OFF-PLAN investice do nemovitostí: poradní

Úvod

je to staré přísloví, že když je dohoda příliš dobrá, člověk musí vždy myslet dvakrát. V současné době se zabýváme velkými hromadnými žalobami proti nechvalně známé realitní společnosti v Keni, která se zaměřuje hlavně na vývoj mimo plán.

tato realitní společnost podvedla několik osob při uzavírání smluv o koupi bytových jednotek a pozemků. Bez vědomí nic netušících členů veřejnosti, společnost pozemek nekoupila, ani neuzavřeli žádnou právně závaznou dohodu s majitelem půdy o zahájení projektu. Termín dokončení projektu přišel a prošel, aniž by na pozemku probíhala jakákoli činnost. Povaha soudního sporu mě vedla k úvahám o napsání poradního článku o investici do nemovitostí mimo plán.

ve prospěch našich čtenářů nám dovolte definovat, co ve skutečnosti znamená investice mimo plán do nemovitostí. Investice mimo plán nastane, když investor investuje peníze do nemovitosti, nebo projekt, který ještě není dokončen. Někdy investor mimo plán investuje do projektu, který má teprve začít, a spoléhá na příslib, že projekt bude zahájen a dokončen ve stanovené době.

mechanika Off-Plan investic do nemovitostí

v off-plan investments, investor poskytuje společnosti finanční prostředky nezbytné k zahájení a uzavření realitního projektu. Realitní společnosti by se pak spoléhaly na shromáždění obrovského počtu investorů, aby získaly kapitál potřebný k dokončení bytového projektu. Je to z tohoto důvodu, že vždy zjistíte, že většina off-plán investice jsou pro obytné domy.

vždy existuje předpoklad, že když se mnoho lidí spojí a přispěje ke společnému projektu Bydlení, riziko se rozloží na velkou skupinu, čímž se minimalizují šance na ztrátu a zvyšuje se šance na zisk.

právní dynamika zahrnující investice do nemovitostí mimo plán

všechny transakce s nemovitostmi zahrnují pozemky. Proto musí přijít na řadu různé zákony týkající se půdy a jejího využití. Například, podle § 23 (3) zákona o smluvním zákoně CAP 23 zákony Keni, všechny smlouvy týkající se dispozice zájmu o půdu musí být písemně, podepsáno, a svědkem osoby, která byla přítomna při podpisu smlouvy.

základní zásady smluvního práva se vztahují také na smlouvy o prodeji pozemků. Musí existovat nabídka k prodeji, která musí být přijata a cena za ni zaplacena. Musí existovat také záměr vytvořit právní vztah osobami v transakci a osoby musí mít potřebnou způsobilost.

obecnou zásadou podle zákona, pokud jde o smlouvy o prodeji pozemků, je to, že osoba prodávající nemovitost musí mít zákonné vlastnictví nemovitosti. Člověk nemůže dát to, co nemá (Nemo dat quon non-habet). To platí i pro projekty mimo plán.

je důležité, aby každá osoba ochotná investovat do off-plan realitní projekty, aby se ujistil, že pozemek, který bude dům projekt, je ve jménu realitní společnosti. Některé realitní společnosti uvádějí do smlouvy klauzule, které uvádějí, že smlouva má “exekuční” povahu. Dělají to jako prostředek k vyhýbání se nebo dokonce klamání veřejnosti při uzavírání smluv o koupi pozemků a bytových jednotek, pokud pozemek nebyl ani zakoupen.

exekuční smlouva je smlouva o výkonu budoucí činnosti, nikoli o budoucím vlastnictví majetku. Například, pokud dnes s vámi uzavřu smlouvu, že zítra přijdu a vymaluji váš dům, je to exekuční smlouva. Je to proto, že jsem dnes vázán na činnost zítra.

nemohu však s vámi legálně uzavřít smlouvu o prodeji automobilu zítra, když toto auto nemám.

při provádění due diligence musí být investoři do off-plan realitních projektů přesvědčeni, že společnost prodává, vlastní pozemek, na kterém bude projekt stát. Výstavba domů může být exekuční, ale vlastnictví pozemku musí být aktuální.

záznam o realitní společnosti

před zahájením investice mimo plán je důležité provést historické vyhledávání v záznamu realitní společnosti. Má společnost nějaké úspěšné projekty? Jak dlouho trvalo dokončení těchto projektů? Existují nespokojení zákazníci společnosti? Dobrá realitní společnost by měla mít záznam o včasném doručení projektů.

časové osy dokončení projektu

před podpisem jakékoli smlouvy o vývoji mimo plán by měl být investor schopen posoudit, zda jsou lhůty stanovené ve smlouvě pro dodání projektu k dokončení přiměřené. Některé společnosti vkládají do smluv doložky o dokončení vývoje za méně než 6 měsíců. Když je dohoda příliš dobrá, přemýšlejte dvakrát.

projektové financování

investor by měl být schopen porovnat náklady na investice do mimoplošného vývoje s realitní společností, a to ve vztahu k vlastnímu nákupu a rozvoji pozemků. Jako investor, porovnám náklady na koupi domu, který sedí na čtvrt akru, pomocí metod mimo plán, se skutečným nákupem pozemku za současné ceny, a postavit si dům. Pokud je cena značně variantní, mělo by to způsobit, že se budu dále ptát.

uživatel pozemku

investor v off-plan development by měl také provést hloubkovou kontrolu na pozemku, aby určil registrovaného “uživatele” pozemku. Termín “uživatel” v tomto případě označuje přípustné činnosti na zemi. “Uživatel” půdy pro rozvoj mimo plán, musí být” obytné “v přírodě a ne “zemědělské”.

pokud společnost prodává rezidenční projekt, který je založen na půdě označené jako “zemědělský”, bude projekt povinen selhat, pokud nedojde ke změně užívání dříve, než bude projekt proveden.

zatížení

země by měla být rovněž osvobozena od jakýchkoli zátěží, jako jsou hypotéky, poplatky a jakákoli jiná nadřazená práva třetích osob na zemi. Je to proto, aby se předešlo zbytečným soudním sporům o zastavené projekty.

závěr

i když vždy nedoporučujeme investice mimo plán, pro investora, který má zájem investovat do vývoje mimo plán, výše uvedená due diligence je velmi klíčová pro ochranu investic. Vždy se vyplatí vyhledat právní radu před uvedením pera na papír pro takové zakázky. Když je dohoda příliš dobrá, přemýšlejte dvakrát.