Hvad sker der med huset i en skilsmisse?

håndtering af spørgsmål relateret til familiens hjem er ofte en vigtig overvejelse i en skilsmisse. Nedenfor er en diskussion af nogle af de spørgsmål, som skilsmisse ægtefæller måtte have at gøre med, når de står over for spørgsmålet “Hvad sker der med huset?”.

allokering af egenkapitalen i hjemmet

normalt fordeles egenkapitalen i hjemmet mellem parterne på en eller anden måde. Hvis den ene ægtefælle forbliver i hjemmet, modtager den anden ægtefælle ofte andre aktiver af omtrent samme værdi som egenkapitalen i hjemmet. Hvis ægtefællerne ikke ejer tilstrækkelige aktiver, der i det væsentlige svarer til størrelsen af egenkapitalen i hjemmet, kan de være nødt til at komme med en anden måde at købe den ægtefælle, der ikke vil beholde hjemmet. Hvis der er tilstrækkelig egenkapital i hjemmet, en mulighed kan være at få den ægtefælle, der bevarer hjemmet, til at udføre en cash-out refinansiering af pantet og betale den anden ægtefælle et beløb svarende til hans eller hendes interesse i hjemmet efter betaling af refinansieringsgebyrer og provisioner.

hvis realkreditbalancen er højere end værdien af hjemmet, kan parterne muligvis undersøge, om et kort salg er en levedygtig mulighed. Hvis ikke, bør parterne kommunikere med deres pant långiver om långiver vil tilgive nogle eller alle de resterende saldo efter salget. Hvis ikke, huset skal muligvis sælges, og parterne skal muligvis opdele ethvert resterende ansvar over for realkreditlåneren.

i nogle tilfælde skal parterne sælge hjemmet. Efter betaling af ejendomsprovisioner, gebyrer, skatter, panterettigheder, og saldoen på pantet, provenuet kan bruges til at betale ægteskabelig gæld eller kan opdeles mellem parterne på en eller anden måde. Opdelingen kan være lige eller ulige afhængigt af parternes omstændigheder og de øvrige aktiver og forpligtelser, der fordeles mellem parterne.

på et ejendomsmarked, der trender opad, kan parterne overveje at udsætte ethvert salg af hjemmet, indtil ejendomsværdierne stiger. I dette tilfælde skal parterne afgøre, hvem der skal bo i hjemmet, og hvem der er ansvarlig for skatter, forsikring, betaling af pantelånet, vedligeholdelse, vedligeholdelse osv.

på et langsomt marked, eller hvis parterne har brug for salgsprovenuet for at have råd til alternative boliger, vil notering af ejendommen så hurtigt som muligt sandsynligvis give mest mening.

hvis parterne er enige om at sælge hjemmet, skal de forsøge at arbejde sammen om at vælge en ejendomsmægler, beslutte at rette op på projekter for at opnå en højere salgspris osv. Ofte er en standardmekanisme inkluderet i en sådan aftale, så hvis parterne ikke kan blive enige om en bestemt vare, vil ejendomsmægleren eller en anden neutral tredjepart afgive den tie-breaking stemme.

betaling af pant efter skilsmisse

ved opdeling af ægteskabelig ejendom skal Colorado-domstole overveje “ønsket om at tildele familiens hjem eller ret til at bo deri i rimelige perioder til den ægtefælle, som børn bor størstedelen af tiden.”Imidlertid spiller andre overvejelser ofte ind for at afgøre, om en af ægtefællerne skal beholde hjemmet, primært om parterne har råd til at beholde og vedligeholde hjemmet med den ekstra udgift af et andet hjem for den anden ægtefælle. Hvis en af ægtefællerne er en høj lønmodtager, kan han eller hun blive beordret til at fortsætte med at betale noget eller hele pantet for den anden ægtefælle i en bestemt periode, eller indtil pantet er betalt.

hvis pantet er i begge ægtefællers Navne, påvirker overdragelsen af ejendomsretten fra den ene ægtefælle til den anden ikke begge parters fortsatte forpligtelse på pantet. Typisk er den eneste måde at fjerne en af ægtefællerne fra realkreditlånet gennem en refinansiering. Så længe begge parter forbliver på pantet, långiveren kan forfølge en af parterne til betaling af pantet, og begge parter risikerer at skade deres kredit score, hvis betalinger til långiveren går glip af eller for sent.

det er muligt, at den part, der bevarer huset, ikke kan kvalificere sig til en refinansiering alene. Derudover kan renten eller andre vilkår ikke være så gunstige som på det eksisterende lån. Under disse omstændigheder, enten parterne bliver nødt til at blive enige om, hvordan hjemmet får titlen, der bor i hjemmet, indtil pantet refinansieres, eller hjemmet sælges, og hvem der er ansvarlig for at betale pantet, skatter, forsikring, vedligeholdelse, vedligeholdelse, etc. indtil huset kan refinansieres eller sælges. Derudover en aftale, hvorved den part, der er ansvarlig for at betale pantelånet, skatter mv. skal skadesløsholde den anden part for eventuelle tab i forbindelse med den ansvarlige parts undladelse af at foretage disse betalinger er tilrådeligt. Hvis disse problemer ikke kan udarbejdes, kan der ikke være andet valg end at sælge hjemmet.

Køb et nyt hus hvis du stadig er på det gamle pant

det er muligt, at den ægtefælle, der flyttede ud, muligvis kan kvalificere sig til et pant i et nyt hjem, selvom han eller hun stadig er på det gamle pant. Den flytende ægtefælle skal sikre, at skilsmissedekretet klart angiver, at han eller hun ikke er ansvarlig for betalinger på det gamle pant. Hvis skilsmissedekretet kræver, at ægtefællen, der bevarer hjemmet, refinansierer pantet inden for en bestemt periode, den bevægende ægtefælle skal håndhæve denne klausul i dekretet. Hvis skilsmissedekretet ikke nævner, hvem der er beordret til at betale pantet, den bevægende ægtefælle skal anmode om, at dekretet ændres for at vise, hvilken part der er ansvarlig for pantet.

for at kvalificere sig til et pant på et nyt hjem, mens de resterende ansvarlig på det gamle lån, kan den nye pant långiver ønsker at se, at den anden ægtefælle har rettidig gjort alle pant betalinger for de seneste tolv måneder. Den bevægende ægtefælle skal give sin pantelångiver skilsmissedekretet og tolv måneders annulleret kontrol, der viser, at den betalende ægtefælle har foretaget pantebetalingerne efter behov. Hvis dette ikke er muligt, den nye långiver kan acceptere, i stedet for annullerede checks, et brev fra den bevægende ægtefælle om, at han eller hun ikke har foretaget betalingerne på det andet pant og, i henhold til skilsmissedekretet, er ikke forpligtet til at foretage dem. Hvis den tidligere ægtefælle har foretaget betalingerne til tiden, dette kan være tilstrækkeligt.

køb af et nyt hjem – hvordan underholdsbidrag (underholdsbidrag) påvirker afsætningsgaranti

hvis den flytende ægtefælle modtager regelmæssige underholdsbidrag og ønsker (eller behov) pant långiver til at overveje disse underholdsbidrag i kvalifikationen den flytende ægtefælle til lånet, vil pant långiver normalt ønsker at se, at retten faktisk har beordret den betalende ægtefælle til at betale underholdsbidrag. Ellers kan den modtagende ægtefælle muligvis ikke tvinge den betalende ægtefælle til at fortsætte med at betale underholdsbidrag i fremtiden.

de fleste realkreditinstitutter kræver mindst tolv måneders rettidig underholdsbidrag og mindst tre fremtidige år med retskendt underholdsbidrag for at tælle underholdsbidragene i kvalifikationen af den flytende ægtefælle til realkreditlånet. Den modtagende ægtefælle skal deponere vedligeholdelsesbetalingerne direkte på en bankkonto hver måned, så realkreditlåneren kan se et papirspor, der viser pålidelig betaling. Den modtagende ægtefælle skal også lave kopier af checks forud for indbetaling for at bevise kilden til depositum.

hvad hvis huset er en ægtefælles separate ejendom?

hvis en af ægtefællerne ejede hjemmet forud for ægteskabet og aldrig overførte en ejerandel i hjemmet til den anden ægtefælle, kan hjemmet betragtes som ægtefællens separate ejendom. I så fald har Retten ikke beføjelse til at tildele hjemmet til den anden ægtefælle i skilsmissen. Imidlertid, retten kan betragte ejerens ægtefælles ejerskab af hjemmet som en økonomisk modydelse ved fastsættelsen af en retfærdig fordeling af parternes ægteskabelige ejendom. Derudover, enhver stigning i værdien af hjemmet under ægteskabet betragtes som et ægteskabeligt aktiv og kan opdeles i skilsmissen.

konklusion

Hvad sker der med huset i en skilsmisse afhænger af en række faktorer. Ovenstående diskussion behandler nogle af de mere almindelige problemer, som skiltende par står overfor med hensyn til familiens hjem.