det store problem med fast pris byggekontrakter

“CH-CH-CH-CH-CH-CHANGES”: det store problem med FASTPRISKONTRAKTER

for de fleste boligejere, der overvejer en renovering eller nybygning, er prisen en af de vigtigste faktorer for at bestemme omfanget af deres projekt, efterbehandlingen skal vælges, og hvilken entreprenør der skal vælges. For entreprenører, at give en klient med budgetsikkerhed kan være et betydeligt salgsargument; således appel af fast pris byggekontrakter.

med en fastpriskontrakt kender ejeren prisen i starten af projektet, de kan budgettere og arrangere finansiering i overensstemmelse hermed, og de er beskyttet, hvis projektet går over budgettet. Entreprenøren påtager sig risikoen for at bringe projektet ind til en pris, der dækker dets udgifter, overhead og fortjeneste. Hvis projektet er over budgettet, absorberer entreprenøren alle tabene.

ud over at være et godt marketingværktøj for entreprenører kan fastpriskontrakter også reducere deres administrative byrde. I modsætning til cost-plus-kontrakter er entreprenører ikke forpligtet til at fremlægge bevis for faktiske omkostninger, herunder arbejdstid, for at retfærdiggøre deres gebyrer. Ejeren skal betale den faste kontraktpris uanset hvad entreprenørens faktiske omkostninger er.

det store problem med fastpriskontrakter er imidlertid at håndtere og redegøre for ændringer i projektets omfang og omkostninger gennem en ejers anmodning om ekstramateriale, sletninger eller uventede stedforhold.

medmindre effektive vilkår er inkluderet i kontrakten for at håndtere ændringer, kan de blive en betydelig hovedpine for både entreprenører og husejere.

en nylig domstolsafgørelse ud af Ontario giver et eksempel på, hvordan entreprenører effektivt kan styre ændringer i et fastprisprojekt. I Balmoral v. Biggar anlagde sagsøgerens entreprenør, Balmoral, en sag for ubetalte tjenester og materialer for at renovere og bygge en tilføjelse på den tiltalte ejers hus. Ejeren hævdede modregninger og modkrav for cirka $70.000. I spørgsmålet var kontraktens art for det oprindelige omfang af arbejde og for ekstramateriale.

entreprenøren hævdede, at parterne var enige om en fast pris for det oprindelige arbejdsomfang, idet ekstramateriale skulle prissættes enten på pris plus-basis eller ellers fastsat ved aftale ekstra for ekstra. Sletninger fra det oprindelige arbejdsomfang skulle beregnes ud fra den kontraktlige formel for linjepostens omkostninger i citatet minus 25 procent.

retten fandt, at kontrakten var klar: parterne blev enige om en fast pris for det specificerede arbejdsområde. Om entreprenøren tjente penge eller tabte penge var irrelevant. Entreprenøren havde ingen forpligtelse til at oplyse de faktiske omkostninger.

kontrakten overvejede muligheden for, at ejeren tilføjede eller slettede varer fra arbejdsomfanget og specificerede metoden til beregning af prisen på ekstramateriale og fradrag af prisen på varer, der blev slettet fra den faste priskontrakt. Kontrakten anførte specifikt:

ekstramateriale, der skal beregnes på en omkostning plus 17% basis eller på et engangsbeløb, der skal aftales på forhånd af begge parter og skal betales ved afslutning minus 10% tilbagehold.

sletninger skal beregnes på en omkostning, minus 25% basis og reduceres fra den relevante eller næste planlagte betaling.

to af de pågældende tillæg blev opkrævet til prisen plus 17% basis snarere end et engangsbeløb, fordi entreprenøren ikke kunne bestemme omfanget af arbejdet på forhånd. Et af disse ekstramateriale vedrørte udgravning af et skjult fundament. Omfanget af den krævede udgravning var ukendt, fordi størrelsen på det skjulte fundament var ukendt.

interessant nok krævede kontrakten også, at ejeren skulle betale 25% af det oprindelige beløb, der blev afsat til genstande, der blev fjernet fra arbejdsomfanget. Entreprenørens forklaring på denne klausul var at erkende, at mens en ejer kan skifte mening eller beslutte at ansætte en anden entreprenør til bestemt vare eller genstande, på et tidspunkt, hvis for mange varer fjernes, er det måske ikke værd at entreprenørens tid til at gennemføre projektet. Denne klausul blev opretholdt og bindende for ejeren.

konklusion

fast pris byggekontrakter kan være effektive værktøjer til entreprenører i markedsføring af deres tjenester til budgetbevidste boligejere på udkig efter prissikkerhed. Imidlertid, den skiftende karakter af de fleste projekter kan skabe betydelige forhindringer for entreprenører at springe igennem for at tilfredsstille deres kunder og opretholde rentabiliteten.

i sin berømte sang “Changes” skrev den afdøde, store David Buie linjen “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Ved at inkludere specifikke mekanismer i en fastpriskontrakt for at håndtere tilføjelser eller sletninger fra arbejdsomfanget kan entreprenører effektivt møde de undertiden mærkelige og ofte uforudsete ændringer, der opstår under et projekt.

denne artikel er skrevet af Ian Moes og Jay Spiro, advokater, der praktiserer byggeret med Kuhn LLP. Denne artikel er kun beregnet som en vejledning og kan ikke dække enhver situation. Det er vigtigt at få juridisk rådgivning til specifikke situationer. Hvis du har spørgsmål eller kommentarer til denne sag eller andre bygge-eller handelsretlige forhold, bedes du kontakte os på 604-684-8668.