krav til en gyldig kaution

de fleste forsigtige kreditorer kræver af deres skyldnere at stille en kaution, en person, der vil være bundet som medskyldner, i tilfælde af, at skyldneren ikke opfylder sine forpligtelser i henhold til aftalen.

vi har tidligere været tvunget til at rådgive klienter om, at vi ikke ville være i stand til at håndhæve en kaution, på grund af et eller andet problem med dokumentet. For nogle år siden, der har været en rapporteret sag, der igen beskæftiger sig med kravene til en gyldig kaution. Denne sag er Astadig mod Lot 54 Falcon Park CC, leveret i februar 2012 i Pietermaritsburg High Court.

i denne sag blev der indgået en lejekontrakt mellem L, som udlejer, og M som lejer. Astill underskrevet en kautionserklæring, i henhold til hvilken han bundet sig som kaution for “den forfaldne betaling på anmodning af kreditor af alle penge, som Hovedskyldneren nu eller fra tid til anden herefter skylder Kreditor og som følge af en lejeaftale udført af Hovedskyldner med kreditor.”

efter udløbet af den lejekontrakt, som Astill-kautionen var knyttet til, blev der indgået yderligere to aftaler mellem L og M, og begge disse leasingaftaler havde et nyt kaution vedlagt, da A havde trukket sig tilbage som medlem af lejeren, kort før udløbet af den lejekontrakt, som hans kaution var knyttet til. L forsøgte at holde Astadl ansvarlig for huslejer og relaterede afgifter, som forblev ubetalt af M, lejeren.

der er en række vigtige principper for kautionsgerninger, som omfatter:

1. kautionsdokumentet skal identificere kreditor, kaution og hoveddebitor;
2. alle de væsentlige vilkår i kautionsdokumentet skal være skriftlige og underskrevet af kautionsdokumentet;
3. en kautionsdokument kan ikke stå alene—det er tilbehør i naturen og kræver derfor en underliggende eller hovedaftale;
4. kautionen kan ikke være ansvarlig for noget mere end hovedskyldneren.

i Astill-sagen henviste retten til en lang række afgørelser, hvilket indikerer, at en kaution skal fortolkes strengt—det betyder, at en domstol ikke vil holde en kaution ansvarlig for mere end det, der udtrykkeligt er fastsat i kautionsdokumentet. I tilfælde af usikkerhed om betydningen af et kaution, vil det blive fortolket over for kreditor.

i dette tilfælde hævdede udlejeren, at ordene “… Alle penge, som Hovedskyldneren nu eller fra tid til anden herefter skylder Kreditor og som følge af en lejeaftale …” var tilstrækkelige til at gøre kautionen ansvarlig for eventuelle huslejer, der måtte opstå i henhold til fremtidige lejeaftaler. Retten fandt imidlertid (efter vores opfattelse korrekt), at kautionen var begrænset til den første lejeaftale, der blev indgået mellem L og M. Til støtte for dette erklærede retten, at ordet “henrettet” klart henviste til en lejekontrakt, der allerede var indgået, og ikke en, der skulle indgås i fremtiden. Retten fandt også, at ordene “fra tid til anden herefter” henviste til skyldige beløb i henhold til den oprindelige lejeaftale og ikke penge, der kan forfalder i henhold til fremtidige lejeaftaler. Retten fandt også, at hvis kautionen skulle gælde for fremtidige lejeaftaler, der endnu ikke eksisterede på tidspunktet for indgåelsen af kautionen, måtte der nævnes specifikt.

vi har behandlet et spørgsmål, hvor kautionen har hævdet, at hvor dokumentet henviser til “den lejekontrakt, som dette dokument er knyttet til”, og en skriftlig lejekontrakt som beskrevet i dokumentet ikke er afsluttet, er kaution ikke håndhæves, uanset at kaution blev underskrevet. Vi har argumenteret for det modsatte, baseret på det faktum, at det usignerede dokument under alle omstændigheder er indarbejdet i et tilbud om at Lease dokument, underskrevet af parterne. Retten fulgte den strenge fortolkning og mente, at det underskrevne kaution ikke havde nogen kraft eller virkning. Retssagen fortsætter dog på alternative grundlag for at holde kautionen ansvarlig.

derfor er det vigtigt at sikre, at dokumentet er udarbejdet korrekt, og at alle relevante aftaler er underskrevet korrekt. I modsat fald kan en domstol meget vel lade kautionen af krogen, med det resultat, at fordelen ved en anden debitor går tabt.