Demystifikace zákonné moci prodeje: zběžný pohled na zákon o půdě a pravidla dražitelů-WMO obhajuje

v tomto případě a v nejjednodušších termínech se zákonnou mocí prodeje rozumí pravomoc a právo udělené věřiteli zákonem inzerovat a prodávat majetek ve veřejné dražbě, aniž by se uchýlil k soudu o povolení, při prodlení s platbou. Zvláštní pozornost bude věnována poplatku jako bezpečnostnímu zájmu.

bylo vzneseno mnoho otázek, jak finanční instituce uplatňují svou zákonnou pravomoc prodeje a zda je dodržován řádný proces. Více často než ne splatný proces je zřídka následován k dopisu.

záměrem zákonodárce bylo objasnit tento kontroverzní předmět zákonné moci prodeje přijetím zákona o pozemcích. Příklad, před přijetím zákona o půdě, chargorovo právo na vykoupení bylo ponecháno na milost soudního výkladu a judikatury. Nyní však zákon o půdě podle § 89 tuto otázku vykoupení výslovně řeší.

vlastním kapitálem splacení se rozumí právo chargora v prodlení na vymáhání majetku dříve, než chargee uplatní svou zákonnou pravomoc prodeje tím, že zaplatí částku jistiny, úroky a další náklady, které jsou splatné chargee na vyléčení selhání.

je poněkud nešťastné, že i s přijetím zákona o půdě 2012 a pokrokem dosaženým judikaturou v této věci stále existují pochybnosti. Skepticismus je konkrétně na oznámeních, kdy by měly být vydány a postavení manželského majetku v moci prodeje.

jak je zde uvedeno, existují dvě otázky, které by měly být řešeny, a to;

1. oznámení

v zásadě existují tři oznámení, která mají být vydána před výkonem zákonné pravomoci prodeje. Tato oznámení zahrnují;

1. Zákonné oznámení podle § 90 zákona o pozemcích

§ 90 odst. 1 tvoří základ zákonné moci prodeje. Pokud je chargor (dlužník) v prodlení s jakýmkoli závazkem podléhajícím nástroji chargor a zůstává v prodlení po dobu jednoho měsíce, může chargor (věřitel) doručit chargorovi písemné oznámení o zaplacení dlužných částek nebo provedení podle očekávání podle smlouvy.

pododdíl 2 určuje, co by oznámení podle pododdílu 1 mělo chargorovi sdělit. Zahrnuje;

• povaha a rozsah selhání
• pokud je výchozí hodnota pro neplacení peněz, oznámení, které má být dáno k nápravě selhání, by nemělo být kratší než tři (3) měsíce.
• pokud se jedná o neplnění některého ze závazků v nástroji charge, oznámení o nápravě selhání by nemělo být kratší než dva (2) měsíce.
• není-li výchozí nastavení napraveno ve stanovené lhůtě, může poplatník přistoupit k použití dostupných opravných prostředků.
• chargor má právo obrátit se na soud proti určitým úlevám požadovaným chargee.

většina finančních institucí se rozhodne pro prodej nabitých pozemků, ale zjevně existuje mnohem více možností, které mají k dispozici podle § 90 odst.3. Měli bychom však poznamenat, že termín používaný v oddíle 90 (3) je “květen”, květen v tomto případě se používá ke sdělení, že možnosti dostupné pro příjemce jsou rozmanité a je na poplatníkovi, aby si jednu vybral.

existuje trochu konflikt mezi ustanoveními pododdílu 2 a pododdílu 3 oddílu 90. Článek 90 odst.2 poskytuje chargorovi lhůtu nejméně 3 měsíce k nápravě selhání a současně oddíl 90 odst. 3 dále nařizuje poplatníkovi, aby provedl nápravná opatření, jak je uvedeno v pododdílu, pokud a pokud chargor nesplní do 90 dnů. S aplikací těchto dvou podsekcí existuje do očí bijící praktický problém. Jedna otázka, která zůstala nezodpovězena, je: je 3 měsíce ekvivalentní 90 dny? A naopak.

1. oznámení o prodeji podle § 96 (2) zákona o půdě a oznámení o odkupu podle pravidla 15 (b) pravidel dražitelů, 1997.

uplatňování oznámení o prodeji podle § 96 odst. 2 zákona o půdě a oznámení o odkupu podle pravidla 15 písm. b) pravidel dražebníků pomalu a vytrvale přitahovalo pozornost soudců a odborníků. Je důležité, abychom se zabývali povahou požadavku podle § 96 odst. 2 zákona o pozemcích a pravidla 15 písm. b) pravidel dražebníků a účinkem jejich nedodržení.

sekce 96 (2) zákona o půdě přináší do popředí oznámení o prodeji nejméně čtyřicet dní, zatímco pravidlo 15 pravidel dražitelů popisuje oznámení o vykoupení nejméně 45 dní. Oznámení o odkupu je v souladu s § 89 zákona o pozemcích o vlastním kapitálu vykoupení. Oznámení podle § 96 odst. 2 zároveň dává chargorovi alespoň 40 dní na nápravu selhání, jinak bude Chargee pokračovat v prodeji.

bylo znovu a znovu argumentováno, že požadavky podle pravidla 15 pravidel dražebníků z roku 1997 jsou dostatečné pro účely § 96 odst. 2 zákona o půdě. Rovněž bylo namítnuto, že oznámení o odkupu ze strany dražebníků může také sloužit jako oznámení o prodeji od poplatníka, jak předpokládá § 96 odst. 2 zákona o půdě, protože je vydáno agentem poplatníka řádně jednajícím podle pokynů a také informuje chargora, že nemovitost bude prodána po 45 dnech, pokud ji nevyplácí.

obě oznámení však slouží odlišným účelům a jsou podávána různými osobami. Toto bylo získáno Gikonyo J V Albert Mario Cordeiro & další vs Vishram Shamji eKLR následovně:

zdá se, že některé argumenty, se kterými jsem se setkal, naznačují, že oznámení o vykoupení podle pravidla 15 zákona o Dražebnících postačuje pro účely § 96(2) zákona o půdě. Myslím, že mezi těmito dvěma zákony existuje jasná právní bifurkace a jakýkoli pokus o jejich sloučení pouze zvyšuje zmatek účelu § 96(2) zákona o půdě. Zde mohu spekulovat. Možná si někdo může myslet, že oznámení o odkupu podle zákona o Dražebnících je dostatečné, protože; přichází po zákonném oznámení; je to pro 45 dny, což je více než 40 dny podle § 96 (2) zákona o půdě; slouží k tomu, aby Chargorovi poskytl příležitost vykoupit nemovitost; a upozorní Chargora na blížící se prodej nemovitosti, pokud požadovaná částka nebude zaplacena ve lhůtě 45 dny uvedené v oznámení. Měl bych však uvést, že požadavky podle § 96(2) zákona o půdě jsou povinné a zcela oddělené od požadavků podle zákona o Dražebnících. Oznámení o vykoupení podle zákona o Dražebnících je také povinné, ale vydává se odděleně od A za tím podle § 96(2) zákona o půdě; přísně v tomto pořadí.

výsledkem výše uvedené analýzy je, že v případě neexistence oznámení o prodeji podle § 96 odst.2 zákona o půdě nebude zákonná moc prodeje právně nabývat, i když bylo vydáno oznámení o vykoupení.

1. manželský dům

Žadatelé se znovu a znovu vrhli na soud, aby vznesli námitky proti poplatníkovi, který vykonává svou zákonnou pravomoc prodeje, s odvoláním na to, že předmětným majetkem je manželský domov. Zákon o půdě 2012 nabízí větší ochranu manželským domům, ale to neznamená, že když se kupní síla poplatníka legálně narostla, měla by být zastavena pouze proto, že nemovitost je manželským domovem.

Soudní dvůr ve věci Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR se touto otázkou zabýval následovně:

chci zbavit hypotéky z toho, co se zdá být špatně umístěným postojem, zejména ze strany neplatičů. Skutečným postavením zákona o manželských nemovitostech je, že hypotéka nebude na takový majetek vytvořena bez předchozího získání souhlasu manžela. Podobně, žádný prodej manželského majetku nebude proveden bez poskytnutí nezbytných oznámení manželovi nebo manželům hypotéky. Tato ochrana, jakmile byla využita, nezabrání prodeji manželského domu, kde byly získány nezbytné souhlasy, a všechna oznámení poskytnutá všem stranám se zájmem o manželský dům, který je poskytován jako jistota za půjčku nebo úvěrovou facilitu.

pravidlem je, že žádný majetek nemůže být účtován bez manželského souhlasu nebo čestného prohlášení k prokázání rodinného stavu, pokud chargor tvrdí, že je svobodný. Poté v prodlení, oznámení jsou vydávána podle doporučení zákona a kopírována všem zúčastněným stranám, včetně, ale bez omezení na manžele, pak v podstatě zákonná prodejní síla legálně narostla. Je to odůvodnění soudu, že jakýkoli majetek, ať už manželský nebo osobní, který je nabízen jako jistota pro zařízení, je vyroben za předpokladu, že totéž představuje riziko prodeje věřitelem v prodlení s úhradou zajištěného dluhu.

čestný Nyamu J V Maithya vs. Housing Finance Co. Keni & další 1 EA 133 uvedeno následovně:

” nabité nemovitosti jsou určeny k získání nebo mají mít obchodní hodnotu, jinak by je věřitelé nepřijali jako cenné papíry. Sentiment vlastnictví, který byl v této zemi v průběhu let velmi ceněn, v mnoha situacích ustoupil komerčním úvahám. Před půjčováním mnoho věřitelů banky a hypoteční domy stále více trvají na tom, aby se ocenění prováděla tak, aby se stanovily hodnoty nuceného prodeje a tržní hodnoty nemovitostí, které představují cenné papíry pro půjčky nebo úvěrové facility. Ztráta nemovitostí prodejem strany jasně uvažují ještě před formalizací cenného papíru”.

postoj soudů k této otázce je pevný a odolný. Ochrana manželského domu v rámci zákonné pravomoci prodejní sféry proto nesmí být použita jako kopí neplatičem nebo jako zproštění smluvních závazků vyplývajících z nabíjecího nástroje.

soud v Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR poznamenal takto:

je docela arogantní, aby si žadatel myslel, že přeměna zastavené nemovitosti na manželský dům poskytne nějakou formu nezdolného štítu před realizací jistoty dané hypotékou podle zákona. Zákon o vytvoření hypotéky na a prodej manželského domu si klade za cíl zajistit, aby byl před zastavením takového majetku požadován souhlas manžela nebo manželky, a příslušná oznámení jsou doručena manželovi, který dal souhlas s hypotékou před výkonem zákonné kupní síly hypotéky.

skutečnost, že nabitý majetek je manželským domovem, je relevantní pouze tehdy, pokud žadatel tvrdí nedostatek souhlasu manžela / manželky s vytvořením poplatku nebo oznámení o manželovi/manželkách nebyla řádně doručena podle zákona.

1. čestné prohlášení o rodinném stavu

nyní je zákonným požadavkem, aby žádný manželský majetek nemohl být účtován bez souhlasu vašeho manžela. S touto ochranou v právu došlo k nárůstu případů padělaných čestných prohlášení a manželů Chargorů, kteří se snaží tvrdit, že jsou ženatí a že majetek je manželský pouze proto, aby porazil prodejní sílu chargee.

poplatníci by si měli uvědomit, že zákon v takových případech nabízí postih. Křivé nadávky jsou přestupkem podle § 114 trestního zákoníku. Nicméně, doporučujeme, aby Chargee šel dále a snažil se provést vyhledávání u registrátora manželství, aby se potvrdilo, zda je chargor skutečně manželstvím. Sekce 50 zákona o manželství zřizuje úřad registrátora manželství a jeho povinnosti, které mimo jiné zahrnují registraci manželství a vedení registru manželství. Jsme naživu, že ne všechna manželství jsou registrována, ale provedením tohoto vyhledávání ukazuje, že Chargee šel dále a dále, aby potvrdil rodinný stav Chargora. Radíme, že toto vyhledávání je hotovo a výsledky připojené k nabíjecímu přístroji.

1. ručitelé

v některých poplatcích, kde Chargor postrádá bezpečnost, by zapojili ručitele, aby zaručil zařízení. Pro účely tohoto článku, zaměříme se na záruku, že je poplatek za pozemek. Záruka je obvykle samostatná a odlišná smlouva od dlužníka. ručitel, který poskytl svou půdu jako záruku, požívá ochrany nabízené zákonem o půdě. Ručitel je také stranou poplatku.

všechna oznámení dlužníkovi od věřitele, pokud jde o poplatek a bezprostřední prodej nabité půdy, by měla být zkopírována ručiteli, protože odpovědnost ručitele vznikne při prodlení. Vzhledem k tomu, že ručitel předložil svůj pozemek jako záruku, je pouze rozumné a spravedlivé, že má nárok na oznámení podle § 90 odst.1 a § 96 odst. 2 zákona o půdě a nezapomíná ani na oznámení o odkupu podle článku 15 pravidel dražebníků.