Multifamily financování a prodávající Carryback

prodávající carryback financování. Tak jednoduché, tak výmluvné. Tak často. Tento článek se bude zabývat prodejce carryback z pohledu sell-side. Většina kupujících si myslí, že získání prodejce carryback je dobrá věc.

většina prodejců jsou zmateni o této záležitosti; tak, zdržet se jeho ” zvážení (jako zmatená mysl vždy říká ne-na všechno). Jako prodejce, nošení poznámky představuje ještě jeden nástroj, který musíte získat prodanou nemovitost. Je to nejlepší možnost, ale příležitost, která vám pomůže při prodeji aktiva, když tradiční metody nedosahují.

nic nepřekoná prodej v hotovosti. Ale dohoda, která zahrnuje prodejce carryback, pokud to pomůže splnit váš konec, větší cíle, a cíle, stojí za to se podívat. Z Nolo:

při financování prodávajícího přebírá prodávající roli věřitele. Namísto poskytnutí hotovosti kupujícímu, prodávající poskytuje kupujícímu dostatek kreditu za kupní cenu domu, mínus jakákoli záloha. Kupující a prodávající podepisují směnku(která obsahuje podmínky půjčky).

ve světě rozděleném na dvě politicky, ekonomicky, na politiku a předpoklad společenského pokroku-proč mluvit o jednoduchých věcech, jako je financování zpětného prodeje prodávajícího? Vzhledem k tomu, prodávající financování je pokušení i v hotovosti kupujícího.

investoři do nemovitostí se učí brzy a často, že OPM (peníze jiných lidí) je tam, aby jim pomohla při budování jejich jmění. Tito “stavitelé štěstí” nakupují a kupují více na základě pákového efektu. Tento domeček z karet nemá konec v dohledu, dokud se tak nestane. Stejně jako hudební židle, když se hudba zastaví, zastaví se pro každého, kdo hraje hru. To je důvod, proč vy, prodávající, musíte pochopit úroveň rizik spojených s převzetím hypotéky.

Carryback financování

prodávající carryback financování se označuje jako ” kreativní financování.”Není to tak kreativní, ale nevyhovující z pohledu věřitele. Většina lidí si je vědoma, že pokud je prodejce carryback zapojen do prodeje, pravděpodobným důvodem je, že konvenční financování samo o sobě by dohodu neudělalo.

prodejce carryback je tu, aby vám pomohl, prodejce, uzavřít dohodu. Pokud vám to nepomůže, nedělejte to. Prodejce carryback ze své podstaty je vysoké riziko a má být transakční, což znamená pomoci při uzavření obchodu. Není zamýšleno jako dlouhodobé financování.

cílem je často pomoci kupujícímu dostat se na další akci zpětného financování nebo prodej opětovného prodeje aktiva. Jako prodávající, jakýkoli termín nad pět let dále zvyšuje vaše riziko. Z Pravdy O Hypotéce:

prodávající carryback financování je v podstatě, když prodávající jedná jako banka nebo věřitel a nese druhou hypotéku na předmět nemovitosti, kterou kupující splácí každý měsíc spolu s jejich první hypotékou. Může být také označován jako financování vlastníka nebo financování prodávajícího.

nedávno jsem jel národním hamburgerovým řetězcem inzerujícím jejich nejnovější jízdné: krůtí jalapeno Burger. To je kreativní! V mé knize to není moc přitažlivé, ale kreativní. Tato nabídka je bezpochyby výsledkem stovek hodin průzkumu trhu a chuťových testů. To bylo pravděpodobně poprvé nabízeno v několika obchodech. Pokud má nohy, expanze obchodu bude pokračovat.

dobré nápady se testují a poté se rozšiřují napříč trhem. Přesto každý dobrý design nefunguje všude, že? Lidé na západním pobřeží jedí jahody; lidé na východním pobřeží jedí třešně. Přehodit to by mnohé zmátlo.

produkty hypotečního úvěru jsou vyvíjeny podobně; různé hypoteční produkty jsou určeny k tomu, aby umožňovaly obchodování za různých okolností.

pokud si vzpomenete, CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) je relativně nový hypoteční produkt. První tranší nebylo miliardové portfolio, spíše sto milionů, pak se pohrávalo s dokud nebylo považováno za životaschopné prodat institucionálním investorům.

jak starý je prodejce carryback financování? Pravděpodobně těsně za vytvořením jazyka starověkého člověka, když první zemědělec prodal rozvinuté pole jinému výměnou za procento plodin (na nějakou dobu-samozřejmě). Spíše po vynálezu počítadla, když se počítání fazolí změnilo z koníčku na profesi.

současný problém s financováním zpětného financování prodávajícího spočívá v tom, že většina úvěrových institucí je proti sekundárnímu financování. Stručně řečeno, většina finančních institucí se zdráhá povolit neinstitucionální sekundární financování. Mezaninové financování je vynikající strategií pro kupující komerčních obchodů s cílem maximalizovat pákový efekt, kde je první držitel zástavního práva zapojen do všech vrstev zabalených do hypotéky.

prodávající Carryback, který funguje

prodávající carryback, který pracuje pro prodávajícího, je, když se vlastní kapitál v dohodě rovná nejméně dvaceti procentům (20%) a částka přenesená zpět prodávajícím nepřesahuje jednu třetinu (33%) hlavního hypotečního financování.

příklad: Deal strike cena je $ 1,000,000. Hotovost akontace je $ 200,000, první hypotéka je 600,000 s prodejcem carry-back $200,000.

proč je to rozumné prodejce-carryback dohoda struktura? Protože je to alespoň obhajitelná pozice. Tam je vlastní kapitál za prodejce carryback a zvládnutelné první hypotéku před prodejce carryback. Pokud by prodávající musel tuto pozici zabavit, Hypoteční financování zavedené při vzniku odpovídá šedesátiprocentnímu (60%) úvěru k hodnotě (LTV) původní kupní ceny.

považujte toto doporučení za bod maximálního pákového efektu a pouze pro pronájem nemovitostí produkující příjmy. Pokud by prodávající byl zabavit, je nyní existující hypotéku řešit. Pokud předtím neexistoval žádný dluh, musí prodávající-nyní vlastník-tento dluh spravovat bez ohledu na aktuální příjmy z pronájmu.

prodejce Carryback, který nefunguje

prodejce carryback, který nefunguje pro prodávajícího, za použití stejné částky dolaru jako v předchozí transakci:

špatný příklad: obchod realizační cena je $1,000,000. Hotovost akontace je $ 100,000, první hypotéka je 800,000 s prodejcem carryback $ 100,000.

v tomto příkladu je hypotéka na vrácení prodávajícího v nejisté situaci. Pravděpodobnost uzavření na této pozici je nepravděpodobná, protože i úspěšná exekuce ponechává původnímu prodávajícímu osedlaný majetek financovaný za 80% prodejní ceny.

při zvažování prodejce carryback, předpokládat, že vy, prodávající, bude muset vyloučit na senior financování. Kolik prodejců má duševní vytrvalost vzít zpět stejnou dohodu vysoce levered poté, co prodal aktivum? Velmi málo. Přenášení tak stoupá v kouři.

pro zkušeného investora v oblasti nemovitostí by to mohlo být “jen další dohoda” v průběhu podnikání. Pro non-ostřílený, museli přistoupit k uzavření chránit sekundární část financování považován (jimi) za cenný majetek, to by mohlo být životní událost. Pokud ano, vyhněte se financování zpětného přenosu prodávajícího. Pro ostřílené, Plná pára vpřed, a zvažte zde uvedené pravidlo.

další “past” pro prodejce je, když jediným důvodem pro použití carrybacku je překonání úvěrového rizika vzneseného u kupujícího. Zde je rozsah spravedlnosti ve vašich rukou. Být soudcem vás však neomlouvá, abyste byli v transakci spáleni. Stát se “bankou” s sebou přináší Všechna práva a výsady, které musí sbírat. Pečlivě zvažte.

prodávající Carryback a pozemky

jediný způsob, jak prodávající carryback funguje dobře pro prodávajícího pozemků je s hotovostním vlastním kapitálem vyplacena prodávajícímu při uzavření a když jediná hypotéka na místě, po uzavření, je v držení prodávajícího.

se značným vlastním kapitálem nabízeným kupujícím (tj. 50% hotovostní záloha), možná budete chtít zvážit umožnění kupujícímu získat hypotéku s malým prodejcem carryback. I tehdy je vaše poznámka jen kus papíru s nominální hodnotou v případě uzavření trhu.

pomocí mého příkladu prodeje $ 1,000,000, pokud prodávající nese hypotéku $ 100,000 za první hypotékou $ 500,000 na nemovitost bez příjmu (země), existuje malá motivace pokračovat s uzavřením trhu. V případě prodlení musí prodávající v případě úspěchu řešit dluhovou a dluhovou službu bez odpovídajících příjmů z nemovitosti.

vědět, že prodejce carrybacks mají své místo. Neměly by být hlavním typem transakce, ale mohou pomoci prodejci zachránit dohodu, která by jinak byla poraženým, a / nebo vytvořit vlastní kapitál, který by jinak úplně zmizel. Rozpoznat riziko. V případě selhání zbytečně nehoňte zotavení. Vědět, kdy složit a jít dál.