3 třídy kancelářských budov: třída A, Třída B A Třída C
- 10/05/21
- 9 MIN READ
pokud jde o kancelářské prostory, je zcela jasné, že okouzlující věž v centru města s dováženým italským mramorem v hale a recepční nebo komorní služby jsou klasifikovány jako “třída A” ve světě komerčních nemovitostí.
současně pravděpodobně nepřekvapí, že prostor bez ozdůbek s obloženými stěnami a divokým zářivkovým osvětlením umístěným v méně než prvotřídní části města je pravděpodobně označen jako “třída C”
klasifikace kancelářských prostor však není vždy tak řezaná a suchá. A co veškerý prostor mezi těmito extrémy? A co vlastně znamenají žebříčky “třídy A, B A C” a kdo je určuje?
je to spíše umění než věda
navzdory pokusům o klasifikaci kvality prostoru neexistuje žádný tvrdý a rychlý oficiální systém třídění a makléři na jejich jednotlivých trzích nepracují pod jedinou sadou definic pro každou třídu.
skupiny jako BOMA International a NAIOP nabízejí široký popis tří tříd, ale je to prostě rámec otevřený interpretaci.
“je to všechno subjektivní,” řekl Coy Davidson, Senior viceprezident společnosti Colliers International v Houstonu, VTS. “BOMA má standard, který jde, ale je to stále naprosto Subjektivní tím, kdo uvádí seznam.”
základní pravidla palce
i když se liší od firmy k firmě, kritéria, která makléři obvykle používají ke klasifikaci budov, zahrnují: věk budovy, umístění/dostupnost, infrastrukturu, technologické možnosti, nájemné, vnímání trhu, kvalitu systému HVAC, jak dobře je udržován, povrchové úpravy, nájem, vlastnictví a samozřejmě vybavení. To vše může určit, zda je nemovitost hodnocena jako kancelářské prostory třídy A, B A C. Zde je přehled (s malou pomocí od BOMA):
co jsou kancelářské prostory třídy a?
Jedná se o “nejprestižnější budovy soutěžící o uživatele premier office s nájemným nadprůměrným pro danou oblast” a mají “určitou přítomnost na trhu.”Budovy třídy A mají vynikající centrální polohu s výjimečnou dostupností a jsou obvykle významné velikosti. Budovy třídy A nejsou vždy nově postavené-starší významné budovy s vynikajícím vlastnictvím na předních trzích jsou často třídy A kvůli jejich přítomnosti na trhu (myslím Rockefellerovo centrum).
třída A se může pochlubit špičkovými vylepšeními nájemců a vysokou kvalitou, prvotřídními povrchovými úpravami, high-tech zabezpečením, nejnovějšími systémy výtahů a HVAC a nejmodernějšími technologickými schopnostmi. Jinými slovy, tyto budovy jsou postaveny tak, aby zapůsobily.
nájemci, kteří vyhledávají nemovitosti třídy a, jsou obvykle podniky, pro které kancelářské prostory nejsou jen pro zaměstnance, ale také pro klienty —a chtějí působit špičkovým dojmem. Tyto podniky se často nacházejí ve finančních okresech a mohou poskytovat profesionální služby, jako jsou advokátní kanceláře, architektonické firmy, reklamní agentury nebo společnosti pro finanční správu.
vybavení v kancelářských budovách třídy a může zahrnovat (ale nejsou omezeny na):
- služby Concierge
- služby komorníků
- bezpečnostní
- možnosti stravování
- střediska péče o děti
- kryté parkoviště
- tělocvičny
- sprchy
- salonky
- Úschovna kol
- soukromý venkovní prostor
co jsou kancelářské prostory třídy B?
budovy třídy B ” soutěží o širokou škálu uživatelů s nájemným v průměrném rozmezí pro trh.”Jsou to obecně pěkné, plně funkční budovy, ale obvykle se nechlubí stejnými špičkovými svítidly, architekturou a nápadnými lobby jako budovy třídy A. Jsou dobře umístěné na pevných trzích, ale mohou být těsně mimo centrální obchodní čtvrť. Obvykle jsou starší, ale stále mají kvalitnější vylepšení nájemců(i když povrchové úpravy mohou být poněkud zastaralé). Údržba a údržba jsou solidní. Budovy nabízejí HVAC a výtahové systémy, které jsou funkční, ale ne špičkové. Technologická kapacita je dostatečná. Mohou mít na místě parkoviště, ale je to odkryté.
nájemníci, kteří zabírají budovy třídy B, nemusí být nutně přímo uprostřed akce, ani nepotřebují vnější projev prosperity, ale chtějí zajistit zaměstnancům pohodlný a moderní pracovní prostor. Nájemci třídy B zahrnují společnosti, které si cení funkce nad formou, a jsou často v oblastech, jako je IT, kreativní služby, call centra, a menší profesionální služby zajišťující méně honosný dav.
vybavení třídy B může zahrnovat:
- parkování na místě
- bezpečnost
- konferenční místnosti
- Úschovna kol
- jídelna ve stylu kavárny nebo kavárny
- sdílený venkovní prostor
co jsou kancelářské prostory třídy C?
budovy třídy C se obvykle prodávají jako fixační svršky pro investory, kteří je chtějí přesunout do stavu třídy B, ale jsou také pro nájemníky s rozpočtem, kteří potřebují funkční prostor za nájemné pod průměrem oblasti. Tyto podniky často používají kancelářské prostory třídy C především jako domovskou základnu pro servisní operace, ke kterým dochází mimo lokalitu.
nájemci nemovitostí třídy C mohou zahrnovat malé podniky, které jsou průmyslové nebo orientované na služby, často s dělníky. Ty mohou zahrnovat společnosti, které dělají inženýrství, terénní úpravy, značka making, bezpečnostní, konstrukce, instalatérské, elektrické, atd.
vybavení třídy C může zahrnovat:
- parkování na místě
- Break rooms
i když to není dokonalé, potřebujeme systém hodnocení
systém klasifikace budov se mezi trhy výrazně liší. Například kancelářská budova třídy A v Omaze nebude srovnatelná s budovou třídy A v centru Los Angeles. Proto je důležité, aby na budovy bylo nahlíženo v kontextu jejich specifických trhů. To však není přesný vzorec, protože klasifikace se dokonce liší v samotném městě – od submarketu po submarketu a centra až po předměstí.
“pronajímám několik předměstských budov považovaných za třídu a v malém submarketu,ale pokud je uvíznete ve větším Submarketu Houston, pravděpodobně by to byly budovy třídy B,” řekl Davidson. “Také by mohla existovat malá butiková budova, která je jen knock-your-socks-off, ale je to jen 20,000 čtverečních stop a nemá stejné vybavení jako kancelářská věž o rozloze 1 milionu čtverečních stop.”
Davidson poukazuje na další výzvy, včetně mnoha budov, které obkročují plot mezi klasifikacemi, a na skutečnost, že pronajímatel může mít “velkorysejší názor na svou budovu” než trh. Klasifikace budov se také může časem měnit, jak se mění věk budov a trhy.
shoda spočívá v tom, že i volně určený klasifikační systém pomáhá makléřům, pronajímatelům, investorům a nájemcům porovnávat budovy, které soutěží o podobné typy uživatelů.
Leave a Reply