Marihuana Grow-op domy-co potřebujete vědět při koupi domu-Cannabis & Hemp-Canada

ačkoli držení marihuany za různých okolností bylo v Kanadě v roce 2018 dekriminalizováno, mnoho obytných nemovitostí bylo a bezpochyby i nadále používáno jako “grow-ops” k výrobě marihuany.

domy, které byly použity k pěstování marihuany často představují theflowing problémy:

• elektrické systémy jsou znovu zapojeny a nejsou bezpečné;
• vlhkost z produkce marihuany může vést k plísním a různým zdravotním problémům; a
• nemovitost může být stigmatizována jako vlastnost”grow-op” a má nižší hodnotu.

co může kupující udělat?

kupujícímu bytového domu by bylo dobře poučeno, aby se prodejce zeptal, zda byla nemovitost dříve použita jako pěstírna marihuany, a aby vložil podmínky do smlouvy o koupi a prodeji, aby poskytoval co největší ochranu.

v Ontariu, mnoho rezidenčních nemovitostí smlouvy patří whatis známý jako “ilegální látky klauzule”, který čte, částečně:

prodávající zastupuje a zaručuje … podle nejlepšího vědomí a přesvědčení prodejce nebylo užívání majetku a budov a staveb na něm nikdy určeno k růstu nebo výrobě nelegálních látek. Tato záruka zůstane zachována a po dokončení této transakce se nespojí.

Případová studie

ve věci Beatty v. Wei odvolací soud pro Ontariokonsuzoval význam tohoto ustanovení v souvislosti s neúspěšnýmrealitní transakce. V tomto případě prodávající a kupující uzavřeli smlouvu o koupi a prodeji rezidenčního majetku v Torontu ze dne 15. května 2016 (“APS”).

AP poskytnuté pro:

• záloha ve výši $ 30,000. 00, kterou kupující zaplatí;
• kupní cena $ 916,000. 00; a
• datum uzávěrky 22. srpna 2016.

APS také zahrnula ustanovení o nelegálních látkáchvýše.

asi měsíc po podpisu APS provedl agent kupujícího realestate internetové vyhledávání a narazil na informace, které naznačovaly, že předmětný majetek byl dříve pěstován marihuanou, což potvrdila policie. Prodávající nevěděl, že nemovitost byla dříve použita k výrobě marihuany (k čemuž došlo několik let před tím, než prodávající koupil nemovitost). Kupující odmítl uzavřít APS a prodávající nakonec nemovitost prodal za 86 100,00 USD méně, než je cena v APS. Prodávající a kupujícíspolečné řízení proti sobě.

před odvolacím soudem byla otázka, zda kupující měl právo vycouvat z APS. Soud dospěl k závěru, že kupec neměl právo vystoupit z APS, a proto prodávajícímu vymáhal náhradu škody (tj. 86 100,00 Kč, což je částka, za kterou byl majetek prodán prodávajícím poté, co kupec odmítl uzavřít APS).

analýza odvolacího soudu se zaměřila na znění doložky o zákonných látkách a konkrétně na to, kdy byla záruka a zastoupení poskytnuté prodávajícím účinné. Při přezkumu rozhodnutí nižšího soudu rozhodl odvolací Soudže záruka a zastoupení poskytnuté prodávajícím byly účinné k datu APS (tj. 15. května 2016). K tomuto datu, prodávající nevěděl, že nemovitost dříve používala k pěstování marihuany. Skutečnost, že informace k internetu byly objeveny následně k 15. květnu 2016, byla irelevantní. Prodávající neporušil svou záruku areprezentace. Kupující tedy neměl právo vystoupitz obchodu, a proto byl vůči prodávajícímu odpovědný za škodu.

závěr

i když se tento výsledek může zdát pro kupujícího krutý, podle názoru tohoto autora je odůvodnění odvolacího soudu v souladu se zavedeným smluvním právem. interpretace. Kupující, který hledá větší pohodlí při transakci realestate, může vyjednat různé podmínky, jako je nekvalifikované zastoupení a záruka, že nemovitost nebyla nikdy použita k výrobě marihuany, nebo možnost vystoupit z dohody, pokud je před uzavřením zjištěno, že nemovitost byla použita k výrobě marihuany. Není neobvyklé, že smlouvy vyžadují” přinést certifikát ” od dodavatele na closingstating, že všechna prohlášení a záruky jsou pravdivé.

Smlouvy, zejména ty, které se týkají prodeje pozemků, jsou v konečném důsledku věcí vyjednávání a rozdělení rizika.Každá strana musí zvážit, kolik nebo jak malé riziko je připravenopřijmout a podle toho jednat.

cílem tohoto článku je poskytnout obecný návod k předmětu. Je třeba hledat odborné poradenstvío vašich konkrétních okolnostech.