de 3 klasser af kontorbygninger: klasse A, Klasse B og klasse C
- 10/05/21
- 9 MIN læst
når det kommer til kontorlokaler, er det ret klart, at det glamourøse tårn i centrum med importeret italiensk marmor i lobbyen og concierge-eller betjent-tjenester er klassificeret som “klasse A” i en verden af erhvervsejendomme.
på samme tid kommer det sandsynligvis ikke som nogen overraskelse, at rummet uden dikkedarer med dets panelerede vægge og hård fluorescerende belysning placeret i en mindre end førsteklasses del af byen sandsynligvis betegnes “klasse C.”
men klassificering af kontorlokaler er ikke altid så skåret og tørt. Hvad med alt rummet imellem disse ekstremer? Og hvad betyder” klasse A, B og C ” – ranglisten virkelig, og hvem bestemmer dem?
det er mere en kunst end en videnskab
på trods af forsøg på at klassificere pladskvaliteten er der virkelig ikke noget hårdt og hurtigt officielt klassificeringssystem, og mæglere på deres individuelle markeder opererer ikke under et enkelt sæt definitioner for hver klasse.
grupper som BOMA International og NAIOP tilbyder brede beskrivelser af de tre klasser, men det er simpelthen en ramme, der er åben for fortolkning.
“det er alt subjektivt,” sagde Coy Davidson, Senior Vice President hos Colliers International i Houston, til VTS. “BOMA har en standard, det går forbi, men det er stadig helt subjektivt af den, der sætter noteringen ind.”
grundlæggende tommelfingerregler
selvom det varierer fra firma til firma, inkluderer kriterier, som mæglere typisk bruger til at klassificere bygninger: bygningens alder, placering/tilgængelighed, infrastruktur, teknologiske kapaciteter, lejepriser, markedsopfattelse, kvaliteten af HVAC-systemet, hvor godt det vedligeholdes, finish, leje, ejerskab og selvfølgelig faciliteter. Disse kan alle afgøre, om en ejendom er klassificeret som klasse A, B og C kontorlokaler. Her er en oversigt (med lidt hjælp fra BOMA):
Hvad er klasse A kontorlokaler?
dette er de “mest prestigefyldte bygninger, der konkurrerer om premier office-brugere med husleje over gennemsnittet for området”, og de har en “bestemt markedstilstedeværelse.”Klasse A-bygninger har en førsteklasses central beliggenhed med enestående tilgængelighed og er normalt af betydelig størrelse. Klasse A-bygninger er ikke altid nybyggede-ældre fremtrædende bygninger med enestående ejerskab på prime markets er ofte klasse A på grund af deres tilstedeværelse på markedet (tænk Rockefeller Center).
klasse A kan prale af avancerede lejerforbedringer og førsteklasses finish af høj kvalitet, højteknologisk sikkerhed, det nyeste inden for elevator-og HVAC-systemer og avancerede teknologiske muligheder. Med andre ord er disse bygninger bygget for at imponere.
lejere, der søger klasse A —ejendomme, er normalt virksomheder, for hvem kontorlokaler ikke kun er for medarbejdere, men også for kunder-og de ønsker at give et førsteklasses indtryk. Disse virksomheder findes ofte i finansielle distrikter og kan levere professionelle tjenester som advokatfirmaer, arkitektfirmaer, reklamebureauer eller økonomiske administrationsselskaber.
faciliteter i klasse A kontorbygninger kan omfatte (men er ikke begrænset til):
- Concierge-tjenester
- betjent tjenester
- spisemuligheder
- daginstitutioner
- Overdækket parkering
- fitnesscentre
- brusere
- lounges
- cykelopbevaring
- privat udendørs rum
Hvad er Klasse B kontorlokaler?
klasse B bygninger “konkurrere om en bred vifte af brugere med husleje i det gennemsnitlige interval for markedet.”De er generelt pæne, fuldt funktionelle bygninger, men har typisk ikke de samme high-end inventar, arkitektur og slående lobbyer som klasse A-bygninger. De er godt placeret på solide markeder, men kan være lige uden for et centralt forretningsdistrikt. De er typisk ældre, men har stadig højere kvalitet lejer forbedringer (selvom finish kan være noget forældet). Vedligeholdelse og vedligeholdelse er solid. Bygninger tilbyder HVAC-og elevatorsystemer, der er funktionelle, men ikke øverst på linjen. Den teknologiske kapacitet er tilstrækkelig. De kan have parkering på stedet, men det er afdækket.
lejere, der besætter klasse B-bygninger, behøver ikke nødvendigvis at være lige midt i handlingen, og de har heller ikke brug for en ydre fremvisning af velstand, men de ønsker at sikre, at medarbejderne har et behageligt, moderne arbejdsområde. Klasse B-lejere inkluderer virksomheder, der værdsætter funktion frem for form, og er ofte inden for områder som IT, kreative tjenester, callcentre, og mindre professionelle tjenester, der serverer en mindre prangende skare.
klasse B faciliteter kan omfatte:
- parkering på stedet
- sikkerhed
- konferencelokaler
- cykelopbevaring
- Cafeteria-stil eller cafe spisning
- delt udendørs rum
hvad er klasse C kontorlokaler?
klasse C-bygninger sælges normalt som fikserings-overdel til investorer, der ønsker at flytte dem op til klasse B-status, men de er også til lejere på et budget, der har brug for funktionel plads til leje under gennemsnittet for området. Disse virksomheder bruger ofte kontorlokaler i klasse C primært som hjemmebase til serviceoperationer, der sker off-site.
lejere af klasse C-ejendomme kan omfatte små virksomheder, der er industrielle eller serviceorienterede, ofte med arbejdere. Disse kan omfatte virksomheder, der udfører ingeniørarbejde, landskabspleje, skiltning, sikkerhed, konstruktion, VVS, elektrisk, etc.
klasse C faciliteter kan omfatte:
- parkering på stedet
- Break rooms
selvom det ikke er perfekt, har vi brug for et rangeringssystem
bygningsklassifikationssystemet varierer markant mellem markederne. For eksempel kan en klasse A-kontorbygning i Omaha ikke sammenlignes med en klasse A-bygning i Los Angeles centrum. Derfor er det vigtigt, at bygninger ses i sammenhæng med deres specifikke markeder. Det er dog heller ikke en nøjagtig formel, fordi klassifikationer endda varierer inden for en by selv — fra submarket til submarket og Centrum til forstæderne.
“jeg lejer et par forstæderbygninger, der betragtes som klasse A i et lille undermarked, men hvis du sætter dem fast i et større Houston-undermarked, ville de sandsynligvis være klasse B-bygninger,” sagde Davidson. “Der kan også være en lille butiksbygning, der bare er knock-your-socks-off, men det er kun 20.000 kvadratmeter og har ikke de samme faciliteter som et 1 million kvadratmeter kontortårn.”
Davidson peger på andre udfordringer, herunder de mange bygninger, der strækker sig over hegnet mellem klassifikationer, og det faktum, at en udlejer kan have en “mere generøs opfattelse af deres bygning” end markedet. Bygningsklassifikationer kan også ændre sig over tid, når bygninger bliver ældre og markeder skifter.
konsensus er, at selv et løst udpeget klassifikationssystem hjælper mæglere, udlejere, investorer og lejere med at sammenligne bygninger, der konkurrerer om lignende typer brugere.
Leave a Reply