Construcción en la línea fronteriza de dos propiedades

La Medianera, etc. La Ley de 1996 (“la Ley”) otorga al propietario de un edificio el derecho a construir un muro en la línea fronteriza entre su propiedad y la propiedad de un propietario contiguo. El artículo 1 de la ley se refiere a los detalles sobre cómo y dónde se puede construir ese muro. También establece el proceso para notificar a su vecino sobre el muro propuesto y las reglas relativas al uso de cimientos proyectados o reforzados.

La Ley también abarca otras cuestiones relativas a la indemnización y el pago, como quién paga la construcción del muro, si hay indemnización por los daños causados y las normas sobre los posibles costos del uso posterior del muro por un propietario contiguo. También describe el proceso de resolución de disputas que surgen al construir en la línea de unión.

En esta publicación, vamos a tocar los puntos más destacados de la sección 1 de la Ley, así como otras partes de la Ley que son relevantes cuando tiene la intención de construir un muro en la línea fronteriza con otra propiedad.

La posición del muro

El artículo 1 de la Ley se refiere únicamente a la construcción de nuevos muros en la línea de unión entre dos propiedades o a horcajadas. Para entender lo que esto significa, primero debemos determinar cuál es la diferencia entre sobre y a horcajadas del límite. Un muro construido en la línea de unión es uno que se construye hasta la línea de unión, pero totalmente en las tierras de un propietario. Mientras que si se construye a horcajadas de la línea de unión, se extenderá a horcajadas de las tierras de ambas propiedades, generalmente construidas con la línea central de la pared colocada en la línea fronteriza.

Si una pared está construida a horcajadas de la línea de unión, entonces se considera una pared medianera, o una pared de valla de fiesta si es una pared de jardín. Si está construido hasta el límite, pero completamente en la tierra de un propietario, entonces el muro no es una medianera.

Avisos de línea de unión

Si tiene la intención de construir un muro en la línea de unión, debe notificar al propietario contiguo al menos un mes antes de que desee comenzar la construcción de ese muro. El aviso debe indicar su intención de construir la pared, así como describir la pared prevista.

Este tipo de aviso se requiere independientemente de si la pared está a horcajadas de la línea de unión o construida sobre ella, pero completamente en su terreno. A primera vista, puede parecer innecesario notificar a su vecino cuando el muro estará únicamente en su propiedad, pero el requisito de notificar a su vecino en esta situación existe para protegerlo de obras no anunciadas que podrían afectar los límites legales o la estabilidad de su tierra. Además, un muro construido completamente en su propia tierra a menudo tendrá zapatas sobresalientes que van debajo de la tierra de su vecino.

Si su vecino acepta un aviso de su intención de construir un muro a horcajadas del límite, el muro se construirá a la mitad del terreno de cada uno de los dos propietarios, o en una posición acordada entre los dos propietarios.

Si un propietario contiguo no da su consentimiento a un aviso solicitando que el muro se construya a horcajadas del límite, el muro debe construirse a su propio costo y completamente en su terreno.

Pago por el muro

El gasto de construcción del muro debe prorratearse en función de quién se beneficiará más del muro, no de su posición en relación con la línea fronteriza. La cuestión de quién paga el muro es una cuestión que debe acordarse entre las partes en función de las circunstancias del momento. Esto suele ser bastante sencillo en el caso de obras para construir un nuevo edificio, ya que el costo de la construcción del muro generalmente lo pagará la persona que se beneficia del edificio propuesto.

Un ejemplo alternativo común es cuando, después de que un muro se ha construido a costa de un propietario, el otro propietario posteriormente hace uso de ese muro, por ejemplo, encerrándolo para formar una extensión. En esta situación, el propietario que construye la extensión normalmente tendría que pagar a la persona que pagó la construcción original del muro la suma de la mitad del costo de construir el área del muro que se cerrará a las tarifas actuales. Si bien este trabajo es una cuestión de estructura de partidos y está cubierto por un artículo diferente de la Ley (artículo 2), es útil señalarlo aquí.

Cuando tenga la intención de construir un muro completamente en su terreno, debe compensar a su vecino por cualquier daño causado a su propiedad, por ejemplo, macizos de flores, calzadas de entrada o servicios subterráneos. Por lo tanto, es prudente registrar el estado de la propiedad del propietario contiguo antes de comenzar las obras.

Zapatas

Con arreglo a la Ley, la persona que construya el muro tiene derecho a construir zapatas salientes bajo el terreno de la propiedad del vecino según sea necesario para la construcción del muro. No está del todo claro si el requisito de que los cimientos sean necesarios significa que el propietario del edificio no está autorizado a colocar cimientos en el terreno del propietario contiguo si el muro podría construirse razonablemente utilizando cimientos excéntricos construidos de manera que el borde de la base esté alineado con la cara exterior del muro y no se proyecte más allá de él, creando posteriormente una línea recta hacia abajo desde la cara del muro, y esto es un asunto que deben acordar las partes o sus topógrafos.

En cualquier caso, un propietario contiguo no puede simplemente negarse a permitir que se formen zapatas salientes debajo de su terreno, y el artículo 2(2)(g) de la Ley otorga al propietario contiguo el derecho de cortar dichas zapatas si es necesario, sin embargo, no tiene derecho a recuperar los costos de hacerlo a menos que esas zapatas sean cimientos especiales, definidos como cualquier cimentación reforzada con varillas o barras de metal.

Cuando se propongan fundaciones especiales, su vecino debe dar su consentimiento expreso para construir fundaciones especiales en su tierra. Si no se da el consentimiento, entonces no se pueden construir cimientos especiales.

La cuestión de los cimientos especiales puede ser difícil porque, en virtud del párrafo 10 del artículo 11 de la Ley, si una persona construye cimientos especiales bajo la tierra de un vecino y ese vecino, más adelante, necesita cortar esos cimientos en el curso de las obras, será responsable de pagar el costo de hacerlo. Estos costos se aplican a quien viva en la propiedad en ese momento, independientemente de si construyeron las zapatas o no. Por lo tanto, incluso si no construyó los cimientos especiales y ni siquiera los conocía debido a que se construyeron antes de mudarse, tendrá que pagar el costo para eliminarlos si su vecino lo requiere.

El acceso importa

Independientemente de si está construyendo el muro hasta la línea de cruce o a horcajadas, tiene derecho a acceder al terreno del propietario contiguo para construir el muro. Este derecho se establece en la sección 8, y establece que puede acceder a la tierra de un propietario adyacente después de la expiración de un aviso de 14 días, o antes en caso de una emergencia. Además, es delito que un propietario contiguo impida el acceso a su propiedad si se ha dado aviso de conformidad con el artículo 8.

Controversias

En cualquier asunto en el que surja una controversia y no pueda ser acordada entre las partes, debe seguirse el proceso establecido en el artículo 10 de la Ley. Este proceso implica el nombramiento de topógrafos para determinar los asuntos en disputa y preparar un laudo de medianera (acuerdo de medianera) que establecerá cómo se construirá la muralla.

Los asuntos más comúnmente en disputa en relación con las obras en la línea de unión son: la posición del muro, la necesidad de que los cimientos se proyecten debajo del terreno del propietario contiguo, o cuestiones relacionadas con la indemnización por pérdidas o daños.