co je doložka o překročení?

doložka o nadbytku je obecně zahrnuta ve Smlouvě o prodeji komerčních nemovitostí/pozemků a prodávající strana ji používá k získání dodatečných finančních prostředků poté, co byl prodej dokončen a došlo k dohodnuté “spouštěcí události”. Spouštěcí událostí je obecně zvýšená hodnota nemovitosti/pozemku, ke které dojde v budoucnu.

situace, kdy může být doložka o nadbytku obsažena ve smlouvě

typické okolnosti, kdy je doložka o nadbytku obsažena ve smlouvě, jsou:

• pokud existuje očekávání, že nemovitost/pozemek může být přestavěn; nebo
• , že cenné územní rozhodnutí může být uděleno v budoucnu.

v jiných situacích může být od některých prodejců, jako jsou orgány veřejného sektoru a charitativní organizace, požadováno, aby prodali nemovitost/pozemek za nejlepší možnou cenu, kterou lze získat, a z tohoto důvodu může být do smlouvy zahrnuta doložka o překročení.

překročení klauzule spouštěcí události

jak již bylo zmíněno, ustanovení o překročení vyžaduje, aby kupující provedl další platbu prodávajícímu, což představuje podíl na zvýšené hodnotě nemovitosti / pozemku po dohodnuté spouštěcí události. Tato spouštěcí událost může být:

• udělení územního rozhodnutí pro rozvoj nebo změnu užívání;
• provedení územního povolení;
• likvidace nemovitosti/pozemku s výhodou územního povolení;
• včasné provedení územního povolení a likvidace nemovitosti/pozemku s výhodou tohoto územního povolení;
• likvidace nemovitosti/pozemku za vyšší cenu ve stanoveném časovém období; nebo
• likvidace dokončeného developmentu.

doložky o nadbytku umožňují prodávajícímu prodat za aktuální tržní hodnotu nemovitosti / pozemku, aniž by se musel vzdát podílu na jeho rozvojovém potenciálu, když je skutečně realizován.

situace, kdy doložka o nadbytku nemusí být prospěšná

zatímco ustanovení o nadbytku mohou být užitečná v některých prodejních smlouvách, nemusí být vhodná ve všech situacích, jako například:

• pokud je pravděpodobnost vývoje pozemku/nemovitosti vzdálená, náklady na sjednání složitých platebních ustanovení mohou převažovat nad pravděpodobností, že bude někdy provedena nadměrná platba.
• ustanovení o nadměrném množství mohou také ovlivnit kupní cenu, kterou je kupující ochoten zaplatit za nemovitost/pozemek na začátku.
• pokud kupující kupuje nemovitost / pozemek s úmyslem jej okamžitě přestavět, je obecně výhodné, aby prodávající poskytl kupujícímu opci nebo uzavřel podmíněnou smlouvu o prodeji. Dokončení nastane až po získání územního rozhodnutí a kupní cena může být vypočtena na základě tržní hodnoty, pomocí skutečného územního povolení, které bylo získáno.

kladné a záporné klauzule o překročení

klauzule o překročení jsou někdy popisovány jako kladné nebo záporné.

• pozitivní metody překročení zahrnují prodávající extrahování vyjádřeného slibu od kupujícího provést další platbu, pokud by se v budoucnu měla uskutečnit konkrétní spouštěcí událost. Jak bude platba vypočtena a spouštěcí událost pro platbu bude předem pečlivě definována.
• doložky o negativním překročení jsou případy, kdy prodávající ukládá omezující smlouvu nebo jiný mechanismus, jako je výkupné, který zabraňuje určitému vývoji nebo změně použití. Prodávající pak může požadovat zaplacení zvýšených peněz později výměnou za uvolnění smlouvy nebo prodej výkupného.

vyhledejte právní radu

vzhledem k tomu, že ustanovení o nadměrném množství obvykle odrážejí složitá ujednání, je vždy vhodné vyhledat právní radu dříve, než bude zahrnuta do kupní smlouvy.

získání práva na vypracování smlouvy je ztíženo, protože strany musí zvážit všechny rozumně předvídatelné okolnosti, aby zajistily, že doložka zůstane účinná po celou dobu překročení.

existují také různé způsoby, jak mohou být závazky z nadměrného věku vypracovány a zajištěny, a měla by být zvolena nejvhodnější metoda, aby vyhovovala konkrétním okolnostem. Každá metoda má své vlastní výhody a nevýhody.