando un acreedor junior decide ejecutar la hipoteca de su derecho de retención? El escenario es muy similar al de un gravador mayor que se muda a ejecutar una hipoteca, pero se deben tener en cuenta consideraciones especiales.

Cuando un gravador mayor presenta una acción para ejecutar una hipoteca sobre un bien inmueble, todos los gravadores menores conocidos son nombrados como demandados para ejecutar sus intereses en la propiedad para que el título pueda pasar limpiamente al siguiente comprador. Sin embargo, una demanda por junior acreedor puede no funcionar tan eficientemente. Específicamente, se debe determinar si el gravamen mayor debe formar parte de la acción de ejecución hipotecaria y qué sucede con ese gravamen mayor antes y después de la venta judicial.

El primer problema es si un gravador senior puede ser parte en una acción de ejecución hipotecaria presentada por un gravador junior. La respuesta es no. Un alto acreedor no es una parte indispensable de la acción ni un partido apropiado para ella. Una parte indispensable es cualquier parte necesaria que es tan esencial para una demanda que no se puede emitir una decisión definitiva sin más acumulación. Sudhoff v. Federal de Nat. Mortg. Culo, 942.2d 425, 426 (Fla. 5th DCA 2006). La única parte en una acción de ejecución hipotecaria que se puede considerar “indispensable” es la tarifa simple del propietario de la propiedad. Esto se debe al hecho de que “un procedimiento de ejecución hipotecaria que resulte en un decreto final y una venta de la propiedad hipotecada, sin que el titular del título legal esté ante el tribunal, no tendrá efecto para transferir su título al comprador en dicha venta.”Jordan v. Sayre, 3 So. 329, 330 (Fla. 1888). En otras palabras, el propietario de la tarifa simple es una parte indispensable porque, sin él o ella, el procedimiento de ejecución hipotecaria sería nulo. Sin embargo, un junior acreedor es todavía capaz de excluir a cabo junior acreedores, sin necesidad de que el senior acreedor a ser parte en la acción, porque la ejecución de los acreedores junior no tiene ningún efecto en el senior acreedor de derechos de propiedad.

Además, un acreedor hipotecario primero o senior no es una parte necesaria o incluso adecuada en los procedimientos de ejecución hipotecaria iniciados por un segundo acreedor hipotecario o junior. Cono Bros Const. Co. v. Moore, 193 So. 288, 290 (Fla. 1940). Esto se debe a que, a diferencia del interés de un gravamen junior que se transfiere de la propiedad al fondo que se encuentra en el lugar de la propiedad, el interés de seguridad de un gravamen senior permanece con la propiedad incluso después de la venta de ejecución hipotecaria. García contra Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4th DCA 2005).

Otro tema a considerar es qué sucede con cualquier producto excedente después de la venta judicial provocada por la acción de ejecución hipotecaria del titular de un derecho de retención junior. Dichos ingresos se distribuyen entre los otros acreedores junior y en orden de prioridad. Si hay una disputa sobre la prioridad, el tribunal debe priorizar los intereses de los tenedores de embargos menores competidores, así como las cantidades adeudadas a cada uno. Citibank, FSB v. PNC Mtg. Corp de la mañana., 718 So.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). Un gravador mayor a la acción de ejecución hipotecaria no tiene derecho a ningún producto de la venta, ya que un gravador mayor no puede ser ejecutado y su gravamen permanece vinculado a la propiedad. Los ingresos sobrantes no se pueden utilizar para reembolsar al comprador los pagos que se adeudan al primer acreedor hipotecario después de la venta judicial. Miller contra Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). La dinámica de una venta de ejecución hipotecaria de gravamen junior es la siguiente: “el postor exitoso en una ejecución hipotecaria de gravamen junior toma el título sujeto a los gravámenes anteriores. El comprador toma la propiedad cargada con la responsabilidad principal por el pago de la hipoteca anterior y, por lo tanto, debe pagar los gravámenes anteriores para evitar la pérdida de la propiedad por ejecución hipotecaria de los gravámenes anteriores.”

Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4th DCA 2005). Los gravámenes superiores permanecen en la propiedad ejecutada y el titular del gravamen superior aún puede ejecutar la hipoteca de los bienes raíces para satisfacer el gravamen superior pendiente. Identificación en el 1121. Este escenario sigue siendo el mismo independientemente de si el gravamen senior ya está en mora. Id.

El junior acreedor movimiento a ejecutar la hipoteca de la propiedad puede ejercer su derecho de redención, o en otras palabras, puede pagar los altos gravámenes para proteger sus intereses en la propiedad. En Florida, el derecho de redención es legal y proporciona:

“En cualquier momento antes de la presentación posterior de un certificado de venta por el secretario del tribunal o el tiempo especificado en la sentencia, orden o decreto de ejecución hipotecaria, el deudor hipotecario o el titular de cualquier interés subordinado puede curar el endeudamiento del deudor hipotecario y evitar una venta de ejecución hipotecaria pagando la cantidad de dinero especificada en la sentencia, orden o decreto de ejecución hipotecaria, o si no se ha dictado ninguna sentencia, orden o decreto de ejecución hipotecaria, mediante la licitación de la ejecución debida en virtud del acuerdo de garantía, incluidas las cantidades adeudadas porque del ejercicio de un derecho a acelerar, además de los gastos razonables de proceder a la ejecución hipotecaria incurridos al momento de la licitación, incluidos los honorarios razonables de abogados del acreedor. De lo contrario, no hay derecho de redención.”

Fla. Stat. § 45.0315. El ejercicio de un derecho de redención es normalmente utilizado por junior acreedores, o el cargo del título de propietario, en un intento de evitar una venta de ejecución hipotecaria por el primer acreedor. Sin embargo, un gravador junior que se muda a ejecutar una hipoteca también puede pagar los gravámenes senior para permitir que el título de la propiedad pase limpiamente en la venta de ejecución hipotecaria. En esta situación, el junior acreedor puede adquirir la propiedad en la venta judicial, sin la preocupación de que el principal acreedor va a pasar a ejecutar la hipoteca contra el junior acreedor después de que se toma el título de la propiedad.

Si el gravamen mayor inicia una acción de ejecución hipotecaria mientras la acción de ejecución hipotecaria del gravamen menor aún está pendiente, el gravamen menor debe pagar todos los gastos de litigio del gravamen mayor, incluidos los honorarios de abogados, si corresponde, para extinguir el gravamen mayor. En ese escenario, puede ser el mejor curso de acción permitir que se ejecute el gravamen senior y luego esperar a que se desembolsen los ingresos. Sin embargo, el gravador junior debe considerar su lugar en la línea de prioridad con otros gravadores junior y si tendrá derecho a algún desembolso de los ingresos excedentes.

No es la norma que un gravador junior busque la ejecución hipotecaria cuando un gravamen senior permanece en la propiedad. Por esta razón, se deben tener en cuenta ciertas consideraciones para determinar si y cómo el titular de un derecho de retención junior debe proceder con la ejecución hipotecaria de la propiedad.