Forskelle mellem JMB og MC: 5 ting du bør vide | EdgeProp.my

den generelle forståelse er, at både Det Fælles ledelsesorgan (JMB) og Management Corporation (MC) er betroet beføjelser og ansvar til at styre fælles områder med stratificeret udvikling, håndhæve vedtægter og opkræve vedligeholdelsesgebyrer og bidrag til sinking fund og andre.
men hvordan er JMB forskellig fra en MC? Her er fem ting, der adskiller dem.

1 etablering af JMB og MC
JMB har til opgave at styre og vedligeholde fælles ejendom, før strata-titler udstedes, mens en MC overtager disse ansvarsområder, efter at strata-titler er udstedt.

JMB opstår ved indkaldelsen af sin første generalforsamling, normalt med hjælp fra projektets Udvikler. For at forhindre unødig forsinkelse i oprettelsen af JMB fastsætter Strata Management Act (SMA) fristen for den første generalforsamling i JMB, der skal indkaldes inden for 12 måneder fra datoen for levering af Ledig besiddelse.

hvis MC træder i kraft før den første generalforsamling i JMB, kræves den første generalforsamling i JMB ikke, Og der oprettes ingen JMB.
på den anden side oprettes en MC ved åbningen af en strata-registerbog, efter at strata-titlerne er udstedt. Imidlertid fungerer en MC faktisk ikke, før den første generalforsamling i MC indkaldes, og direktionen vælges.

den første generalforsamling i en MC kan kun indkaldes, efter at indehavere, der repræsenterer mindst 25% af de samlede aktieenheder i udviklingsområdet (undtagen den oprindelige indehaver af jorden og bygherren) har fået strata-titlerne registreret i deres respektive navne.

en JMB opløses automatisk inden for tre måneder fra datoen for den første generalforsamling i MC.

2 jmbs begrænsning ved indgåelse af kontrakter
JMB er kun beregnet til at være et midlertidigt organ til at udføre nogle af MC ‘ s opgaver og ansvar, før sidstnævnte oprettes. Primært på grund af dette har en JMB ikke alle de beføjelser, der er overdraget en MC i henhold til SMA.

SMA ‘ s Afsnit 21, stk.3, fastslår, at en JMB ikke må indgå nogen kontrakt vedrørende vedligeholdelse og forvaltning af bygninger, der er beregnet til underopdeling af parceller og fælles ejendom i udviklingsområdet i en periode på over 12 måneder.

denne begrænsning pålægges dog ikke en MC, bortset fra at den skal engagere sine tjenesteudbydere på årsbasis (punkt 6 i anden Skema, SMA).

dette betyder, at en JMB ikke må indgå nogen ejendomsadministrationsaftaler med tredjepart, hvis disse kontraktlige perioder er mere end 12 måneder, hvis aftalen ikke kan erklæres ugyldig.

under alle omstændigheder opfordres en MC som et spørgsmål om forsigtighed og god regeringsførelse ikke til at indgå en langsigtet kontrakt med nogen parter. En langsigtet kontrakt vil også uretfærdigt afskrække det fremtidige udvalg fra at genforhandle vilkårene, hvis situationen ændrer sig.

3 kunne JMB låne penge og tilbyde sikkerhed?
mens afsnit 17 i SMA bestemmer, at en JMB er et virksomhedsorgan, der har evig succession, er der visse ting, som en JMB ikke kan gøre, men MC kan.

i henhold til SMA omfatter en MC ‘ s beføjelser følgende:
a) at låne penge, der kræves af MC i udøvelsen af sine beføjelser eller udførelsen af sine opgaver; og
b) for at sikre tilbagebetaling af lånte penge og betaling af renter heraf ved omsætningspapirer eller ved et gebyr på ubetalte gebyrer på underholdskontoen (hvad enten det allerede er pålagt eller ej) eller ved et gebyr på enhver ejendom, der er tillagt den, eller ved en kombination af et af disse midler.

beføjelserne til at låne penge og tilbyde sikkerhed for tilbagebetaling har store konsekvenser og kan let misbruges. Parlamentet har ikke betroet JMB disse to beføjelser i SMA, og vi er af den opfattelse, at dette sker med vilje.

4 erhvervelse af yderligere jord og accept af servitut
afsnit 74(1) i SMA bestemmer, at MC som lovlig indehaver af partiet kan erhverve jord, der skal bruges til formål med hensyn til det stratificerede udviklingsområde. MC kan også acceptere byrden eller fordelen ved servitut pålagt med hensyn til dets parti, mens en JMB ikke kan gøre det, fordi det ikke er den lovlige indehaver af partiet.

5 sammensætning af direktionen
SMA fastslår, at JMB ‘ s forfatning skal omfatte bygherren. Det betyder, at det blandede direktion skal bestå af en repræsentant fra bygherren, selv om bygherren har solgt alle pakker i
udviklingen.

en fordel ved dette er, at andre udvalgsmedlemmer kan lære af udviklerens erfaring om, hvordan man udøver jmbs beføjelser og opretholder den fælles ejendom. Udvalgets medlemmer kan komme fra forskellige baggrunde, der ikke er relateret til ejendomsadministration, og udviklerens vejledning ville være nyttig.

udviklerens repræsentant kan også hjælpe andre udvalgsmedlemmer med at følge op med bygherren om afhjælpning af mangler i den fælles ejendom og ansøgningen om strata-titler.

Hvad er et datterselskab-MC
en Sub-MC tillader oprettelse af begrænset fælles ejendom (LCP), hvor kun visse ejere har eksklusiv brug til. Eksklusive fordele ved LCP kommer med en forpligtelse i form af separate afgifter og synkende fondsbidrag til Sub-MC til styring og vedligeholdelse af LCP. Dette koncept er især nyttigt i blandet udvikling af lagbygninger til bolig -, erhvervs-og detailbrug.

i henhold til den nuværende ordning tillader SMA kun, at Sub-MC oprettes, efter at der er dannet en MC. Som sådan skal en MC dannes så hurtigt som muligt, hvis Sub-MC skal dannes i en udvikling.

konklusion
som vi kan se, er JMB og MC forskellige, selvom de ofte fejlagtigt henvises til ombytteligt. At forstå, hvordan hver fungerer, er vigtig, da det giver os mulighed for at sætte pris på dos and don ‘ ts af JMB og MC. Næste gang, når nogen henviser til en JMB som en MC eller omvendt, kan du rette dem høfligt.

Datuk Chang Kim Loong er Hon. generalsekretær for National House Buyers Association (HBA).
HBA kan kontaktes på: e-mail:
hjemmeside: www.hba.org.my
Tlf: +6012 334 5676

denne historie dukkede først op i EdgeProp.my udtrækning den 31. januar 2020. Du kan få adgang tilbage spørgsmål her.