Afmystificering af den lovbestemte SALGSMAGT: et kortvarigt kig på LANDLOVEN og AUKTIONSREGLERNE – VMO fortaler

i dette tilfælde og på den enkleste måde betyder den lovbestemte Salgsmagt den myndighed og ret, der er tildelt en långiver ved lov til at annoncere og sælge ejendom på en offentlig auktion uden at ty til en domstol for tilladelse ved misligholdelse af betaling. Der vil blive lagt særlig vægt på et gebyr som en sikkerhedsinteresse.

der er rejst mange spørgsmål om, hvordan finansielle institutioner udøver deres lovbestemte salgsmagt, og om behørig proces følges. Oftere end ikke retfærdig rettergang følges sjældent til punkt og prikke.

det var lovgiverens hensigt at give klarhed om dette kontroversielle emne for lovbestemt salgsmagt med vedtagelsen af Land Act. Sag i punkt, før vedtagelsen af Land Act, chargor ret til indløsning blev overladt prisgivet retslig fortolkning og retspraksis. Imidlertid behandler Landloven i henhold til afsnit 89 udtrykkeligt dette spørgsmål om indløsning.

indløsningskapitalen henviser til en chargors ret til at inddrive ejendom, før chargee udøver sin lovbestemte salgsmagt ved at betale hovedstolen, renter og andre omkostninger, der skyldes chargee til at kurere misligholdelsen.

det er ret uheldigt, at selv med vedtagelsen af Land Act 2012 og de fremskridt, der er opnået ved retspraksis om dette emne, er der stadig tvivl omkring det. Skepsisen er specifikt på meddelelserne, hvornår de skal udstedes og placeringen af ægteskabsejendom i salgsstyrken.

som sagt herifør der er to spørgsmål af stor bekymring, der bør behandles, nemlig;

1. bekendtgørelserne

der er i det væsentlige tre meddelelser, der skal udstedes, før de udøver den lovbestemte salgsstyrke. Disse meddelelser omfatter;

1. den lovpligtige meddelelse i henhold til afsnit 90 i Jordloven

afsnit 90 (1) danner grundlaget for den lovpligtige salgsmagt. Hvis og når chargor (låntager) er i misligholdelse af enhver forpligtelse, der er underlagt charge instrument og fortsætter med at være i misligholdelse i en måned, kan chargee (långiver) tjene på chargor en skriftlig meddelelse om at betale de skyldige beløb eller udføre som forventet i henhold til aftalen.

underafsnit 2 identificerer, hvad meddelelsen under underafsnit 1 skal kommunikere til chargor. Det omfatter;

• standardens art og omfang
• hvis standard er for manglende betaling af penge, skal meddelelsen om at rette op på standard være på mindst tre (3) måneder.
• hvis standard er for manglende opfyldelse af nogen af pagterne i opladningsinstrumentet, bør meddelelsen om at rette op på standard ikke være på mindre end to (2) måneder.
• hvis standard ikke afhjælpes inden for den fastsatte tid, kan opladeren fortsætte med at anvende de tilgængelige retsmidler.
• chargor har ret til at anmode om domstol mod visse lettelser, som chargee har anmodet om.

de fleste finansielle institutioner vælger salg af den ladede jord, men der er helt klart mange flere muligheder til rådighed for dem som canvassed af afsnit 90 (3). Vi skal dog bemærke, at udtrykket, der bruges i afsnit 90 (3), er ‘Maj’, Maj i dette tilfælde bruges til at kommunikere, at de muligheder, der er tilgængelige for chargee, er forskellige, og det er op til chargee at vælge en.

der er lidt af en konflikt mellem bestemmelserne i underafsnit 2 og underafsnit 3 i afsnit 90. Afsnit 90 (2) giver chargor en periode på mindst 3 måneder til at rette op på misligholdelsen, og samtidig går afsnit 90 (3) videre til at give chargee mandat til at udøve de retsmidler, der er beskrevet i underafsnittet, hvis og når chargor ikke overholder inden for 90 dage. Der er et blændende praktisk problem med anvendelsen af disse to underafsnit. Et spørgsmål, der ikke er besvaret, er: svarer 3 måneder til 90 dage? Og omvendt.

1. meddelelsen om at sælge i henhold til artikel 96, stk.2, i Jordloven og Indløsningsmeddelelsen i henhold til regel 15, litra b), i Auktionsreglerne, 1997.

anvendelsen af bekendtgørelsen om salg i henhold til Jordlovens artikel 96, stk.2, og indløsningsmeddelelsen i henhold til regel 15, litra b), i Auktionsreglerne har langsomt og støt tiltrukket sig opmærksomhed fra dommere og udøvere. Det er vigtigt, at vi tager fat på arten af kravet i henhold til paragraf 96 (2) i Landloven og regel 15 (b) i Auktionsreglerne og virkningen af manglende overholdelse heraf.

afsnit 96 (2) i Jordloven fremhæver en meddelelse om salg af mindst fyrre dage, mens regel 15 I Auktionsreglerne beskriver en indløsningsmeddelelse på mindst 45 dage. Indløsningsmeddelelsen er i overensstemmelse med afsnit 89 i Delstatsloven om indløsningens egenkapital. Samtidig giver meddelelsen i henhold til afsnit 96 (2) chargor mindst 40 dage til at afhjælpe misligholdelsen, ellers vil Chargee fortsætte til salg.

det er blevet fremført gang på gang, at kravene i regel 15 I Auctioneers Rules, 1997 er tilstrækkelige med henblik på afsnit 96 (2) i Landloven. Det er også blevet hævdet, at Auktionærernes indløsningsmeddelelse også kan tjene som en meddelelse om at sælge af chargee som omhandlet i afsnit 96 (2) i Jordloven, fordi den udstedes af en agent for Chargee, der behørigt handler efter instruktioner og også informerer chargor om, at ejendommen vil blive solgt efter 45 dage, medmindre han/hun indløser den.

de to meddelelser tjener dog forskellige formål og betjenes af forskellige personer. Dette blev opsøgt af Gikonyo J i Albert Mario Cordeiro & en anden vs Vishram Shamji eKLR som følger:

nogle argumenter, jeg er stødt på, synes at antyde, at en meddelelse om indløsning i henhold til regel 15 I Auctioneers Act er tilstrækkelig med henblik på afsnit 96(2) i Landloven. Jeg tror, at der er en klar juridisk bifurcation mellem disse to love, og ethvert forsøg på at smelte de to øger kun forvirringen af formålet med afsnit 96(2) i Landloven. Jeg kan spekulere her. Måske kan man tro, at Indløsningsmeddelelsen i henhold til Auktionsloven er tilstrækkelig, fordi; det kommer efter den lovbestemte Meddelelse; det er i 45 dage, hvilket er mere end de 40 dage i henhold til Jordlovens afsnit 96(2); tjener formålet med at give Chargor mulighed for at indløse ejendommen; og underretter Chargor om forestående salg af ejendommen, hvis det krævede beløb ikke betales inden for den periode på 45 dage, der er angivet i meddelelsen. Men jeg skal oplyse, at kravene i afsnit 96(2) i Landloven er obligatoriske og helt adskilt fra kravene i Auktionsloven. Indløsningsmeddelelsen i henhold til Auctioneers Act er også obligatorisk, men den udstedes separat fra og efter den i henhold til afsnit 96(2) i Land Act; strengt i den rækkefølge.

resultatet af ovenstående analyse er, at i mangel af en meddelelse om at sælge i henhold til afsnit 96 (2) i Jordloven, vil den lovbestemte Salgsmagt ikke være lovligt påløbet, selvom der er udstedt en indløsningsmeddelelse.

1. Ægteskabshjem

ansøgere har gang på gang skyndt sig til retten for at gøre indsigelse mod en afgift, der udøver sin lovbestemte salgsbeføjelse med henvisning til, at emnet er et ægteskabshjem. Land Act 2012 tilbyder mere beskyttelse til ægteskabshjem, men det betyder ikke, at når opladerens salgsstyrke lovligt er påløbet, skal den stoppes, blot fordi ejendommen er et ægteskabshjem.

retten i Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR behandlede dette spørgsmål som følger:

jeg vil disabuse Pantsættere fra hvad der synes at være en misplaceret kropsholdning, især af defaulters. Den sande holdning i loven om ægteskabsejendomme er, at der ikke oprettes et pant på sådan ejendom uden først at få ægtefællens samtykke. På samme måde vil der ikke blive gennemført salg af formuegoder uden at give de nødvendige meddelelser til pantsætterens ægtefælle eller ægtefæller. Disse beskyttelser, når de først er benyttet, forhindrer ikke salg af et ægteskabshjem, hvor de nødvendige samtykke er opnået, og alle meddelelser givet til alle parter med interesse i ægteskabshjemmet, der gives som sikkerhed for et lån eller en kreditfacilitet.

tommelfingerreglen er, at ingen ejendom kan opkræves uden ægtefælles samtykke eller en erklæring for at bevise civilstand, hvis en chargor hævder at være single. Derefter ved standard, meddelelser udstedes som anbefalet ved lov og kopieres til alle interesserede parter, herunder men ikke begrænset til ægtefæller, så er den lovbestemte salgsmagt i det væsentlige lovligt påløbet. Det er Domstolens begrundelse, at enhver ejendom, det være sig ægteskabelig eller personlig, der tilbydes som sikkerhed for en facilitet, foretages under den forståelse, at det samme risikerer at blive solgt af långiveren i misligholdelse af den sikrede gæld.

hæderlig Nyamu J I Maithya vs. Housing Finance Co. Af Kenya & en anden 1 EA 133 angivet som følger:

“ladede ejendomme er beregnet til at erhverve eller formodes at have en kommerciel værdi, ellers ville långivere ikke acceptere dem som værdipapirer. Den følelse af ejerskab, der er blevet meget værdsat i dette land gennem årene, har i mange situationer givet plads til kommercielle overvejelser. Før udlån insisterer mange långivere banker og realkreditinstitutter i stigende grad på værdiansættelser, der gøres for at etablere tvangssalgsværdier og markedsværdier af ejendommene til at udgøre værdipapirerne for lån eller kreditfaciliteter. Tab af ejendomme ved salg overvejes klart af parterne, selv før sikkerheden formaliseres”.

den holdning, som domstolene har indtaget i dette spørgsmål, er fast og modstandsdygtig. Beskyttelsen af et ægteskabshjem inden for den lovbestemte salgsbeføjelse skal derfor ikke bruges som spyd af en misligholder på eller som opløsning af kontraktlige forpligtelser i henhold til et afgiftsinstrument.

Domstolen i Jimmy V. Fidelity Bank Ltd eKLR bemærkede som følger:

det er ret arrogant for ansøgeren at tro, at konvertering af en pantsat ejendom til et ægteskabshjem vil give en form for ukuelig skjold mod realisering af en sikkerhed givet i et pant i henhold til loven. Loven om oprettelse af pant på og salg af ægteskabshjem har kun til formål at sikre, at ægtefællens eller ægtefællernes samtykke søges, før en sådan ejendom pantsættes, og relevante meddelelser forkyndes for den ægtefælle, der havde givet samtykke til pantet før udøvelsen af panthaverens lovbestemte salgsbeføjelse.

det forhold, at opkrævet ejendom er et ægteskabshjem, er kun relevant, hvis ansøgeren hævder, at ægtefællen ikke har givet samtykke til oprettelsen af sigtelsen, eller at meddelelserne om ægtefællen/ægtefællerne ikke er blevet forkyndt korrekt i henhold til loven.

1. Erklæring om civilstand

det er nu et lovkrav, at ingen ægteskabelig ejendom kan opkræves uden samtykke fra din ægtefælle. Med denne lovbeskyttelse har der været en stigning i tilfælde af forfalskede erklæringer og ægtefæller til Chargors mushrooming for at hævde, at de er gift, og at ejendommen kun er ægteskabelig for at besejre chargees salgsstyrke.

Chargees bør bemærke, at loven tilbyder regres i sådanne tilfælde. Falsk bande er en forseelse i henhold til straffelovens afsnit 114. Imidlertid, vi vil anbefale, at Chargee skal gå videre og bestræbe sig på at foretage en søgning hos registratoren for ægteskaber for at bekræfte, om chargor faktisk er ægteskab. Afsnit 50 i ægteskabsloven opretter kontoret for Ægteskabsregistrator og dets opgaver, der blandt andet inkluderer at registrere ægteskaber og føre et ægteskabsregister. Vi er i LIVE til det faktum, at ikke alle ægteskaber er registreret, men ved at foretage denne søgning viser det, at Chargee er gået længere og længere for at bekræfte Chargor civilstand. Vi anbefaler, at denne søgning er udført, og resultaterne knyttet til ladningsinstrumentet.

1. garanter

i nogle afgifter, hvor Chargor mangler sikkerhed, ville de engagere en garant for at garantere anlægget. I forbindelse med denne artikel vil vi fokusere på, at garantien er en afgift over en jordstykke. En garanti er normalt en separat og særskilt kontrakt fra låntagerens. garantisten, der har givet sin jord som garanti, nyder den beskyttelse, der tilbydes af Jordloven. Garantisten er også part i afgiften.

alle meddelelser til låntageren fra långiveren med hensyn til gebyret og det forestående salg af det opkrævede land skal kopieres til garantisten, fordi garantistens ansvar opstår ved misligholdelse. Da kautionisten har stillet sin pakke som garanti, er det kun rimeligt og rimeligt, at han er berettiget til bekendtgørelserne i henhold til Jordlovens artikel 90, stk.1, og artikel 96, stk. 2, og heller ikke at glemme indløsningsmeddelelsen i henhold til regel 15 i Auktionsreglerne.