Hvad er en Overage Klausul?

en overage-klausul er generelt inkluderet i en kommerciel ejendom/jordsalgskontrakt og bruges af den sælgende part til at modtage yderligere midler, efter at salget er afsluttet, og en aftalt ‘trigger-begivenhed’ har fundet sted. Udløserhændelsen er generelt en øget værdi af den ejendom/jord, der opstår i fremtiden.

situationer, hvor en overage-klausul kan indgå i en kontrakt

de typiske omstændigheder, hvor en overage-klausul er inkluderet i en kontrakt, er:

• hvor der er en forventning om, at ejendommen/jorden kan blive ombygget; eller
• at værdifuld byggetilladelse kan gives i fremtiden.

i andre situationer kan visse sælgere, såsom offentlige organer og velgørenhedsorganisationer, være forpligtet til at sælge ejendommen/jorden til den bedst mulige pris, der kan opnås, og en overskudsklausul kan inkluderes i kontrakten af denne grund.

Overage clause trigger events

som tidligere nævnt kræver en overage-klausul, at køberen foretager en yderligere betaling til sælgeren, der repræsenterer en andel af den øgede værdi af ejendommen/jorden, efter at en aftalt triggerhændelse har fundet sted. Denne triggerhændelse kan være:

• tildeling af byggetilladelse til udvikling eller ændring af brug;
• implementering af byggetilladelse;
• bortskaffelse af ejendommen/jorden til fordel for byggetilladelse;
• den tidlige implementering af byggetilladelse og bortskaffelse af ejendommen/jorden til fordel for denne byggetilladelse;
• bortskaffelse af ejendommen/jorden til en højere pris inden for en fast tidsperiode; eller
• bortskaffelse af den afsluttede udvikling.

overagsklausuler gør det muligt for sælger at sælge til den aktuelle markedsværdi af ejendommen/jorden uden at skulle give afkald på en andel i dens udviklingspotentiale, når det faktisk realiseres.

situationer, hvor en overage-klausul muligvis ikke er gavnlig

mens overage-bestemmelser kan være nyttige i nogle salgskontrakter, er de muligvis ikke passende i alle situationer, såsom:

• hvis sandsynligheden for, at jorden/ejendommen udvikles, er fjern, kan omkostningerne ved at forhandle komplekse betalingsbestemmelser opveje chancerne for, at den overskydende betaling nogensinde foretages.
• Overagsbestemmelser kan også påvirke den købspris, som køberen er villig til at betale for ejendommen/jorden fra starten.
• når en køber køber ejendom/jord med det formål at ombygge det med det samme, foretrækkes det generelt, at sælgeren giver køberen en mulighed eller indgår en betinget kontrakt om salg af den. Færdiggørelse sker først efter at byggetilladelsen er opnået, og købsprisen kan derefter beregnes ud fra markedsværdien ved hjælp af den faktiske byggetilladelse, der er opnået.

positive og negative overageklausuler

Overageklausuler beskrives undertiden som værende enten positive eller negative.

• Positive overagemetoder involverer sælgeren, der udtrækker et udtrykt løfte fra køberen om at foretage en yderligere betaling, hvis en bestemt triggerhændelse skulle finde sted i fremtiden. Hvordan betalingen beregnes, og udløsningshændelsen for betaling vil blive nøje defineret på forhånd.
• negative overageklausuler er, hvor sælgeren pålægger en restriktiv pagt eller en anden mekanisme, såsom en løsesumstrimmel, der forhindrer en bestemt udvikling eller ændring af brugen. Sælgeren kan derefter kræve betaling af de øgede penge på et senere tidspunkt til gengæld for frigivelse af pagten eller salg af løsesumsstrimlen.

søg juridisk rådgivning

da overageklausuler normalt afspejler komplekse arrangementer, anbefales det altid at søge juridisk rådgivning, før den indgår i en salgskontrakt.

det gøres sværere at få udarbejdet ret i kontrakten, da parterne skal overveje alle rimeligt forudsigelige omstændigheder for at sikre, at klausulen forbliver effektiv i hele overskudsperioden.

der er også forskellige måder, hvorpå overdragelsesforpligtelser kan udarbejdes og sikres, og den mest hensigtsmæssige metode bør vælges, så den passer til de særlige omstændigheder. Hver metode har sine egne fordele og ulemper.