forberedelse af en Ejendomsopgørelse

Sådan udarbejdes en ejendomsopgørelse?

dette er vores guide til, hvordan du udarbejder en udlejers ejendomsopgørelse. Forberedelse af en ejendomsopgørelse, der i sidste ende kan beskytte dit lejeindskud i slutningen af lejemålet, er ikke svært, men det kræver og forståelse af lovgivningen om lejeindskud og omhyggelig forberedelse og udarbejdelse af en tidsplan for din lejebolig i starten af lejemålet.

hvad forskellen mellem en ejendom opgørelse og dens tidsplan for tilstand?

en ejendomsopgørelse er kataloget over en udlejningsejendom og alt dens indhold. Tidsplanen for tilstand er en oversigt over tilstanden af alle disse elementer. Normalt egenskaben opgørelse og tidsplan tilstand kombineres i en enkelt rapport, så derfor omtales som enten, eller begge.

en ejendom opgørelse / tidsplan for tilstand har flere funktioner:

• det er et katalog over ejendommen, der udlejes
• det registrerer ejendommens tilstand og eventuelle genstande, der er inkluderet i lejemålet
• det udgør en del af den juridisk bindende kontrakt, der er beskrevet i lejeaftalen mellem lejer og udlejer.

Udlejerforsikring-professionelle priser – øjeblikkelige tilbud

Hvorfor er det vigtigt at udarbejde en ejendomsopgørelse / tidsplan for tilstand?

før fremkomsten af Lejeindskudsordningen, der blev indført af Housing Act 2004, gider mange udlejere ikke at udarbejde en ejendomsopgørelse, eller hvis de gjorde det, var det et par skriblede noter på et papirskrot. Faktum var, forud for lejemålet depositum ordning udlejere var fri til at være både ‘dommer og jury’, når det kom til at tilbagebetale en lejere depositum. Lejeindskuddet blev afholdt af dem, og hvis lejeren ikke kunne lide det, skulle de komme og få det. Magten var alt i udlejerens hænder.

det er ikke at sige, at lejere ikke havde nogen retsmidler. Hvis en lejer følte sig forurettet med en udlejers beslutning om, hvor meget af deres depositum de fik tilbage, kunne de under præ April 6 2007-systemet tage udlejeren til retten for at argumentere for, at de troede, at de urimeligt tilbageholdt deres depositum. Dommeren ville derefter træffe afgørelse om fordelene ved Lejernes krav. Imidlertid betød’ besværet ‘ og ulejligheden for lejeren ved at gennemføre dette, at lejere i de fleste tilfælde ikke gider at tage sagen videre, især hvis der var relativt små beløb involveret.

Tenancy Deposit Scheme (TDS) og dens virkning på ejendomsopgørelser

Tenancy Deposit Scheme (TDS) ændrede den hyggelige amatørtilgang til at udarbejde en ejendomsopgørelse på flere måder:

1. Udlejer kontrollerede ikke længere indbetalingsmidlerne

2. Lejere er blevet opmuntret til at påtage sig udlejeren, hvis de tror, at de endda har en chance for at vinde argumentet over et indskudskrav. Der har været et stort spring i antallet af tilfælde, hvor lejeren bestrider tilbageholdelsen af hele eller en del af deres huslejeindskud

3. Ejendomsopgørelsen er blevet nøgledokumentet til at bevise lejeboligens tilstand, før en lejer flytter ind

4. Måden at vurdere tvister over en lejers depositum er ændret. I stedet for at sager løses gennem domstolene, afgøres de for det meste af uafhængige voldgiftsmænd. Voldgift ses generelt som mindre kontradiktorisk og mere fast ved juridisk procedure end domstolene.

Lejeindbetalingsordningen har flyttet magten over lejerens depositum væk fra udlejer. Dette har forvandlet vigtigheden af at foretage en klar og nøjagtig registrering af en lejebolig. En velforberedt ejendomsopgørelse inklusive en nøjagtig registrering af dens tilstand skal foretages ved både ‘check in’ og ‘check out’ af en lejekontrakt.

skal du udarbejde din egen ejendomsopgørelse?

langt de fleste udlejere, der administrerer deres lejeboliger, udarbejder deres egne ejendomsopgørelser. Det er ikke ‘raketvidenskab’. Imidlertid, at lave en grundig opgørelse tager noget tid.

en udlejer skal være grundig og metodisk, og at have en veldefineret pro-forma inventory form hjælper i forberedelsesprocessen ved klart at angive de nøgleområder, der skal dækkes af udlejere.

vores gratis ejendomsadministrationsprogram tilbyder en skræddersyet formular, som brugerne kan bruge og tilpasse sig deres egne specifikke egenskaber, dataene gemmes derefter og klar til at blive redigeret til næste gang – Læs mere her – gratis Ejendomsopgørelsesformularprogram.

afhængig af størrelsen på en lejebolig vil en grundig opgørelse tage mindst en time. Et travlt ti minutters job, vil sandsynligvis ikke være godt nok til at imødekomme bevisbyrden i enhver lejekontrakt. For nylig rapporterede en advokat, der handler regelmæssigt for udlejere, at 1 ud af 50 varebeholdninger er af en passende standard til at ‘stå op’ i retten. Vær advaret.

udlejere, der ikke ønsker at udarbejde en ejendomsopgørelse

der er to måder at undgå lagerforberedelsesprocessen på.

for det første, hvis ejendommen forvaltes fuldt ud af en agent, skal lageroptagelsen og den efterfølgende ‘check out’ udføres af dem som en af deres ledelsesopgaver. Dette vil naturligvis spare en udlejer tid. Det vil også betyde, at hvis der er problemer med ejendommens tilstand eller renlighed; agenten skal rette op på disse og bruge indbetalingsmidlerne til at dække denne udgift, inden han afleverer saldoen tilbage til lejeren.

en ting at være opmærksom på, når man ansætter en agent, er, at de lovligt fungerer som udlejerens repræsentant. Det betyder, at mens de kan holde depositum penge, lovligt er det stadig ansvaret for udlejer og hvis agenten går bust eller løber ud med pengene, udlejer stadig har til at tilbagebetale lejeren deres depositum tilbage. Lejere, der anlægger sag for at inddrive deres penge, er blevet instrueret om at tage det mod udlejer, fordi dommerne har besluttet, at der ikke er nogen privity of contract mellem agenten og lejeren.

derfor er det så vigtigt, at udlejere altid sørger for, at enhver udlejningsagent opbevarer deres indskud på en trustkonto eller er medlem af en passende bundet ordning som den, der drives af Association of Residential Letting Agents (ARLA). På denne måde bør agenten gå bust depositum penge vil altid være til rådighed for udlejer at tilbagebetale lejeren med.

den anden måde at komme rundt at skulle udarbejde en opgørelse er at ansætte en specialist lager degnen. For en liste over lagerledere besøg Association of Independant Inventory Clerks (AIIC). eller vist vores lager Links side. Disse personer udføre hele processen for dig; de kan også gøre mid lejemål inspektion samt den endelige ‘check ud’. Ulempen ved denne service er, at det ikke er billigt. Omkostningerne ved en check-in Og check-out køre til omkring liter 100-140 hver for en standard 2 seng flad. Disse gebyrer varierer afhængigt af størrelsen på ejendommen og området i landet (London vil være den dyreste).

til dette vil en udlejer have det sind, at opgørelsen er udført professionelt og omfattende. Det er muligt at videregive omkostningerne ved denne service til lejerne. Dette er ret almindelig praksis, hvor en agent anvendes. Der er dog ingen hårde og hurtige regler, og agenten kunne ligeledes videregive omkostningerne ved denne service til udlejer. Det er derfor vigtigt for en udlejer at være klar fra starten om, hvad deres udlejning og administrationsgebyrer inkluderer, før de tilmelder sig deres service.

gratis Ejendomsopgørelsesformular

en guide til udarbejdelse af en ejendomsopgørelse

det mest vigtige ved at udarbejde en opgørelse er at vedtage et system, der er enkelt, så det let kan huskes og replikeres. Dette vil sikre, at udlejer opnår ensartede resultater. Når du udvikler dit system, skal du sikre dig, at den beholdning, den producerer, er:

• bestilt-på denne måde, når du forbereder det, er en udlejer mindre tilbøjelig til at gå glip af ting, og også at enhver, der læser det, let kan følge indholdet.
• omfattende – husk, at dette vil være opgørelsen er et referencedokument, hvis en tvist skulle stige og potentielt kunne ende foran dommeren
• verificerbar – dens nøjagtighed kan aftales af alle med få eller nul tilføjelser eller ændringer.
• skrevet på almindeligt engelsk-så det er let at læse og forstå. Dette vil hjælpe udlejer, hvis sagen går til retten, når en klart skrevet entydig rapport vil have mere troværdighed end en, hvor en lejer kunne hævde, at de var usikre på, hvad de underskrev. Dette bør ikke være et forsvar, men dommere er kun mennesker.

den bedste måde at producere varebeholdninger, der opnår de vigtigste punkter, der er angivet ovenfor, er at opdele enhver ejendom i en række værelser. Dette er stort set ligetil; for eksempel vil de fleste ejendomme have et køkken, stue, soveværelser osv. En udlejer skal dog også kategorisere nogle dele af ejendommen som et rum som gange, en vinterhave, haver, garager osv. Når du har oprettet en liste over disse værelser; det er så et tilfælde af at opdele dem i en række komponenter. Disse komponenter, når de er kategoriseret, vil opbygge en samlet ramme.

standardkomponentdelene, der anvendes i ejendomshøgens beholdning, er som følger:

• døre
• gulv
• vægge
• Loft
• lysarmaturer
• træarbejde
• apparater
• vinduer
• varme
• elektriske
• møbler

samt Standardkomponentdelene kan hvert værelse have individuelle dele, der er specifikke for dette rum; Disse skal også noteres. Når alle disse dele er optaget, er det næste trin at registrere genstande, der ikke er inventar eller fittings. Dette er især vigtigt og tidskrævende, hvor en ejendom er indrettet. I dette tilfælde vil det være nødvendigt at notere alle leverede varer. Når dette er gjort; du vil have en komplet opgørelse.

det næste trin er at gennemføre det, der er kendt som tidsplanen for tilstand. Dette kan udføres samtidig med opgørelsen. Formålet med processen er at notere tilstanden for hver komponentdel.

for eksempel i tilfælde af loungen under komponentdelen af døre vil du registrere det faktum, at der er to døre, nyligt hvidmalet med kromhåndtag. Denne del af processen er særlig vigtig, fordi når jeg fortsætter med at diskutere senere, er det tvister om varernes tilstand og hvad der er ‘fair slitage’, der er de mest almindelige. Dette aspekt er langt vanskeligere at bevise end fjernelse af en vare, og det er rimeligt at sige, at dommere ofte vil sidde med lejeren, medmindre udlejer kan bevise endeligt, at det var nyt eller i god stand. Dette fremhæver vigtigheden af at beholde kvitteringer ikke kun til skatteformål, men også i tilfælde af uenighed med din lejer, der resulterer i voldgift eller retssag, hvor du derefter skal bevise betingelsen for din ejendom ved ‘overdragelse’.

mange lagerfunktionærer bruger en række forkortelser for at fremskynde processen. Dette er fint, forudsat at en komplet liste over vilkår, der ledsager opgørelsen. Mens forkortelser er nyttige, kan de også være forvirrende for lejeren, der bliver nødt til at verificere rapporten, når den er afsluttet.

de vigtige ting for en udlejer at sikre er:

• at der er en passende beskrivelse af hver vare, så de kan verificeres
• at en nøjagtig tilstandsangivelse ledsager hver komponentgenstand

en udlejer bør for enhver pris undgå tvetydigt sprog som ‘spotlessly clean’ eller følelsesladet sprog så som ‘lovely pejs’. Hold beskrivelserne korte og faktuelle.

hvis en udlejer følger disse retningslinjer, skal de ende med en omfattende skriftlig opgørelse og tidsplan for tilstand, der derefter dækker dig for alle eventualiteter

fotografisk & videobevis vs skriftlige ejendomsopgørelser

det kan forekomme, at med ankomsten af kameraer på mobiltelefoner og billig videoteknologi, at brugen af en skriftlig opgørelse er blevet noget forældet. Sikkert nu er det et tilfælde af udlejer bare snapper et par billeder af tilstanden af din investeringsejendom; når alt kommer til alt ‘Billeder taler højere end tusind ord’. Så hvor vigtigt er billeder til en ejendom opgørelse?

desværre når det kommer til det, er tingene ikke så enkle. For at starte med at udgøre en del af opgørelsen til bevismæssige formål skal fotografier endeligt bevises og aftales af alle parter i starten. Dette skal gøres af udlejer / agent og lejere, der underskriver to kopier af alle varer (hver holder et sæt) eller hver part, der underskriver separate fulde sæt, som derefter udveksles ved afslutning (tildeling af udlejning)- ligesom transport/duplikat eller leasing/modstykke. Alternativt er det muligt at indarbejde sæt i lejeaftalen. I dette tilfælde, udlejeren skal indeholde en ekstra klausul, der læser noget i retning af, “udlejer og lejer er enige om, at den vedhæftede viser as’ S tilstand og tilstand ved lejemålets begyndelse.”

alt dette lyder ikke for problematisk. Dette er indtil du overveje en af de praktiske vanskeligheder forbundet med fotografiske beviser. Overvej et øjeblik, hvor mange individuelle fotografier der kræves for at dække en hel ejendom omfattende. Selv for en relativt lille to seng flad nummeret kunne nemt strække sig ind i hundredvis. Lejeren står derefter over for den utroligt besværlige proces med at kontrollere rigtigheden af hvert par fotos og modsignere dem alle på indflytningsdagen. Oven i dette er der de praktiske vanskeligheder ved fotos & video er tilstrækkelig klar til at vise ting som scuff mærker eller snavs. Naturlig belysning skal generelt være meget god for disse At vise. Problemet er, medmindre det naturlige lys er godt, bleger flashen normalt billeder sammen med eventuelle ‘nuancer’ af snavs. Hvis du udlejer skal gennemgå hvert foto og derefter justere balancen, eksponeringen osv., vil de være der i timevis – jeg taler af erfaring. Udlejer skal også sørge for, at der er en papirkopidato på hvert af de fotos, som er vigtige for at verificere, hvornår billederne blev taget. Ellers kunne lejeren bruge et forsvar for, at billederne blev taget på et tidspunkt før deres besættelse.

juridisk set er både fotografisk og videobevis tilladt i retten. En af vanskelighederne ved at bruge dem er at etablere deres ægthed, dvs. da de blev taget, og at de ikke er blevet doctored. Derfor, hvor video eller en elektronisk kopi af en samling af fotografier er taget på en CD eller DVD, anbefales det at skrive dette på en CD-ROM. Disse diske kan ikke omskrives eller doktreres med en gang skrevet, hvilket er vigtigt, når man verificerer beviserne. En udlejer skal sikre, at hvor en papirkopi er lavet, at de giver lejeren en og får dem til at underskrive for at bekræfte, at de har modtaget den og er enige med indholdet.

resultatet er, at fotografiske og videobeviser muligvis ikke er det universalmiddel, som det oprindeligt kan antyde. Dette forklarer sandsynligvis, hvorfor dens vedtagelse af udlejere og agenter kun har været begrænset til dato. Virkeligheden er, at udlejere bør koncentrere sig om at sikre en nøjagtig skriftlig er udarbejdet og underskrevet af alle parter. Fotografiske beviser, hvor det bruges, bruges sandsynligvis bedst selektivt og i forbindelse med en detaljeret skriftlig opgørelse for at understøtte og fremhæve dens indhold.

‘check-in’ ejendomsfortegnelsen

check-in sker på det tidspunkt, hvor lejemålet er aftalt, og udlejer er i stand til at aflevere nøglerne. Det er processen, hvor lejer og udlejer / agent, der skal have en fuldt forberedt opgørelse / tilstandserklæring, skal være enige om ejendommens renlighed samt bekræfte detaljerne i opgørelsen. Processen indebærer en rundvisning i ejendommen. Hvis der er uoverensstemmelser mellem den oprindelige opgørelse, skal disse noteres. Når en acceptabel kopi er udarbejdet, skal udlejer og lejer underskrive og datere den for at anerkende, at dokumentet er en retfærdig repræsentation af fakta. Ejendomsopgørelsen udgør derefter en del af vilkårene i lejeaftalen. Når fotos er involveret, skal de underskrives og dateres eller omtales som en klausul i lejeaftalen.

Midtvejsinspektion af en lejekontrakt

midtvejsinspektionen udføres af udlejer eller deres agent ca.halvvejs gennem en lejekontrakt for at sikre, at ejendommen opretholdes. Generelt er det et kort besøg, og udlejer eller agent skal bruge den aftalte opgørelse til at krydstjekke ejendommen, at der ikke er sket en urimelig skade, og at ejendommen rengøres. Det kan også være en nyttig måde for udlejer at finde ud af om eventuelle små problemer med ejendommen, som lejeren har undladt at rapportere. På denne måde bør udlejere være i stand til at tage forebyggende foranstaltninger for at tackle et problem, før det bliver for alvorligt. Den første midtvejsinspektion er også en måde, hvorpå udlejer kontrollerer lejeren og træffer en vurdering af, om de er glade for, at lejemålet fortsætter, eller om de ønsker at fortsætte med at udstede et afsnit 21 meddelelse, der kræver besiddelse.

‘ tjek ‘ og din ejendomsbeholdning

dette er den sidste fase af enhver lejekontrakt og det punkt, hvor fordelene ved at have en velforberedt beholdning bliver tydelige. Det kan være, at mange måneder er gået siden starten af lejemålet, hvilket betyder, at medmindre du er velsignet med en fotografisk hukommelse, vil ejendommens oprindelige tilstand på tidspunktet for ‘check in’ sandsynligvis være ‘farlig’ i bedste fald. Udlejer skal sørge for at møde lejeren på ejendommen for at gennemgå ejendomsopgørelsen og kontrollere dens tilstand på det tidspunkt, hvor de er klar til at flytte ud. Sørg for, at du giver dig god tid til at foretage en grundig inspektion. Brug en kopi af den originale ejendomsopgørelse til at notere eventuelle skader eller renlighed. Udlejer skal være omhyggelig med at foretage nøjagtige og grundige noter, da disse kan udgøre en del af din sag, hvis der opstår en tvist og går til domstol eller voldgift.

identificering af erstatningsartikler i en lejebolig

jeg er bange for, at det ikke er ualmindeligt, at lejere bytter nogle af de mindre leverede møbler (gardiner, lampeskærme, puder, for eksempel) til deres egne. Jeg har ikke noget problem med dette, så længe lejeren derefter sætter disse varer tilbage i slutningen af lejemålet. Hvad udlejere ikke ønsker, er, at lejeren bytter deres ‘affald’ med dine gode ting. Derfor er det så vigtigt, når du forbereder opgørelsen til
fuldt ud at beskrive hvert element, citere farvestørrelse, model og serienumre, hvor det er muligt
selv kode markere dine varer med sige et unikt uudsletteligt mærke.

identificering af ekstra genstande i en lejebolig

at få uønskede ‘ting’ er undertiden mere et problem end at miste genstande eller få dem erstattet af ringere varer. Min erfaring især med studerende og delere er, at lejere kan bruge flytning som en mulighed for at kassere deres uønskede ejendele. Jeg er sikker på, at de tror, at de bliver meget generøs, og hvis du er en ivrig ‘bil booter’ det kan give en kontinuerlig forsyning af dejlige ‘bric-a-brac’. Desværre er jeg ikke, Og det er meget tidskrævende og dyrt at slippe af med genstande; især større som møbler og apparater. De lokale myndigheder vil generelt tage store husholdningsartikler væk for et mindre gebyr på ca. kr. 15; men hvorfor skulle du nødt til at organisere og betale for fjernelse af en andens skrald! Jeg havde for nylig en sag, hvor en lejer forlod mig deres bil. Pas især på ting, der efterlades i kælderen, loftet og garagen. Disse er alle praktiske skjulesteder, der ofte bruges af lejere til at dumpe deres uønskede skat. Mit råd til udlejere er, ikke enig i ‘check out’, indtil ejendommen er’ helt ‘ ryddet til din tilfredshed.

en ting at bemærke er, at det ikke er nødvendigt for lejeren at være til stede, når ‘check out’ udarbejdes. Nogle udlejere eller agenter foretrækker faktisk, at dette er tilfældet, fordi det giver dem mulighed for at koncentrere sig om at tage nøjagtige og upartiske noter uden at skulle svare direkte til lejeren.

den udfyldte ‘check out’ – erklæring kan derefter sendes ud til lejeren, eller der kan laves en efterfølgende aftale for at møde dem for at gennemgå den, hvis der er nogen områder af uenighed. Ellers kan lejeren sende en underskrevet kopi af’ check out ‘ – erklæringen tilbage. Ulempen ved denne to-trins tilgang er, at det er mere tidskrævende, da det kræver, at udlejer eller agent skal foretage en ekstra rejse for at møde lejeren, hvis der er uenighed. Mit råd ville altid være for en udlejer at blive enige om ‘check out’ på ejendommen og den dag lejeren flytter ud. På denne måde er udlejere også mere tilbøjelige til at få en underskrevet kopi af den tilbage; end hvis de er nødt til at stole på, at lejerne husker at sende den til dem. Hvis lejeren nægter at underskrive på stedet og insisterer på mere tid til at overveje formularen, kan dette være en advarsel om, at de vil bestride en udlejererklæring. Dette skal bede en udlejer om at sikre sig, at deres beskrivelser er helt nøjagtige, og at alle beviser indsamles og verificeres.

‘Fair slitage & tåre’ under en lejekontrakt

de mest almindelige uenigheder på tidspunktet for ‘check out’ forekommer omkring emnet, hvad der udgør ‘fair slitage’ af en lejebolig. Det er ret nemt at afgøre, om et badeværelse skab er til stede eller komfuret virker. Hvad der er vanskeligere og subjektivt er, om mærkerne på soveværelsestæppet kun er et resultat af flere års brug eller rødvinpletter fra sprudlende fester. Der er intet i statutten, der definerer ‘fair slitage’; konceptet er for bredt til at blive nedfældet i loven. Foreningen af Boligudlejningsagenter (ARLA) har dog udarbejdet nogle nyttige retningslinjer for sine medlemmer om, hvad de skal overveje, når de kommer til et syn på det. Disse er:

• den oprindelige alder, kvalitet og tilstand for enhver vare ved lejemålets begyndelse
• den gennemsnitlige nyttige levetid til værdiforhold (afskrivning) for varen
• den rimelige forventede brug af en sådan vare
• antallet og typen af beboere i ejendommen
• Lejernes længde belægning

juridisk bør en udlejer ikke ende, hverken økonomisk eller materielt i en bedre position, end han var i ved begyndelsen af lejemålet, eller end han ville have været i slutningen af lejemålet, der havde tilladt ‘fair slid og tear’. Det følger derfor (og er et etableret juridisk princip), at en udlejer ikke har ret til at opkræve sine lejere de fulde omkostninger for at have nogen del af hans lejebolig, eller enhver armatur eller montering “sat tilbage til den tilstand, det var i starten af lejemålet.”Dette ville udgøre forbedring; passende retsmidler til rådighed for udlejer kan variere fra:

• udskiftning af den beskadigede vare, hvor den enten er alvorligt og omfattende beskadiget ud over økonomisk reparation, eller dens tilstand gør den ubrugelig
• reparation eller rengøring
• kompensation for formindskelse af varens iboende værdi eller forkortelse af dens nyttige normale levetid

der er en teknik til at tage hensyn til rimelig slitage og også undgå forbedring, og det kaldes fordeling. Fordeling er processen med at nedbryde omkostningerne ved ‘fair slitage’ i målbare bidder og derved give dig mulighed for at tildele en pengeværdi til varer i hvad der kan synes at være en meget subjektiv proces. Det illustreres sandsynligvis bedst ved hjælp af nogle meget generelle eksempler:

1. Mindre skader på en vare, en lille til medium plet eller mærke på et tæppe eller madras osv. – måske kr. 15 – kr. 35 f. eks. omkostningerne ved en “plet” ren eller, dette beløb som lejers Bidrag til en fuld rengøring af hele varen, eller som kompensation for formindskelsen. En lille til mellemstor chip eller mærke, ridse eller brænde på et køkken bordplade – måske kr 5 – kr 25. En udlejer kunne selvfølgelig beslutte at købe en ny vare, at få et nyt tæppe lagt ned eller en ny køkkenbordplade installeret, hvis de ønskede det, men de kan ikke lovligt opkræve lejeren for de fulde omkostninger. Omkostningerne skal fordeles og deles mellem parterne på grundlag af ovenstående principper. F. eks.udgifter til nyt tæppe, kr. 500 – fordelt kr. 465 til udlejer, kr. 35 til lejer.

2. I de sjældne tilfælde, hvor skaden ( på bordpladen/tæppet/madrassen/ varen osv.) er så omfattende eller alvorlig, at det påvirker det opnåelige lejeniveau/udlejbarhed eller kvaliteten af ejendommen, kan det mest passende middel være udskiftning og fordeling af omkostninger i henhold til varens alder og nyttige levetid. Nedenfor er et eksempel på, hvordan dette kan beregnes.

(a) omkostninger ved lignende erstatningstæppe/ – vare = 500-00
(b) faktisk alder for eksisterende tæppe/ – vare = 2 år
(c) gennemsnitlig anvendelig levetid for den pågældende type tæppe/ – vare = 10 år
(d) resterende levetid for tæppe/ – vare beregnet som (C) minus (b) = 8 år
(e) værdiforringelse Sats beregnet som (A) divideret med (C) 50 pr. stk. pr. tæppe / – vare beregnet som(C) minus (B) = 8 år
(e) værdiforringelse år
(f) rimelig fordelingsomkostning til lejer beregnet som (D) gange (e)= £400.00

Hvad sker der, hvis der er uenighed om lejeindbetalingen?

forud for Lejeindbetalingsordningen (TDS) vil udlejer eller agent, der har depositumet, foretage et fradrag for at dække omkostningerne ved skade og derefter refundere saldoen til de tidligere lejere inden for 10 arbejdsdage efter, at den endelige ‘check out’ er afsluttet. Lejeren vil derefter enten acceptere udlejerens beslutning eller tage sagen til amtsretten for at inddrive det anfægtede beløb. TDS har ændret dette for lejemål oprettet efter den 6.April 2007. Se afsnittet om Tenancy Deposit Scheme (TDS ) for detaljeret vejledning om, hvad der sker nu.