bygning på grænselinjen for to ejendomme

Festmuren osv. Act 1996 (“loven”) giver en bygningsejer ret til at konstruere en mur på grænselinjen mellem hans ejendom og en tilstødende ejers ejendom. Afsnit 1 i loven dækker detaljerne om, hvordan og hvor denne væg kan konstrueres. Det angiver også processen for at underrette din nabo om den foreslåede mur og reglerne for brug af fremspringende eller forstærkede fundamenter.

loven dækker også andre forhold vedrørende erstatning og betaling, herunder hvem der betaler for opførelsen af muren, om der er erstatning for eventuelle skader, og reglerne om potentielle omkostninger for en tilstødende ejers efterfølgende brug af muren. Det skitserer også processen med at løse tvister, der opstår, mens man bygger på krydset.

i dette indlæg vil vi berøre de mest fremtrædende punkter i lovens afsnit 1, samt andre dele af loven, der er relevante, når du har til hensigt at bygge en mur på grænselinjen med en anden ejendom.

vægens placering

lovens afsnit 1 vedrører udelukkende opførelsen af nye vægge på eller overskrævs forbindelseslinjen mellem to egenskaber. For at forstå, hvad det betyder, Skal vi først afgøre, hvad forskellen er mellem på og overskrævs grænsen. En mur bygget på krydset er en, der er bygget op til krydset, men helt på en ejers lande. Mens det er bygget over krydset, vil det strække sig over landene i begge ejendomme, normalt konstrueret med midterlinjen på væggen placeret på grænselinjen.

hvis en mur er bygget over krydset, betragtes den som en festvæg eller festhegnvæg, hvis det er en havevæg. Hvis bygget op til grænsen, men helt på en ejers jord, så er væggen ikke en festmur.

line of Junction Notices

hvis du har til hensigt at bygge en mur på krydset, skal du betjene den tilstødende ejer med varsel mindst en måned, før du vil starte opførelsen af den mur. Meddelelsen skal angive din intention om at bygge væggen samt beskrive den tilsigtede væg.

denne type meddelelse er påkrævet, uanset om væggen er over krydset eller bygget på den, men helt på dit land. Ved første øjekast kan det virke unødvendigt at give meddelelse til din nabo, når muren udelukkende vil være på din ejendom, men kravet om at underrette din nabo i denne situation eksisterer for at beskytte dem mod uanmeldte værker, der kan påvirke den lovlige grænse eller stabilitet i hans jord. Desuden vil en mur bygget helt på dit eget land ofte have fremspringende fod, der går under din nabos jord.

hvis din nabo giver samtykke til en meddelelse om, at du har til hensigt at bygge en mur over grænsen, vil muren blive bygget halvt på hver af de to ejers jord eller i en position, der er aftalt mellem de to ejere.

hvis en tilstødende ejer ikke accepterer en meddelelse, der anmoder om, at væggen er bygget over grænsen, skal væggen bygges for egen regning og helt på din jord.

betaling for væggen

udgifterne til at bygge væggen skal fordeles ud fra, hvem der vil drage mest fordel af væggen, ikke fra dens position i forhold til grænselinjen. Spørgsmålet om, hvem der betaler for muren, er et, der skal aftales mellem parterne på baggrund af omstændighederne på det tidspunkt. Dette er normalt ret ligetil i tilfælde af værker til opførelse af en ny bygning, da omkostningerne ved at bygge muren typisk betales af den person, der drager fordel af den foreslåede bygning.

et almindeligt alternativt eksempel er, hvor den anden ejer efterfølgende bruger væggen, efter at en væg er konstrueret på bekostning af en ejer, for eksempel ved at omslutte den for at danne en udvidelse. I denne situation vil ejeren, der konstruerer udvidelsen, typisk være forpligtet til at betale den person, der betalte for den oprindelige konstruktion af væggen, summen af halvdelen af omkostningerne ved at bygge det område af væggen, der skal vedlægges til dagens priser. Selv om dette arbejde er et partistrukturspørgsmål og er omfattet af et andet afsnit i loven (afsnit 2), er det nyttigt at påpege her.

når du har til hensigt at bygge en mur helt på din jord, skal du kompensere din nabo for enhver skade, der er forårsaget af hans Ejendom, for eksempel blomsterbed, indkørsler eller underjordiske tjenester. Det er derfor klogt at registrere tilstanden for den tilstødende ejers ejendom, inden værkerne påbegyndes.

Footings

i henhold til loven har den person, der bygger Muren, ret til at konstruere fremspringende footings under naboens ejendom, som er nødvendige for opførelsen af muren. Det er ikke helt klart, om kravet om, at fundamentet skal være nødvendigt, betyder, at bygningsejeren ikke har tilladelse til at placere fundamenter på den tilstødende ejers jord, hvis væggen med rimelighed kunne bygges ved hjælp af ekscentriske fundamenter er konstrueret således, at kanten af fodfoden er i overensstemmelse med Murens ydre overflade og ikke rager ud over den og derefter skaber en lige linje ned fra væggen, og dette er et spørgsmål, der skal aftales mellem parterne eller deres landmålere.

under alle omstændigheder kan en tilstødende ejer ikke blot nægte at tillade, at der dannes fremspringende fod under deres jord, og lovens afsnit 2(2)(g) giver den tilstødende ejer ret til at afskære sådanne fremspring, hvis det er nødvendigt, men der er ingen ret for dem at inddrive omkostningerne ved at gøre det, medmindre disse fod er specielle fundamenter defineres som ethvert fundament, der er forstærket med metalstænger eller stænger.

hvor der foreslås særlige fonde, skal din nabo give udtrykkeligt samtykke til at opføre særlige fonde på deres jord. Hvis der ikke gives samtykke, kan der ikke bygges specielle fundamenter.

spørgsmålet om særlige fonde kan være vanskeligt, for i henhold til lovens 11, stk.10, hvis en person bygger særlige fonde under en nabos jord, og denne nabo senere skal skære disse fonde væk i løbet af værkerne, vil de være ansvarlige for at betale omkostningerne ved at gøre det. Disse omkostninger gælder for den, der bor på ejendommen på det tidspunkt, uanset om de konstruerede fodfodene eller ej. Derfor, selvom du ikke konstruerede de specielle fundamenter, og du ikke engang var opmærksom på dem, fordi de var blevet bygget, før du flyttede ind, skal du stadig betale omkostningerne for at fjerne dem, hvis det kræves af din nabo.

adgang betyder noget

uanset om du bygger væggen op til eller overskrævs krydset, har du ret til at få adgang til den tilstødende ejers jord til at konstruere muren. Denne ret er beskrevet i Afsnit 8, og det hedder, at du kan få adgang til en tilstødende ejers jord efter udløbet af en 14-dages varsel eller tidligere i tilfælde af en nødsituation. Endvidere er det strafbart for en tilstødende ejer at forhindre adgang til sin ejendom, hvis der er givet meddelelse herom i henhold til 8.

tvister

i ethvert spørgsmål, hvor en tvist opstår og ikke kan aftales mellem parterne, skal processen i lovens afsnit 10 følges. Denne proces involverer udnævnelse af landmålere til at afgøre de omtvistede spørgsmål og forberede en festmurpris (festmuraftale), der beskriver, hvordan væggen skal konstrueres.

de spørgsmål, der oftest er omstridte i forbindelse med værker på krydset, er: murens placering, nødvendigheden af, at fundamenter projicerer under den tilstødende ejers jord, eller spørgsmål vedrørende erstatning for tab eller skade.