Váš průvodce pro Put a Call opční smlouvy

Put a Call opční dohody jsou důležitým nástrojem pro každého developera nebo prodejce opcí. Zajištění správné dohody o Put a Call opci může mít velký dopad na to, jak efektivní je při ochraně vašich potřeb. To je to, co odděluje dobrého právníka pro rozvoj nemovitostí od průměrného právníka pro nemovitosti.

právě jste našli nový vývojový web a chcete, aby se prodejce zaregistroval co nejdříve, aby jej zajistil. Dolar znamení jsou ve vašich očích a dostanete trochu dohnal v získání dohodu a zapomenout na drobné detaily. Zní to jako ty? Špatně vypracovaná dohoda o opcích Put a Call může být rozdílem mezi úspěšným obchodem a neúspěchem. Nedovolte, aby vás znamení dolaru oslepila od dobrých obchodních rozhodnutí.

co je Put a Call Option Agreement?

put a call option agreement je smlouva, kdy jedna strana souhlasí s prodejem jedné nebo více nemovitostí, pokud o to požádá kupující (opce na volání), a druhá strana souhlasí s nákupem stejné nemovitosti, pokud o to požádá prodávající(opce na put).

je velmi běžné, že smlouva o Put a Call opci zahrnuje právo kupujícího jmenovat třetí stranu, která je kupujícím podle smlouvy. Toto je mechanismus, který vám umožňuje prodat nemovitost pomocí opční smlouvy, aniž byste se museli na této nemovitosti vypořádat.

v praxi běží opce na volání po dohodnutou dobu, která dává kupujícímu možnost koupit nemovitost oznámením během tohoto období opce na volání. Po uplynutí doby opce na volání má prodávající možnost donutit kupujícího ke koupi nemovitosti oznámením během dohodnutého období opce na put.

Proč používat smlouvu put a call option?

hlavními výhodami použití opční smlouvy put a call spíše než běžné kupní smlouvy jsou potenciální daňové výhody. Pomocí smlouvy put a call option můžete:

• zpoždění povinnosti kupujícího zaplatit daň z převodu
• nominovat jiného kupujícího ke koupi nemovitosti bez zaplacení daně z převodu dvakrát
• změna období, ve kterém je nemovitost prodána pro daňové účely, které může mít dopad na daňové povinnosti prodávajícího (především daň z kapitálových výnosů)

co když nechci být nucen koupit nemovitost?

pokud chcete právo na koupi nemovitosti (možnost volání), ale nechcete, aby vás majitel mohl donutit ke koupi nemovitosti (možnost put), pak je odpovědí dohoda o opci volání.

i když je často těžší přimět vlastníka půdy, aby souhlasil s uzavřením smlouvy o opci na volání, je pro kupujícího často výhodnější, protože může z transakce vycouvat před uplatněním opce na volání.

v čem je háček? I když neexistuje žádný “úlovek” jako takový, prodejci budou obecně vyžadovat vyšší kauci za dohodu o opci volání, než by za dohodu o opci put a call, kde vás mohou donutit ke koupi nemovitosti. Je také běžné, že kauce je nevratná a uvolněna prodávajícímu, jakmile bude při použití Smlouvy o opci hovoru splněna náležitá péče.

jaké jsou obvyklé časové rámce podle opční smlouvy?

nejběžnější časové rámce, které vidíme u dohod o možnostech “vývojářského stylu”, jsou následující:

• due diligence-30 až 60 dní
• schválení vývoje-6 až 12 měsíců po due diligence
• vypořádání-30 dní po uplatnění opce

co hledat s vaší další Smlouvou o Put a Call opce

ďábel je v detailu a to je to, co odděluje odborníky na vývoj nemovitostí od průměru. Zde je několik tipů a pasti dávat pozor při vyjednávání další Put a Call možnost skutek.

Platba uplift

jedním z hlavních důvodů, proč lidé používají opční smlouvu Put a Call, je poskytnout možnost prodat nemovitost bez spuštění daně z dvojího převodu v Queenslandu.

někdy kupující získá souhlas s vývojem a poté nemovitost prodá na základě opční smlouvy za vyšší cenu. Jindy kupující nemovitost neprodá za účelem zisku ihned, aniž by získal jakékoli schválení vývoje. Toto je často označováno jako “krátká možnost”.

bez ohledu na to, zda máte v úmyslu nemovitost prodat nebo ne, je často dobrou strategií dovolit si to jako další strategii odchodu. Okolnosti se mění a flexibilita vám vždy pomůže s těmito změnami vypořádat.

obecně existují čtyři různé způsoby, jak můžete strukturovat prodej konečnému kupujícímu na základě Smlouvy o Put a Call opci:

• možnost, která uvažuje o prodeji-tato strategie vyžaduje, aby opční listina Put a Call byla řádně vypracována, aby uvažovala o tom, že budete moci prodat nemovitost podle dokumentu a získat zisk při vypořádání.
• nominační dohoda-tato strategie vyžaduje, aby dohoda o Put a Call opci měla vhodně vypracovanou nominační klauzuli. Je obzvláště důležité, aby klauzule byla vypracována tak, aby náhodou nespustila převodovou povinnost v Queenslandu.
• přiřazení opce-tato strategie vyžaduje, aby dohoda o Put a Call opci měla vhodně vypracovanou klauzuli o přiřazení. Nejflexibilnější návrh pro kupujícího umožňuje přidělení dokumentu bez souhlasu prodávajícího. Častěji, dokument je vypracován tak, aby možnost mohla být přidělena prodávajícímu nemůže a že tento souhlas nemůže být bezdůvodně odepřen nebo zpožděn.
• Joint Venture Agreement – použití struktury dohody JV k prodeji na základě dohody o Put a Call opci vám umožní zůstat v dohodě a získat vzestup a / nebo sdílení zisku na dokončeném vývoji. Tato struktura může být zálohou, pokud opční smlouva nebyla řádně vypracována, aby umožnila nominaci nebo přiřazení bez spuštění dvojí povinnosti, nebo pokud strany skutečně chtějí projekt realizovat společně.

výběr nejlepší struktury pro váš prodej se změní případ od případu. Před dokončením jakékoli dohody s konečným kupujícím doporučujeme promluvit si s právníkem na nemovitosti a poradit se s tím.

správně vypracovaná nominační klauzule

co je nominační klauzule?

nominační klauzule vám umožňuje nominovat jinou osobu jako kupujícího nemovitosti. Podmínky jejich nákupu budou obecně určeny podmínkami uvedenými ve vaší opční listině Put a Call. Doložka o nominaci je jedním z nejběžnějších mechanismů používaných k prodeji nemovitosti třetí straně, aniž byste se museli vypořádat s majetkem nebo platit kolkovné.

co hledat v nominační klauzuli

nejdůležitější věcí, kterou je třeba hledat při přípravě nominační klauzule, je zajistit, aby váš konečný kupující nezískal žádná práva podle Smlouvy o Put a Call Option. To znamená, že budete stále tím, kdo využije možnost volání ve vhodnou dobu, a ne konečným kupujícím.

konečný kupující má svá práva vyplývající ze smlouvy, jakmile využijete možnost volání.

může to znít jako jemný rozdíl, ale může to být rozdíl v tom, zda vaše nominace spouští dvojí přenosovou povinnost v Queenslandu nebo ne.

právo postoupit opční listinu put a Call

včetně práva postoupit opční smlouvu vám umožňuje převést všechna vaše práva na konečného kupujícího. Obvykle existují dva různé způsoby, jak to lze strukturovat:

• právo postoupit bez souhlasu prodávajícího – to může být těžší vyjednat s vlastníkem pozemku jako zkušený právník nemovitosti se často pokusí vyjednat tuto klauzuli být změněn tak, aby vyžadoval souhlas prodávajícího.
• právo postoupit pouze se souhlasem prodávajícího-tato struktura je snáze sjednatelná – ale ztěžuje, pokud se rozhodnete prodat svá práva podle Smlouvy o opcích Put a Call. Je-li vyžadován souhlas prodávajícího, doložka by měla být vypracována tak, aby její souhlas nemohl být bezdůvodně zadržen nebo zpožděn.

přiřazení vašich práv na základě opční smlouvy by nikdy nemělo být provedeno bez konzultace se zkušeným právníkem pro rozvoj nemovitostí, protože byste při postoupení mohli omylem spustit povinnost převodu. Jedná se o pokročilou strategii, která se používá za omezených okolností s řádnou radou.

další období opce na volání pokud kupující třetí strany ukončí

, pokud jste nemovitost prodali třetí osobě a využili možnost volání, třetí strana se pak stává kupujícím podle výsledné smlouvy. To znamená, že “ztratíte kontrolu” nad tímto aspektem dohody po dobu trvání této smlouvy.

v závislosti na struktuře obchodu je často důležité, abyste měli další šanci prodat nemovitost nebo se s ní vyrovnat sami, pokud se vaše třetí strana neusadí poprvé. To vám umožní obnovit dohodu podle potřeby.

dokonalým příkladem tohoto mechanismu v akci je situace, kdy jste uzavřeli “marketingový styl” Put a Call opční smlouvu pro blok volných pozemků v novém členění. Prodáváte pozemek kupujícímu třetí strany za prémii, ale máte také další kupce, o kterých víte, že by měli zájem o koupi pozemku, pokud se první kupující neusadí.

Představte si, že se Váš první kupující neusadí, ale vaše opce na volání vypršela a developer poté uplatní možnost Put, která vás nutí koupit pozemek, i když na vás čekají další kupující? Byli byste překvapeni, jak často se to děje s nezkušenými právníky v oblasti vývoje nemovitostí v Queenslandu.

s výhradou Due Diligence

vývoj nemovitostí je složitý proces, který zahrnuje průchod několika překážkami ještě předtím, než vývoj vůbec začne. Prvním krokem bude obvykle identifikace místa, druhý due diligence na vysoké úrovni, třetí studie proveditelnosti na vysoké úrovni a poté čtvrtý, vaše Podrobná due diligence.

kroky 1 až 3 výše se obvykle provádějí před podpisem opční listiny s malými nebo ne vynaloženými výdaji. Jakmile jste podepsali papírování a uzamčen v dohodě, to je, když začne detailní due diligence a začnete utrácet peníze na váš městský plánovač, nemovitosti právník a další konzultanti.

ne všechny klauzule due diligence jsou vytvořeny stejně a je důležité, aby vaše klauzule poskytovala úroveň ochrany, kterou potřebujete. Více o složitosti doložek due diligence si můžete přečíst zde: Klikněte na mě

podléhá schválení vývoje

jakmile vaše dohoda pokročila ve fázích 1 až 4 výše a jste spokojeni s výsledky vaší due diligence, Krok 5 bude obvykle proces schvalování vývoje.

důležitý je nejen detail při vypracování předmětu doložky DA, ale také načasování. Až příliš často vidíme, že se vývojáři snaží vyjednat dohody s obdobím DA, které je příliš krátké na vývoj, který hodlají provést. Sestavování zpráv konzultantů a podpůrných materiálů pro vaši vývojovou aplikaci může trvat měsíce samo o sobě, což je navíc k době potřebné k odpovědi na jakékoli žádosti o informace od Rady. Váš městský plánovač a právník v oblasti nemovitostí vám mohou poskytnout pokyny k časovým rámcům, které byste měli vyjednat pro svůj předmět doložky DA.

můžete si přečíst více o složitosti předmětu da klauzule zde: Klikněte na mě

přístup k nemovitosti

provedení due diligence a sestavení zpráv požadovaných na podporu vaší vývojové aplikace bude obecně vyžadovat přístup k nemovitosti z různých důvodů. Je důležité, aby vám vaše smlouva o Put a Call opci a vašim konzultantům umožňovala přístup k těmto účelům.

dalším právem na přístup, které může být užitečné, je místo, kde hodláte nemovitost prodat. To vám umožní přivést své potenciální kupce prostřednictvím nemovitosti podle potřeby.

máme některé vývojáře, kteří také vyjednávají přístup k provádění raných vývojových prací. To se může stát docela chaotickým a je to něco, co bychom měli udělat pouze za velmi specifických okolností.

právo na upozornění

získání vývojového místa podle volby a následné procházení procesem schvalování vývoje může být nákladný úkol. Je běžné, že vývojáři utratí 50 000 až 100 000 USD nebo více, aby se dostali do fáze, kdy mají stránky pod možností se schválením vývoje. Upozornění na souhlas v podstatě “zmrazí” nárok na nemovitost a chrání vás před tím, aby vlastník půdy mohl nemovitost prodat v rozporu s vaší smlouvou o opcích Put a Call.

právo postavit značení

i když to nemusí být nejvyšší požadavek na kontrolní seznam vývojáře, jedná se o drobný detail, který může usnadnit život. Hlavní značení, které bychom očekávali od vývojářů, jsou:

• značení vyhovující reklamním požadavkům pro vaši vývojovou aplikaci. V Queenslandu, to se obecně týká aplikací pro vývoj, které lze posoudit dopad nebo které lze oznámit pomocí kódu.
• Reklamní značení pro pozemky v dokončeném vývoji.

jak se zachází s vkladem, který jste zaplatili při uplatnění možnosti volání?

pokud uplatníte možnost volání svým vlastním jménem nebo vlastník pozemku uplatní možnost Put, kauce by obvykle tvořila vklad podle výsledné smlouvy, když kupujete nemovitost. Ale co když nominujete třetí stranu jako konečného kupce?

často se setkáváme s nezkušenými právníky nemovitostí, kteří navrhují opční smlouvy, které způsobí, že váš vklad bude poté držen jako vklad pro kupujícího třetí strany na základě jejich smlouvy. Ano, jste připraveni, že právo. Váš vklad se používá jako jistota pro nesouvisejícího konečného kupujícího. Je důležité, aby doložky o vkladu byly řádně vypracovány, aby vám poskytly flexibilitu, abyste se tomuto scénáři vyhnuli.

obecně doporučujeme doložku o vkladu vypracovat tak, abyste měli na výběr, zda se váš vklad stane vkladem na základě smlouvy třetí strany. Tato volba se obvykle provádí ve stejnou dobu, kdy uplatňujete možnost volání, a tato strategie vám dává největší úroveň flexibility.

On-prodej nemovitosti pomocí Put a Call opční dohody. Jak to mám udělat?

existuje řada různých způsobů, jak můžete prodat nemovitost pomocí opční smlouvy. Shrnutí je následující:

možnost, která uvažuje o prodeji

tento model má ustanovení ve Smlouvě o put a call opci, která uvažuje o prodeji a vyžaduje, aby prodávající zaplatil jakýkoli vzestup při vypořádání nemovitosti.

Pros:

• smluvní cena je vyšší cena pro konečného kupujícího. To jim usnadňuje získání financí a také znamená, že nikdy neznají částku vzestupu.
• není nutná žádná samostatná dohoda s konečným kupujícím, pokud nemusí využívat časové rámce podle opční smlouvy. Jen podepisují smlouvu za vyšší cenu.

nevýhody:

• prodávající si bude vědom toho, že uvažujete o prodeji v době, kdy vyjednáváte o možnosti. To obecně ztěžuje podepsání opční smlouvy s prodejcem.
• v závislosti na struktuře opce a smlouvy může být s datem vypořádání menší flexibilita. Například, možnost může mít 12 měsíční DA období a smlouva může mít 30 denní vypořádání. Pokud chce konečný kupující využít 12 měsíční období DA, stále bude muset existovat nominační listina s konečným kupujícím.
• menší flexibilita, když dostanete zaplaceno, váš vzestup, protože bude obecně vyplácen pouze při vypořádání(pokud s ním neexistuje samostatná nominační dohoda).
• můžete ztratit kontrolu nad možností a dohodou, pokud se konečný kupující neusadí.

nominační smlouva

tento model má uzavřít nominační smlouvu s konečným kupujícím, kde souhlasíte s nominací konečného kupujícího podle Smlouvy o put a call

Pros:

• tam je hodně flexibility, když dostanete zaplaceno vaše povznesení a když nominujete konečný kupující.
• udržujete si kontrolu nad opční smlouvou až do okamžiku, kdy je kupující nominován.
• prodávající si není vědom výše navýšení.
• souhlas prodávajícího není pro nominaci vyžadován.
• při nominaci se neplatí žádné přestupové clo.
• obecně je snazší sjednat opční smlouvu s prodávajícím, protože neuvažuje o ustanoveních o prodeji, kromě umožnění nominace.

nevýhody:

• kupující podepíše smlouvu za nižší cenu. To znamená, že pro ně bude těžší získat finance na zvýšenou cenu a také to znamená, že prodejní cena u katastru nemovitostí bude obecně zaznamenána v nižší výši.
• kupující si bude vědom výše navýšení.

přiřazení možnosti

tento model vás přiměl uzavřít smlouvu o postoupení s konečným kupujícím a poté tuto možnost přiřadit konečnému kupujícímu.

Pros:

• v závislosti na podmínkách smlouvy o postoupení vám může být vyplacen vzestup a poté ukončit dohodu, aniž byste museli zůstat až do vypořádání.

nevýhody:

• v závislosti na podmínkách opční smlouvy můžete požadovat souhlas prodávajícího s postoupením opční smlouvy.
• pokud je opční smlouva vypracována tak, aby umožňovala postoupení bez souhlasu prodávajícího, bude to často sjednáno právníkem prodávajícího.
• pokud se jedná o opční smlouvu put a call, můžete i nadále odpovídat za výkon konečného kupujícího podle opční smlouvy po postoupení.
• přiřazení může vyvolat odpovědnost za převod na hodnotu opce.

Joint venture

tento model má uzavřít dohodu o společném podniku s konečným kupujícím a provádět vývoj jako jejich partner.

Pros:

• může vám umožnit podíl na zisku projektu, což může vést k vyšší platbě pro vás.
• je velmi flexibilní, jak je dohoda strukturována. To může zahrnovat akviziční poplatek zaplacený při vypořádání nebo dříve.

nevýhody:

• jste vázáni na projekt až do konce.
• v závislosti na tom, jak je sjednáno, nesmíte obdržet svůj podíl na zisku / vzestup až do vypořádání dokončeného vývoje.

která možnost je nejlepší pro prodej?

nejčastějším způsobem je prodej pomocí nominační smlouvy, nicméně máme zkušenosti se všemi čtyřmi modely.

některé příklady:

• pomáhali jsme klientovi, který šel s dohodou o přidělení. Dostali paušální platbu a dohodu zcela opustili.
• jiný klient použil nominační smlouvu a prodal nemovitost do 3 dnů, dostal zaplacenou polovinu vzestupu jako zálohu při podpisu a poté obdržel zůstatek při vypořádání asi o 30 dní později.
• další klient v současné době vyvíjí projekt s partnerem pro financování. Při podpisu smlouvy o společném podniku byl zaplacen akviziční poplatek a partner financování je zodpovědný za zaplacení všech nákladů na provedení vývoje.
• jiný klient uzavřel opční smlouvu put a call pro řadu bloků pozemků, kde opční smlouva předpokládá prodej za prémii. Navýšení kupní ceny je pak klientovi hrazeno při vypořádání každé šarže.

nejlepší volba bude obecně záviset na tom, kdo je prodávající, kdo je pravděpodobný kupující a povaha webu. Pokud konečným kupujícím bude sofistikovaný vývojář, neměli by být příliš odkládáni tím, že vám zaplatí povznesení podle Smlouvy o nominaci/přiřazení. Na druhou stranu, pokud je to dělení 1 do 2 s kupujícím maminky a táty, pak byste se mohli snažit přimět je, aby uzavřeli nákup na základě smlouvy o nominaci/přiřazení.

stejně tak, pokud máte nezkušený prodejce, který jste tvrdě pracovali, abyste se dostali přes linii k prodeji, možná nebudete chtít vyděsit je s put a call opční smlouvou, která uvažuje o prodeji za prémii. Alternativně, pokud máte motivovaného prodejce, o kterém si myslíte, že podepíše cokoli, tato možnost vám umožní největší flexibilitu.

máte více otázek?

McAndrew Law je přední Brisbane Property Development Advokátní Kancelář. Máme rozsáhlé zkušenosti s přípravou opčních smluv Put a Call Pro vývojáře, prodejci opcí a vlastníci půdy, abychom zajistili ochranu vašich práv. Zavolejte nám na (07) 3266 8555 nebo se s námi spojte online a začněte. Nabízíme bezplatnou úvodní konzultaci k projednání Vašich potřeb.