velký problém se stavebními smlouvami s pevnou cenou

“CH-CH-CH-CH-změny”: velký problém s pevnými cenami stavebních smluv

pro většinu majitelů domů, kteří uvažují o rekonstrukci nebo novostavbě, je cena jedním z nejdůležitějších faktorů při určování rozsahu jejich projektu, dokončení a výběru dodavatele. Pro dodavatele, poskytnutí klientovi s rozpočtovou jistotou může být významným prodejním místem; to znamená, že odvolání pevné ceny stavebních zakázek.

se smlouvou o pevné ceně majitel zná cenu na začátku projektu, může podle toho rozpočet a zajistit financování a jsou chráněni v případě, že projekt překročí rozpočet. Zhotovitel přebírá riziko uvedení projektu za cenu, která pokryje jeho náklady, režii a zisk. Pokud je projekt nad rozpočtem, dodavatel absorbuje všechny ztráty.

kromě toho, že jsou dobrým marketingovým nástrojem pro dodavatele, mohou smlouvy s pevnou cenou také snížit jejich administrativní zátěž. Na rozdíl od smluv o nákladech plus, dodavatelé nejsou povinni zveřejňovat doklad o skutečných nákladech, včetně pracovní doby, za účelem odůvodnění svých poplatků. Majitel musí zaplatit pevnou smluvní cenu bez ohledu na to, jaké jsou skutečné náklady dodavatele.

velkým problémem se smlouvami o pevné ceně je však řešení a účtování změn rozsahu a nákladů projektu prostřednictvím žádosti vlastníka o doplňky, odstranění nebo neočekávané podmínky webu.

pokud nejsou ve smlouvě zahrnuty účinné podmínky pro řešení změn, mohou se stát významnou bolestí hlavy jak pro dodavatele, tak pro majitele domů.

nedávné soudní rozhodnutí z Ontaria poskytuje jeden příklad toho, jak mohou dodavatelé efektivně řídit změny projektu s pevnou cenou. V Balmoral v. Biggar, žalobce dodavatel, Balmoral, podal žalobu na neplacené služby a materiály k renovaci a vybudování přírůstku do domu žalovaného majitele. Majitel tvrdil, započtení a protinávrh pro přibližně $ 70,000 . Sporná byla povaha smlouvy o původním rozsahu práce a o doplňcích.

zhotovitel argumentoval tím, že se strany dohodly na pevné ceně za původní rozsah práce, přičemž příplatky mají být oceněny buď na základě ceny plus, nebo jinak stanoveny dohodou na základě extra-by-extra. Odstranění z původního rozsahu práce mělo být vypočteno na základě smluvního vzorce nákladů řádkové položky v kotaci nižší než 25 procent.

soud shledal, že smlouva byla jasná: strany se dohodly na pevné ceně za stanovený rozsah práce. Zda dodavatel dosáhl zisku nebo ztratil peníze, nebylo relevantní. Zhotovitel neměl povinnost zveřejňovat skutečné náklady.

smlouva uvažovala o možnosti vlastníka přidat nebo vymazat položky z rozsahu práce a specifikovala způsob výpočtu ceny příplatků a odečtení ceny položek odstraněných ze Smlouvy o pevné ceně. Ve smlouvě je výslovně uvedeno:

doplňky, které mají být vypočteny na základě nákladů plus 17% nebo na paušálním základě, na kterém se obě strany předem dohodnou a které mají být splatné po dokončení méně 10% zadržení.

výmazy, které mají být vypočteny z ceny nižší než 25% a které mají být sníženy z příslušné nebo příští plánované platby.

dva z dotčených dodatků byly účtovány za cenu plus 17% základ, nikoli paušální částku, protože zhotovitel nemohl předem určit rozsah prací. Jeden z těchto doplňků se týkal výkopu skrytého základu. Rozsah požadovaného výkopu nebyl znám, protože velikost skrytého základu nebyla známa.

je zajímavé, že smlouva také vyžadovala, aby majitel zaplatil 25% původní částky přidělené na všechny položky odstraněné z rozsahu práce. Vysvětlení dodavatele pro tuto klauzuli bylo uznat, že zatímco majitel může změnit názor nebo se rozhodnout najmout jiného dodavatele pro konkrétní položku nebo položky, v určitém okamžiku, pokud je odstraněno příliš mnoho položek,nemusí to stát za to, aby dodavatel provedl projekt. Tato doložka byla potvrzena a závazná pro vlastníka.

závěr

Smlouvy o výstavbě s pevnou cenou mohou být účinnými nástroji pro dodavatele při uvádění svých služeb na trh majitelům domů, kteří hledají cenovou jistotu. Nicméně, měnící se povaha většiny projektů může vytvořit významné překážky pro dodavatele, aby proskočili, aby uspokojili své klienty a udrželi ziskovost.

ve své slavné písni “Changes” napsal pozdní velký David Bowie řádek “ch-ch-ch-CH-changes, turn and face the strange”. Zahrnutím konkrétních mechanismů do smlouvy o pevné ceně pro řešení dodatků nebo výmazů z rozsahu práce mohou dodavatelé účinně čelit někdy podivným a často nepředvídaným změnám, ke kterým dochází během projektu.

tento článek byl napsán Ian Moes a Jay Spiro, právníci, kteří praktikují stavební právo s Kuhn LLP. Tento článek je určen pouze jako vodítko a nemůže pokrýt každou situaci. Je důležité získat právní poradenství pro konkrétní situace. Máte-li jakékoli dotazy nebo připomínky k tomuto případu nebo jiným záležitostem stavebního nebo obchodního práva, kontaktujte nás na čísle 604-684-8668.