Din Guide til Put og Call Option aftaler

Put og Call Option aftaler er et vigtigt redskab for enhver Ejendomsudvikler eller option sælger. At sikre, at din Put and Call Option-aftale er korrekt udarbejdet, kan have stor indflydelse på, hvor effektiv den er til at beskytte dine behov. Dette er, hvad der adskiller en god ejendomsudviklingsadvokat fra en gennemsnitlig ejendomsadvokat.

du har lige fundet et nyt udviklingssted, og du ønsker at få sælgeren tilmeldt så hurtigt som muligt for at sikre det. Dollartegnene er i dine øjne, og du bliver lidt fanget i at få aftalen færdig og glemme den mindre detalje. Lyder det som dig? En dårligt udarbejdet Put and Call Option aftale kan være forskellen mellem en vellykket aftale og en fiasko. Lad ikke dollartegnene blinde dig fra at tage gode forretningsbeslutninger.

Hvad er en Put and Call Option aftale?

en put and call option-aftale er en kontrakt, hvor en part accepterer at sælge en eller flere ejendomme, hvis køberen anmoder om det (en call option), og den anden part accepterer at købe den samme ejendom, hvis sælgeren anmoder om det (en put option).

det er ekstremt almindeligt, at en Put and Call Option-aftale inkluderer en ret for køberen til at udpege en tredjepart til at være køber i henhold til kontrakten. Dette er den mekanisme, der giver dig mulighed for at sælge ejendom ved hjælp af en optionsaftale uden nogensinde at skulle afregne den ejendom.

i praksis kører opkaldsoptionen i en aftalt periode, der giver køberen mulighed for at købe ejendommen ved at give besked i løbet af denne opkaldsoptionsperiode. Når opkaldsoptionsperioden er udløbet, har sælgeren derefter mulighed for at tvinge køberen til at købe ejendommen ved at give besked i den aftalte salgsoptionsperiode.

Hvorfor bruge en put and call option aftale?

de primære fordele ved at bruge en put and call option-aftale snarere end en normal salgskontrakt er de potentielle skattefordele. Ved at bruge en put and call option aftale, du kan:

• forsinkelse af købers forpligtelse til at betale overførselsafgift
• nominer en anden køber til at købe ejendommen uden at betale overførselsafgift to gange
• ændre den periode, hvor ejendommen sælges til skatteformål, som kan påvirke sælgerens skatteforpligtelser (primært kapitalgevinstskat)

hvad hvis jeg ikke ønsker at blive tvunget til at købe ejendommen?

hvis du ønsker retten til at købe ejendommen (en call option), men ikke ønsker, at ejeren skal kunne tvinge dig til at købe ejendommen (en put option), så er en call option aftale svaret.

selvom det ofte er sværere at få en grundejer til at acceptere at indgå en aftale om opkaldsoption, er det ofte mere fordelagtigt for køberen, da de kan komme ud af transaktionen, før opkaldsoptionen udnyttes.

hvad er fangsten? Selvom der ikke er nogen’ fangst ‘ som sådan, vil sælgere generelt kræve et højere depositum for en call option-aftale, end de ville for en put and call option-aftale, hvor de kan tvinge dig til at købe ejendommen. Det er også almindeligt, at sikkerhedsdepositumet ikke refunderes og frigives til sælgeren, når due diligence er opfyldt, når du bruger en call option-aftale.

Hvad er de sædvanlige tidsrammer under en optionsaftale?

de mest almindelige tidsrammer, vi ser for ‘Udvikler stil’ option aftaler er som følger:

• due diligence – 30 til 60 dage
• udviklingsgodkendelse – 6 til 12 måneder efter due diligence
• afvikling – 30 dage efter udøvelse af optionen

Hvad skal man se efter med din næste Put and Call Option-aftale

Djævelen er i detaljen, og det er det, der adskiller eksperten ejendomsudvikling advokater fra gennemsnittet. Her er nogle tip og fælder, du skal passe på, når du forhandler om din næste Put and Call Option Deed.

betaling af hævning

en af hovedårsagerne til, at folk bruger en Put and Call Option-aftale, er at give mulighed for at sælge ejendommen uden at udløse dobbelt overførselsafgift i Danmark.

nogle gange vil køberen få en udviklingsgodkendelse og derefter sælge ejendommen under optionsaftalen til en højere pris. Andre gange vil køberen sælge ejendommen med det samme uden at få nogen udviklingsgodkendelser. Dette kaldes ofte en ‘kort Mulighed’.

uanset om du har til hensigt at sælge ejendommen eller ej, er det ofte en god strategi at give dig selv mulighed for at gøre dette som en anden udgangsstrategi. Omstændigheder ændrer sig, og fleksibilitet hjælper dig altid med at håndtere disse ændringer.

der er generelt fire forskellige måder, du kan strukturere et salg til en ultimativ køber under en Put and Call Option-aftale:

• mulighed, der overvejer en on-sale – denne strategi kræver, at Put and Call Option-skødet udarbejdes korrekt for at overveje, at du er i stand til at sælge ejendommen under dokumentet og modtage overskuddet ved afvikling.
• Nomineringsaftale – denne strategi kræver, at Put and Call Option-aftalen har en passende udarbejdet nomineringsklausul. Det er især vigtigt, at klausulen er udarbejdet, så den ikke ved et uheld udløser overførselsafgift i Danmark.
• tildeling af optionen – denne strategi kræver, at Put and Call Option-aftalen har en passende udarbejdet tildelingsklausul. Den mest fleksible udarbejdelse for køberen gør det muligt at tildele dokumentet uden sælgerens samtykke. Mere almindeligt er dokumentet udarbejdet, så optionen kan tildeles sælgers ikke, og at dette samtykke ikke kan tilbageholdes eller forsinkes urimeligt.
• Joint Venture – aftale-brug af en JV-aftalestruktur til at sælge under en Put and Call Option-aftale giver dig mulighed for at blive i aftalen og modtage en løft og/eller overskudsdeling på den afsluttede udvikling. Denne struktur kan være en sikkerhedskopi, hvor optionsaftalen ikke blev udarbejdet korrekt for at muliggøre nominering eller tildeling uden at udløse dobbelt told, eller hvor parterne virkelig ønsker at gennemføre projektet sammen.

valg af den bedste struktur til dit salg ændres fra sag til sag. Vi anbefaler at tale med din ejendomsadvokat for at få råd om dette, inden du afslutter en aftale med din ultimative køber.

korrekt udarbejdet nomineringsklausul

Hvad er en nomineringsklausul?

en nomineringsklausul giver dig mulighed for at nominere en anden person til at være køber af ejendommen. Vilkårene for deres køb vil generelt blive bestemt af de vilkår, der er beskrevet i din Put and Call Option Deed. Nomineringsklausulen er en af de mest almindelige mekanismer, der bruges til at sælge ejendommen til en tredjepart, uden at du behøver at afregne ejendommen eller betale stempelafgift.

hvad skal man se efter i en nomineringsklausul

den vigtigste ting at se efter ved udarbejdelsen af en nomineringsklausul er at sikre, at din ultimative køber ikke opnår nogen rettigheder i henhold til Put and Call Option-aftalen. Dette betyder, at du stadig vil være den, der udøver Opkaldsmuligheden på det passende tidspunkt og ikke den ultimative køber.

den ultimative køber har deres rettigheder i henhold til den resulterende kontrakt, når du har udnyttet Opkaldsoptionen.

dette kan lyde som en subtil forskel, men det kan være forskellen i, om din nominering udløser dobbelt overførselsafgift i Danmark eller ej.

ret til at tildele Put and Call option Deed

inklusive en ret til at tildele optionsaftalen giver dig mulighed for at overføre alle dine rettigheder til en ultimativ køber. Der er normalt to forskellige måder, dette kan struktureres på:

• ret til at tildele uden sælgers samtykke – dette kan være sværere at forhandle med grundejeren, da en erfaren ejendomsadvokat ofte vil forsøge at forhandle denne klausul ændres for at kræve sælgers samtykke.
• ret til kun at tildele med sælgers samtykke – denne struktur er lettere at forhandle, men gør det sværere, hvis du beslutter at sælge dine rettigheder i henhold til Put and Call Option-aftalen. Hvis sælgers samtykke er påkrævet, skal klausulen udarbejdes, så deres samtykke ikke kan tilbageholdes eller forsinkes urimeligt.

tildeling af dine rettigheder i henhold til en optionsaftale bør aldrig ske uden at konsultere en erfaren Ejendomsudviklingsadvokat, da du ved et uheld kan udløse overførselsafgift på opgaven. Dette er en avanceret strategi, der bruges under begrænsede omstændigheder med ordentlig rådgivning.

yderligere Opkaldsoptionsperiode hvis din tredjepartskøber opsiger

hvor du har solgt ejendommen til en tredjepart og udnyttet Opkaldsoptionen, bliver tredjeparten derefter køber i henhold til den resulterende kontrakt. Dette betyder, at du ‘mister kontrol’ over dette aspekt af aftalen i løbet af denne kontrakt.

afhængigt af aftalens struktur er det ofte vigtigt, at du har en yderligere chance for at sælge ejendommen eller afregne det selv, hvis din tredjepart ikke afregner første gang. Dette giver dig mulighed for at gendanne aftalen efter behov.

et perfekt eksempel på denne mekanisme i aktion er, hvor du har indgået en ‘marketing stil’ Put og Call Option aftale om blok af ledig jord i en ny underafdeling. Du sælger jorden til en tredjepartskøber til en præmie, men du har også andre købere, som du ved, ville være interesseret i at købe jorden, hvis den første køber ikke afregner.

Forestil dig, at din første køber ikke afregner, men din Opkaldsmulighed er udløbet, og udvikleren udøver derefter Put-optionen, der tvinger dig til at købe jorden, selvom du havde andre købere venter? Du vil blive overrasket over, hvor ofte dette sker med uerfarne Ejendomsudviklingsadvokater i Danmark.

underlagt Due Diligence

ejendomsudvikling er en kompleks proces, der indebærer at passere gennem en række forhindringer, før en udvikling selv starter. Det første trin vil normalt være stedidentifikation, det andet et højt niveau due diligence, det tredje et gennemførlighedsundersøgelse på højt niveau og derefter det fjerde, din detaljerede due diligence.

Trin 1 til 3 ovenfor udføres normalt, før du underskriver Optionsakten med ringe eller ikke afholdte udgifter. Når du har underskrevet papirarbejdet og låst i aftalen, Det er når den detaljerede due diligence begynder, og du begynder at bruge penge på din byplanlægger, ejendomsadvokat og andre konsulenter.

ikke alle due diligence-klausuler oprettes ens, og det er vigtigt, at din klausul giver det beskyttelsesniveau, du har brug for. Du kan læse mere om indviklingen i due diligence-klausuler her: Klik på mig

med forbehold for Udviklingsgodkendelse

når din aftale er gået gennem trin 1 til 4 ovenfor, og du er tilfreds med resultaterne af din due diligence, vil Trin 5 normalt være udviklingsgodkendelsesprocessen.

ikke kun er detaljen i udarbejdelsen af emnet til da-klausul vigtig, det er også timingen. Alt for ofte ser vi udviklere forsøge at forhandle aftaler med en DA-periode, der er alt for kort til den udvikling, de agter at udføre. Udarbejdelse konsulenter rapporter og understøttende materialer til din udvikling Ansøgning kan tage måneder i sig selv, og det er på toppen af den tid, der kræves for derefter at reagere på eventuelle anmodninger om oplysninger fra Rådet. Din byplanlægger og ejendomsadvokat kan give vejledning om de tidsrammer, du skal forhandle om dit emne til DA-klausul.

du kan læse mere om snørklede af underlagt da klausuler her: Klik på mig

adgang til ejendommen

udførelse af due diligence og udarbejdelse af de rapporter, der kræves til støtte for din udviklingsapplikation, kræver generelt adgang til ejendommen af forskellige årsager. Det er vigtigt, at din Put and Call Option aftale giver dig, og dine konsulenter, adgang til disse formål.

en anden ret til adgang, der kan være nyttigt, er, hvor du agter at sælge ejendommen. Dette kan give dig mulighed for at bringe dine potentielle købere gennem ejendommen efter behov.

vi har nogle udviklere, der også forhandler om adgang til at udføre tidlige udviklingsarbejder. Dette kan blive ret rodet og er noget, der kun skal gøres under meget specifikke omstændigheder.

ret til advarsel

at erhverve et udviklingssted under option og derefter gennemgå udviklingsgodkendelsesprocessen kan være en dyr opgave. Det er almindeligt, at udviklere bruger $50.000 til $100.000 eller mere for at komme til scenen for at have et sted under option med en udviklingsgodkendelse. En samtykke advarsel væsentlige ‘fryser’ titlen til ejendommen og beskytter dig mod grundejeren at kunne sælge ejendommen i strid med din Put and Call Option aftale.

ret til at oprette skiltning

selvom dette måske ikke er det højeste krav på en udviklers tjekliste, er dette en mindre detalje, der kan gøre livet lettere. Den vigtigste skiltning, som vi forventer, at udviklere kræver, er:

• skiltning, der overholder reklamekravene til din udviklingsapplikation. I Danmark vedrører dette generelt konsekvensvurderbare eller anmeldelsespligtige kodevurderbare udviklingsapplikationer.
• reklame skiltning for partier i den afsluttede udvikling.

Hvordan behandles det depositum, du har betalt, ved udnyttelse af Opkaldsmuligheden?

hvis du udøver Opkaldsoptionen i dit eget navn, eller grundejeren udøver Put-optionen, vil sikkerhedsdepositumet normalt derefter danne depositum under den resulterende kontrakt, når du køber ejendommen. Men hvad nu hvis du nominerer en tredjepart til at være den ultimative køber?

vi ser ofte uerfarne Ejendomsadvokater udkast til optionsaftaler, der forårsager, at dit depositum derefter holdes som depositum for din tredjepartskøber i henhold til deres kontrakt. Ja, du er klar til det rigtige. Din indbetaling bruges som sikkerhed for en uafhængig ultimativ køber. Det er vigtigt, at indskudsklausulerne er korrekt udarbejdet for at give dig fleksibilitet til at undgå dette scenario.

vi anbefaler generelt, at indskudsklausulen udarbejdes, så du har valget om, hvorvidt din indbetaling bliver depositum i henhold til tredjepartskontrakten. Dette valg foretages normalt på samme tid, som du udøver Opkaldsmuligheden, og denne strategi giver dig det største niveau af fleksibilitet.

on-selling ejendom ved hjælp af Put og Call Option aftaler. Hvordan gør jeg det?

der er en række forskellige måder, du kan sælge en ejendom ved hjælp af en optionsaftale. Et resume er som følger:

mulighed, der overvejer en on-sale

denne model har bestemmelser i put and call option-aftalen, der overvejer et on-sale og kræver, at sælgeren betaler enhver hævning til dig ved afvikling af ejendommen.

fordele:

• kontraktpris er den højere pris for den ultimative køber. Dette gør det lettere for dem at få finansiering og betyder også, at de aldrig kender løftebeløbet.
• ingen separat aftale nødvendig med den ultimative køber, så længe de ikke behøver at drage fordel af tidsrammer i henhold til optionsaftalen. De underskriver bare kontrakten til en højere pris.

ulemper:

• sælgeren vil være opmærksom på, at du overvejer et salg på det tidspunkt, du forhandler om muligheden. Dette gør det generelt sværere at få optionsaftalen underskrevet med sælgeren.
• afhængigt af hvordan optionen og kontrakten er struktureret, kan der være mindre fleksibilitet med afviklingsdatoen. For eksempel kan optionen have en 12 måneders DA-periode, og kontrakten kan have en 30 dages afvikling. Hvis den ultimative køber ønsker at drage fordel af 12 måned DA periode, der skal stadig være en nomineringsakt med den ultimative køber.
• mindre fleksibilitet på, når du får betalt din hævning, da det generelt kun vil blive betalt ved afvikling (medmindre der er en separat nomineringsaftale, der følger med det).
• du kan miste kontrollen over optionen og handlen, hvis den ultimative køber ikke afregner.

Nomineringsaftale

denne model har du indgået en nomineringsaftale med den ultimative køber, hvor du accepterer at nominere den ultimative køber under put and call option-aftalen

Pros:

• der er stor fleksibilitet i, hvornår du får betalt din hævning, og når du nominerer den ultimative køber.
• du bevarer kontrollen over optionsaftalen, indtil det punkt, hvor køberen er nomineret.
• sælgeren er ikke opmærksom på løftebeløbet.
• sælgers samtykke er ikke påkrævet for nomineringen.
• der betales ingen overførselsafgift ved nomineringen.
• det er generelt lettere at forhandle optionsaftalen med sælgeren, da den ikke overvejer bestemmelserne om salg, bortset fra at tillade en nominering.

ulemper:

• køberen underskriver en kontrakt til den lavere pris. Det betyder, at det vil være sværere for dem at få finansiering på den øgede pris og betyder også, at salgsprisen med tinglysningskontoret generelt registreres til det lavere beløb.
• køberen vil være opmærksom på løftebeløbet.

tildeling af optionen

denne model har du indgået en tildelingsaftale med den ultimative køber og derefter tildele optionen til den ultimative køber.

fordele:

• afhængigt af vilkårene i tildelingsaftalen, du kan få betalt løftet og derefter afslutte aftalen uden at skulle blive i indtil afvikling.

ulemper:

• afhængigt af vilkårene i optionsaftalen kan du kræve samtykke fra sælgeren til at tildele optionsaftalen.
• hvis optionsaftalen er udarbejdet for at tillade tildeling uden sælgers samtykke, vil dette ofte blive forhandlet ud af sælgers advokat.
• hvis det er en put and call option-aftale, kan du forblive ansvarlig for udførelsen af den ultimative køber i henhold til optionsaftalen efter opgaven.
• tildelingen kan udløse en overførsel pligt ansvar på værdien af optionen.

Joint venture

denne model har du indgå en joint venture-aftale med den ultimative køber og udføre udviklingen som deres partner.

fordele:

• kan give dig mulighed for at dele i projektets overskud, hvilket kan føre til en højere betaling til dig.
• det er meget fleksibelt på, hvordan handlen er struktureret. Dette kan omfatte et anskaffelsesgebyr, der er betalt til dig ved afvikling eller tidligere.

ulemper:

• du er bundet til projektet indtil slutningen.
• afhængigt af hvordan det forhandles, modtager du muligvis ikke din overskudsandel/hævning før afvikling af den afsluttede udvikling.

hvilken mulighed er bedst til salg?

den mest almindelige måde er at sælge ved hjælp af en nomineringsaftale, men vi har haft erfaring med alle fire modeller.

nogle eksempler:

• vi bistod en klient, der gik med en opgaveaftale. De modtog en engangsbeløb hævning betaling og forladt handlen helt.
• en anden klient brugte en nomineringsaftale og solgte ejendommen inden for 3 dage, fik betalt halvdelen af løftet som depositum ved underskrivelse og modtog derefter saldoopløsningen ved afvikling omkring 30 dage senere.
• en anden klient udvikler i øjeblikket projektet med en finansieringspartner. Der blev betalt et anskaffelsesgebyr ved underskrivelsen af joint venture-aftalen, og finansieringspartneren er ansvarlig for at betale alle omkostninger for at gennemføre udviklingen.
• en anden klient har indgået en put and call option-aftale for et antal blokke af jord, hvor optionsaftalen overvejer et salg til en præmie. Hævningen til købsprisen betales derefter til vores klient ved afvikling af hvert parti.

den bedste løsning vil generelt afhænge af, hvem sælgeren er, hvem den sandsynlige køber er og arten af hjemmesiden. Hvis den ultimative køber vil være en sofistikeret Udvikler, bør de ikke være for afskrækket ved at betale dig en løft under en nominering/tildelingsaftale. På den anden side, hvis det er en 1 i 2 underafdeling med en mor og far køber, så kan du kæmpe for at få dem til at indgå et køb under en nominering/tildelingsaftale.

ligeledes, hvis du har en usofistikeret sælger, som du har arbejdet hårdt for at komme over linjen for at sælge, vil du måske ikke skræmme dem med en put and call option-aftale, der overvejer et salg til en præmie. Alternativt, hvis du har en motiveret sælger, som du tror vil underskrive noget, giver denne mulighed dig den største fleksibilitet.

har du flere spørgsmål?

vi er en førende Brisbane ejendomsudvikling Advokatfirma. Vi har stor erfaring med at udarbejde Put and Call Option-aftaler for udviklere, optionssælgere og grundejere for at sikre, at dine rettigheder er beskyttet. Ring til os på (07) 3266 8555 eller kontakt os online for at komme i gang. Vi tilbyder en gratis indledende konsultation for at diskutere dine behov.