Hvad Sker Der Med Egenkapital I Afskærmning?

afskærmning er en juridisk proces, hvor en långiver forsøger at inddrive saldoen på et lån fra en låntager, der er stoppet med at foretage betalinger til långiveren ved at tvinge salget af det aktiv, der bruges som sikkerhed for lånet.

formelt opnår en realkreditlåner (panthaver) eller anden pantindehaver en opsigelse af en realkreditlåntagers retfærdige ret til indløsning, enten ved retskendelse eller ved lov (efter at have fulgt en specifik lovbestemt procedure).

normalt opnår en långiver en sikkerhedsinteresse fra en låntager, der pantsætter eller pantsætter et aktiv som et hus for at sikre lånet. Hvis låntageren misligholder, og långiveren forsøger at overtage ejendommen, kan egenkapitaldomstole give låntageren den retfærdige Indløsningsret, hvis låntageren tilbagebetaler gælden. Mens denne retfærdige ret eksisterer, er det en sky på titel, og långiveren kan ikke være sikker på, at de kan overtage ejendommen. Derfor søger långiveren gennem afskærmningsprocessen straks at opsige den retfærdige ret til indløsning og tage både lovlig og retfærdig titel til ejendommen i gebyr enkel. Andre lien indehavere kan også udelukke ejerens ret til indløsning for anden gæld, såsom for forfaldne skatter, ubetalte entreprenørers regninger eller forfaldne boligejer association afgifter eller vurderinger.

Sådan fungerer afskærmning

når du køber fast ejendom (også kaldet fast ejendom), såsom et hjem, har du muligvis ikke nok penge til at betale hele købsprisen foran. Du kan dog betale en del af prisen med en forskudsbetaling og låne resten af pengene (skal tilbagebetales i de kommende år).

hjem kan koste hundredtusindvis af dollars, og de fleste mennesker ikke tjener nogen steder nær så meget årligt. Hvorfor er långivere villige til at tilbyde så store lån? Som en del af låneaftalen accepterer du, at den ejendom, du køber, vil tjene som sikkerhed for lånet: hvis du holder op med at foretage betalinger, kan långiveren tage ejendommen i besiddelse for at inddrive de midler, de lånte dig.

for at sikre denne ret har långiveren en pant på din ejendom, og for at forbedre deres chancer for at få nok penge låner de (normalt) kun, hvis du har et godt lån til værdiforhold.

for det første tages kuratorens gebyrer og advokatsalærer fra overskudsfonden. Inkluderet i kuratorens gebyrer er postomkostninger, ydelser og arkiveringsgebyrer. Dernæst fordeler forvalteren penge til at betale de forpligtelser, der er sikret ved tillid, hvilket er den resterende saldo på lånet. Efter at långiveren er betalt, fordeler administratoren midler til enhver junior pant indehavere, såsom hjem egenkapital kreditlinjer. Endelig kan husejeren kræve overskydende midler fra egenkapitalen i ejendommen. Du skal underrette administratoren inden for 30 dage efter afskærmningsauktionen for at gøre krav på overskydende midler.

Hvad sker der med egenkapital under afskærmning?

hjem egenkapital forbliver ejendom af en boligejer selv i tilfælde af pant standard og afskærmning på hjemmet. Men afskærmningsprocessen kan spise væk på egenkapitalen. De følgende fem punkter forklare hvad hjem egenkapital er, hvad der sker med det under afskærmning og muligheder for at beskytte.

Hvad Er Egenkapital?

egenkapital er forskellen mellem den aktuelle markedsværdi af dit hjem og det beløb, du skylder på det. Det er den del af dit hjem værdi, som du rent faktisk ejer. For eksempel, hvis du har købt en $200.000 hjem med en 20 procent udbetaling på $40.000 og et realkreditlån på $160.000, egenkapitalen i dit hjem er $40.000.

egenkapital er værdien af ejendommen minus eventuelle panterettigheder eller skyldige beløb på det for realkreditlån og panterettigheder. Når dit realkreditlån balance falder til under den anslåede værdi af din ejendom, har du egenkapital i dit hjem. Omvendt, hvis du skylder mere på pant end dit hjem er værd, har du ingen egenkapital. Medmindre du har betydelig egenkapital i din ejendom, kan du forvente at miste disse penge under afskærmningsprocessen.

https://www.ascentlawfirm.com/immigration-and-hiring-for-businesses/
https://www.ascentlawfirm.com/dont-trust-divorce-information-on-the-internet/
https://www.ascentlawfirm.com/utah-law-on-returning-a-car/

i afskærmning forbliver egenkapitalen din, hvis der er nogen at få

afskærmning er en juridisk foregående, der følger din bliver i standard på dit boliglån. Hvad der udgør standard varierer med hvert lån og med lovgivningen i hver stat. Men i alle tilfælde, hvis du ikke har foretaget et bestemt antal betalinger, långiver placerer dit lån i standard og kan begynde afskærmning.

hvis du ikke kan få ny finansiering eller sælge hjemmet, kan långiveren sælge hjemmet på auktion til den pris, de vælger. Hvis hjemmet ikke sælger på auktion, kan långiveren sælge hjemmet gennem en ejendomsmægler.

Husk, at egenkapital er det, du ejer af dit hjems værdi. I et af ovenstående tilfælde, hvis huset sælges, og der er penge tilbage efter lånet, og alle gebyrer og sanktioner betales, er det egenkapital, og det er dit.

gebyrer skåret i det

din egenkapital reduceres, før afskærmning starter. For de fleste boliglån er der sanktioner for forsinket betaling. Så hvis du er forsinket på dit lån, og det går i standard, for eksempel efter fire måneders ubesvarede betalinger, tilføjes straffen for forsinket betaling for disse måneder til det samlede lånebeløb og trækkes fra provenuet fra ethvert salg. Det reducerer din egenkapital.

derudover kan långiveren opkræve gebyrer i forbindelse med behandling af forsinkede betalinger, misligholdelseserklæringen, afskærmningsproceduren og udgifterne til salget mod din egenkapital. Dette kan beløbe sig til titusinder af dollars, som vil blive trukket fra noget skylder dig efter en afskærmning salg.

lav hjem vurderinger reducere det

hvis dit hjem går i afskærmning, långiver vil have hjemmet vurderet til en auktion salg. Typisk vil en långiver acceptere et tilbud på 90 procent af boligens anslåede værdi. Långivere ønsker ikke at eje dit hjem, især hvis det er en tid med faldende hjem værdier. Det er typisk for långivere til at acceptere lave hjem vurdering værdier, således at hjemmet vil sælge på auktion og ikke skal være opført med en agent. Den reducerede vurderingsværdi betyder en lavere salgspris, der giver et lavere beløb, der er tilbage, efter at lånet og gebyrerne er betalt.

når du afskærmer, får du stadig dine penge, hvis der er nogen

Okay, lad os tale gennem et scenario. Du købte et hus 15 år og fik et 30-årigt pant. Du mistede dit job 6 måneder siden og er faldet bagud på dine betalinger. Du beslutter, at afskærmning er den bedste løsning for dig.

du har en masse egenkapital på hjemmet, og værdien af dit hjem er langsomt steget i løbet af de sidste 15 år. Så lad os sige, at du købte det for $200.000, og nu er det værd at $265.000. Du har været en trofast pant betaler for 15 år og kun skylder lidt over $120.000 på hjemmet. Nå, det betyder, at du har $145.000 i egenkapital på hjemmet.

nu hvor du afskærmer dog, tror du ikke, du skal få pengene tilbage? Det ville kun give mening.

okay, først ud, fordi du er så bagud på dit pant, har du sene gebyrer. Disse ender med at påvirke din egenkapital. Med disse gebyrer, der påvirker egenkapitalen, vil din egenkapital begynde at falde. Så hvis vi bruger ovenstående scenario, lad os sige, at de sene gebyrer svarer til $10.000. Du har nu kun $ 135.000 i egenkapital.

oven i disse gebyrer, processen med afskærmning faktisk koster penge også. Så du begynder at miste mere og mere af din egenkapital. Dette kan være op mod $20.000, hvilket giver dig kun $115.000 i egenkapital.
hjem vurdering

når et hjem går op for afskærmning, långiver vil ofte tage de laveste vurderede værdier. På denne måde kan de sælge hjemmet hurtigt. Så lad os sige, at den laveste vurderede værdi af dit hjem ender med at blive $250.000 nu. Nå, det er et fald på $15.000 i din egenkapital. Du ser nu på $100.000 i egenkapital.

oven i købet, långiver normalt vil tage et tilbud på kun 90% af den anslåede værdi, så de kan sælge hjem hurtigt. Så huset sælger derefter for $225.000. Dette ville efterlade dig med kun $75.000 i egenkapital.

muligheder for at overveje

som du kan se, har du lige mistet halvdelen af din egenkapital ved at gå videre med din afskærmning. Men hvad nu hvis vi fortalte dig, at der var en anden måde? Du kan sætte dit hus på markedet med en ejendomsmægler og sælge huset før afskærmning salg. Dette ville være bedst, da du kan beskytte og få din egenkapital fra din ejendom. Hvis du ikke vil sælge, skal du se på at indgive en konkurssag. Du kan indgive et kapitel 7 eller et kapitel 13 konkurs sag, som vil stoppe afskærmning.

før du står over for afskærmning, refinansiere dit lån til en overkommelig betaling, hvis du kan eller drage fordel af et lån modifikation program. Hvis dette ikke er muligt, skal du sælge hjemmet så hurtigt som muligt. Ved at sælge hjemmet reducerer du de gebyrer og sanktioner, du skylder, fastsætter prisen selv, som du vil sælge og undgår de juridiske omkostninger ved afskærmning. Alt dette kan føje til egenkapitalen du tager ud af dit hjem.

konsekvenser af afskærmning

hovedproblemet med at gå gennem afskærmning er selvfølgelig det faktum, at du bliver tvunget ud af dit hjem. Du bliver nødt til at finde et andet sted at bo, og processen er stressende (blandt andet) for dig og din familie.

afskærmning kan også være dyrt. Når du holder op med at foretage betalinger, opkræver din långiver sanktioner og juridiske gebyrer, og du betaler muligvis juridiske gebyrer for at bekæmpe afskærmning. Eventuelle gebyrer, der føjes til din konto, øger din gæld til långiveren, og du skylder muligvis stadig penge, når dit hjem er taget og solgt, hvis salgsprovenuet ikke er tilstrækkeligt (kendt som en mangel).

afskærmning vil også skade din kredit score. Din kredit rapporter vil vise afskærmning, som kredit scoring modeller vil se som et negativt signal. Du har svært ved at låne for at købe et andet hjem i flere år (selvom du muligvis kan få visse statslån inden for et til to år), og du har også sværere ved at få overkommelige lån af enhver art. Din kredit score kan også påvirke andre områder af dit liv, såsom (i begrænsede tilfælde) din evne til at få et job eller din forsikring satser.

lad os sige, at du ejer et hjem, der i øjeblikket værdiansættes til $500.000, at du skylder $200.000 på det, og at du har et 6% lån. Af en eller anden grund kan du ikke foretage betalingerne, og af en eller anden grund sælger du ikke, mens du har mulighed for før trustee ‘ s auktion.

i Californien vil du være fire måneder bagud, før meddelelsen om standard sker. Så det er fire betalinger på $1200. Desuden, når du er femten dage for sent, skylder du en 4% straf eller $48, og når du er tredive dage for sent, begynder de ubesvarede betalinger at påløbe renter. Så på det tidspunkt, hvor meddelelsen om standard er mulig, skylder du $204,777.83.

fra meddelelse om standard til meddelelse om Trustees salg er yderligere 60 dage, men inden det sker, vil banken ramme dig med $10.000 til $15.000 i administrationsgebyrer for at gå i standard. Tjek din kontrakt; det er derinde. Lad os sige $12.000, og nu skylder du $216.777.

Tilføj yderligere to måneders misligholdte betalinger og sanktioner fra 15 dage efter. Så fra det tidspunkt, hvor auktionen faktisk sker, skylder du $219.447. Desuden, for at gøre auktionen ske, de vil opkræve dig om en anden $15.000. Dette dækker udgifterne til at få auktionen til at ske, hvoraf den mest bemærkelsesværdige er vurderingen. På dette tidspunkt skylder du $234.447.

bedømmelsen har særlig omtale. Ikke alene er der nul pres for at få en god værdi, banken ønsker, at vurderingen til at komme i nice og lav. De vil have ejendommen til at sælge på auktion, og hvis maksimere chancen for det sælger på auktion. Hver gang imellem spørgsmål om lave vurderinger på trustee salg ramte stedet. Det korte svar er Microsoft Standard: “Det er ikke en fejl, det er en funktion!”og fra bankens synspunkt er det. Så selvom ejendommen kan sælge for $500.000 i det normale forløb, kan vurderingen komme ind på $440.000, hvilket betyder at nogen skal byde $396.000 for at købe ejendommen på auktion. Vurderingen kan være endnu lavere, men lad os sige $440.000.ingen byder 90% af vurderingsprisen, og så ejer de den og skal gennem rigmarolen for at ansætte en agent og sælge den. Så denne vurdering vil komme så lavt som rimeligt.

afskærmning ejendomsadvokat gratis konsultation

når du har brug for hjælp til en afskærmning, stille titelsag, udsættelse, grænsetvist eller anden ejendomslovgivning, bedes du ringe til Opstigningsloven LLC for din gratis konsultation (801) 676-5506. Vi vil gerne hjælpe dig.

om forfatteren

folk, der ønsker en masse tyr, går til en slagter. Folk, der ønsker resultater, der navigerer i et komplekst juridisk felt, går til en advokat, som de kan stole på. Det er der, jeg kommer ind. Jeg er Michael Anderson, en advokat i Salt Lake-området med fokus på behovene hos den gennemsnitlige Joe, der ønsker et bedre liv for ham og hans familie. Jeg er den advokat, du kan stole på. Jeg voksede op i Utah og elsker det her. Jeg er en far til tre, en mand til en, og en iværksætter. Jeg forstår de følelser af glæde, som hver af disse roller bringer, og jeg forstår følelsen af skuffelse, frygt og beklagelse, når ting går galt. Jeg gik på University of Utah, hvor jeg modtog en B. A. grad i 2010 og en J. D. i 2014. Jeg har fokuseret min praksis i testamenter, Trusts, fast ejendom, og erhvervsret. Jeg elsker spændingen ved at hjælpe klienter med at sikre deres fremtid, efterlader en reel arv til deres børn. Desværre når der opstår problemer med familier. Jeg praktiserer også familieret, med fokus på at holde forholdet mellem de snart bliver eks civile til gavn for deres børn og lade begge gå hurtigt væk med hovedet holdt højt. Før du bekymrer dig for meget om at miste alt, hvad du har arbejdet for, før du tillader dig at blive mobbet af din snart eks, før du kaster endnu en tåre i stilhed, ring til mig. Jeg er den advokat, du kan stole på.