Marijuana vokse-op huse – hvad du behøver at vide, når de køber et hus – Cannabis & hamp-Canada

selvom besiddelse af marihuana under forskellige omstændighederblev afkriminaliseret i Canada i 2018, Mange boligejendommeblev og uden tvivl fortsat brugt som “vækst-ops” tilproducere marihuana.

huse, der blev brugt til at dyrke marihuana, præsenterer ofte følgende problemer:

• elektriske systemer er tilsluttet og er ikke sikre;
• fugt fra marihuana produktion kan føre til skimmel ogforskellige sundhedsmæssige bekymringer; og
• ejendommen kan blive stigmatiseret som en “vokse-op”ejendom og være mindre værd.

Hvad kan en køber gøre?

køberen af en boligejendom ville være klogt at foretage henvendelser fra sælgeren om, hvorvidt ejendommen tidligere var blevet brugt som en marihuana-vækst og at indsætte vilkår i en købs-og salgsaftale for at give så meget beskyttelse som muligt.

i Ontario, mange fast ejendom kontrakter omfatter hvader kendt som en “ulovlige stoffer klausul”, som lyder, delvis:

sælgeren repræsenterer og garanterer … efter sælgerens bedste viden og overbevisning har brugen af ejendommen og bygningerne og strukturerne derpå aldrig været til vækst eller fremstilling af ulovlige stoffer. Denne garanti skal overleve og ikke fusionere ved afslutningen af denne transaktion.

Case Study

i Beatty mod vei, appelretten for Ontariobetragtede betydningen af denne klausul i forbindelse med en fejltfast ejendomstransaktion. I dette tilfælde indgik sælger og køber en aftale om køb og salg af en boligejendom i Toronto dateret 15. maj 2016 (“APS”).

AP ‘ erne forudsat:

• et depositum på $ 30.000, 00, der skal betales af køberen;
• en købspris på $916.000, 00; og
• en slutdato den 22.August 2016.

AP ‘ erne indeholdt også klausulen om ulovlige stoffer noteret ovenfor.

cirka en måned efter, at APS blev underskrevet, gennemførte køberens Ejendomsmægler internetsøgninger og kom på tværs af oplysninger, der antydede, at emnet ejendom tidligere havde været marihuana-vækst, hvilket blev bekræftet af politiet. Sælgeren havde ingen viden om, at ejendommen tidligere var blevet brugt til at producere marihuana (som havde fundet sted et antal år før sælgeren havde købt ejendommen). Køberen nægtede at lukke APS, og sælgeren videresolgte til sidst ejendommen for$86.100, 00 mindre end prisen i APS. Sælger og køber indledte en retssag mod hinanden.

spørgsmålet for appelretten var, om køberen var berettiget til at trække sig tilbage fra APS. Retten fandt, at køberen ikke var berettiget til at komme ud af APS ‘en og derfor var pålidelig over for sælgeren for skader (dvs. $86.100, 00, hvilket er, hvor mange penge ejendommen blev videresolgt til af sælgeren, når køberen nægtede at lukke APS’ en).

appeldomstolens analyse fokuserede på ordlyden af klausulen om ulovlige stoffer og specifikt, når garantien og repræsentationen fra sælgeren var effektiv. I modsætning til underrettens afgørelse fastslog appelretten, at sælgerens garanti og repræsentation var effektiv fra datoen for APS (dvs.15. maj 2016). Fra den dato, sælgeren havde ingen viden om, at ejendommen tidligere havde dyrket marihuana. Det faktum, at oplysninger tilkontrærlig blev opdaget efterfølgende til 15.maj 2016 varurelevant. Sælgeren overtrådte ikke sin garanti ogrepræsentation. Køberen havde derfor ingen ret til at komme ud af aftalen og var derfor ansvarlig over for sælgeren for erstatning.

konklusion

selv om dette resultat kan virke hårdt for køberen, er appeldomstolens begrundelse efter denne forfatters mening sund og i overensstemmelse med veletableret lov om kontraktlig fortolkning. En køber, der søger større komfort i en Realestate-transaktion, kan forhandle forskellige vilkår, såsom en ukvalificeret repræsentation og garanti for, at ejendommen aldrig blev brugt til at producere marihuana, eller muligheden for at komme ud af aftalen, hvis det opdages inden Lukning, at ejendommen blev brugt til at producere marihuana. Det er ikke ualmindeligt, at kontrakter kræver et “nedbringe certifikat” fra sælgeren på closingstating at alle repræsentationer og garantier er sande.

i sidste ende er kontrakter, især dem med hensyn til salg af jord, et spørgsmål om forhandling og tildeling af risiko.Hver part skal overveje, hvor meget eller hvor lidt risiko det er forberedtat acceptere og handle i overensstemmelse hermed.

indholdet af denne artikel er beregnet til at give en generel vejledning til emnet. Specialistrådgivning bør søgesom dine specifikke omstændigheder.