Multifamiliefinansiering og sælger Carryback

sælger carryback finansiering. Så simpelt, så veltalende. Så skruet op så ofte. Denne artikel vil diskutere sælger carryback fra sælge-side perspektiv. De fleste købere mener, at opnå en sælger carryback er en god ting.

de fleste sælgere er forvirrede over sagen; således afstå fra dets overvejelse (som et forvirret sind altid siger nej – til alt). Som sælger repræsenterer en note endnu et værktøj, du skal få en ejendom solgt. Det er den bedste mulighed, men en mulighed for at hjælpe dig med at sælge et aktiv, når traditionelle metoder kommer til kort.

intet slår en all-cash salg. Men en aftale, der omfatter en sælger carryback, hvis det hjælper til at opfylde din ende, større mål og målsætninger, er værd at se. Af Nolo:

i sælgerfinansiering påtager sælgeren sig långiverens rolle. I stedet for at give kontanter til køberen udvider sælgeren tilstrækkelig kredit til køberen til købsprisen for hjemmet minus enhver udbetaling. Køberen og sælgeren underskriver en egenveksel (som indeholder vilkårene for lånet).

i en verden splittet i to politisk, økonomisk, om politik og forudsætning for samfundsmæssige fremskridt – hvorfor tale om de enkle ting, som sælger carryback finansiering? Fordi sælger-finansiering er en fristelse til selv en kontant køber.

ejendomsinvestorer lærer tidligt og ofte, at opm (andres penge) er der for at hjælpe dem med at opbygge deres formue. Disse” fortune builders ” købe og købe mere baseret på gearing. Dette korthus har ingen ende i syne, før det gør det. Ligesom musikalske stole, når musikken stopper, stopper den for alle, der spiller spillet. Dette er grunden til, at du, sælgeren, skal forstå risikoniveauet forbundet med at tilbageføre et prioritetslån.

Carryback finansiering

sælger carryback finansiering kaldes “kreativ finansiering.”Det er ikke så meget kreativt, men ikke-konform ud fra en långivers perspektiv. De fleste mennesker er klar over, at hvis en sælger carryback er involveret i et salg, den sandsynlige årsag er, at konventionel finansiering alene ikke ville få handlen gjort.

sælgeren carryback er der for at hjælpe dig, sælgeren, få handlen gjort. Hvis det ikke hjælper dig, skal du ikke gøre det. Sælger carryback i sagens natur er høj risiko og beregnet til at være transaktionelle, hvilket betyder at hjælpe med at få handlen lukket. Det er ikke meningen at være langsigtet finansiering.

ofte er målet at hjælpe køberen med at komme til den næste refinansieringsbegivenhed eller salg videresalg af aktivet. Som sælger øger enhver periode ud over fem år din risiko yderligere. Fra Sandheden Om Realkreditlån:

sælger carryback finansiering er dybest set, når en sælger fungerer som bank eller långiver og bærer et andet pant på emnet ejendom, som køberen betaler ned hver måned sammen med deres første pant. Det kan også kaldes ejerfinansiering eller sælgerfinansiering.

jeg kørte for nylig af en national burgerkæde, der annoncerede deres seneste billetpris: en kalkun Jalapeno Burger. Nu er det kreativt! Ikke særlig tiltalende i min bog, men kreativ. Dette tilbud er uden tvivl et produkt af hundreder af timers markedsundersøgelser og smagstest. Det blev sandsynligvis først tilbudt i nogle få butikker. Hvis den har ben, fortsætter butiksudvidelsen.

gode ideer bliver testet og derefter udvidet på tværs af et marked. Alligevel fungerer ethvert godt design ikke overalt,ikke? Vestkysten folk spiser jordbær; østkysten folk spiser kirsebær. At skifte dette rundt ville forvirre mange.

realkreditprodukter udvikles på samme måde; forskellige realkreditprodukter er beregnet til at give tilbud mulighed for at fortsætte under forskellige omstændigheder.

hvis du husker, er CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) et relativt nyt realkreditprodukt. Den første tranche var ikke en milliard-dollar portefølje, mere sandsynligt hundrede millioner, derefter tinkered med indtil anses levedygtig at sælge til institutionelle investorer.

hvor gammel er sælger carryback finansiering? Sandsynligvis tæt bag det gamle menneskes skabelse af sprog, da den første landmand solgte en udviklet Mark til en anden i bytte for en procentdel af afgrøder (i nogen tid – selvfølgelig). Mere sandsynligt, efter opfindelsen af kulrammen, når bønnetælling forvandlede sig fra hobby til erhverv.

det aktuelle problem med sælgerens tilbageførselsfinansiering er, at de fleste udlånsinstitutioner er imod sekundær finansiering. Mere kortfattet er de fleste finansielle institutioner tilbageholdende med at tillade ikke-institutionel sekundær finansiering. Finansiering er en fremragende strategi for købere af kommercielle tilbud for at maksimere gearing, hvor den første pantindehaver er involveret i alle lag indpakket i realkreditlånet.

en sælger Carryback, der virker

en sælger carryback, der virker for sælgeren er, når egenkapitalen i handlen svarer til mindst tyve procent (20%), og det beløb, der bæres tilbage af sælgeren ikke overstiger en tredjedel (33%) af senior pant finansiering.

eksempel: Deal strike pris er $1,000,000. Kontant ned betaling er $200.000, første pant er 600.000 med en sælger carry-back af $200.000.

Hvorfor er dette en rimelig sælger-carryback deal struktur? Fordi det i det mindste er en forsvarlig position. Der er egenkapital bag sælger carryback og en håndterbar første pant foran sælger carryback. Hvis sælgeren skulle udelukke denne position, svarer realkreditfinansieringen på plads ved oprindelse til et tres procent (60%) lån til værdi (LTV) af den oprindelige købspris.

overvej denne anbefaling som et maksimalt gearingspunkt og kun for indkomstproducerende lejeboliger. Hvis sælgeren skulle udelukke, er der nu et eksisterende pant til adresse. Hvis der ikke var nogen gæld før, skal sælgeren – nu ejer-styre denne gæld uanset nuværende lejeindtægter.

en Sælgerforsendelse, der ikke fungerer

en sælgerforsendelse, der ikke fungerer for sælgeren, ved hjælp af det samme dollarbeløb som i den foregående transaktion:

dårligt eksempel: Deal strike-prisen er $1.000.000. Kontant ned betaling er $100.000, første pant er 800.000 med en sælger carryback på $100.000.

i dette eksempel er sælgerens tilbageførselslån i en usikker position. Sandsynligheden for afskærmning på denne position er usandsynlig, da selv en vellykket afskærmning efterlader den oprindelige sælger sadlet med en ejendom finansieret til 80% af salgsprisen.

når man overvejer en sælger carryback, formoder, at du, sælgeren, bliver nødt til at udelukke på senior finansiering. Hvor mange sælgere har den mentale udholdenhed til at tage tilbage den samme aftale stærkt leveret efter at have solgt aktivet? Meget få. Således går bærebaggen op i røg.

for en erfaren ejendomsinvestor kan det være “bare en anden aftale” i løbet af forretningen. For de ikke-erfarne, der skal fortsætte med afskærmning for at beskytte et sekundært stykke finansiering, der anses (af dem) for at være et værdifuldt aktiv, kan dette være en livsbegivenhed. I så fald skal du undgå finansiering af tilbagebetaling af sælger. For de erfarne, fuld damp foran, og overvej venligst tommelfingerreglen, der præsenteres her.

en anden “fælde” for sælgere er, når den eneste årsag til at bruge carryback er at overvinde kreditrisiko rejst om køberen. Her er hvor omfanget af retfærdighed er i dine hænder. At være dommer undskylder dog ikke dig fra at blive brændt i transaktionen. At blive “banken” medfører Alle rettigheder og privilegier ved at skulle indsamle. Vej forsigtigt.

sælger Carryback og jord

den eneste måde, hvorpå en sælger carryback fungerer godt for sælgeren af jord, er med kontant egenkapital betalt til sælgeren ved lukning, og når det eneste pant på plads, efter lukning, ejes af sælgeren.

med en betydelig egenkapital, der tilbydes af køberen (dvs.en kontant udbetaling på 50%), kan du overveje at give køberen mulighed for at få et pant med en lille sælgerforsendelse. Selv da er din note kun et stykke papir med nominel værdi i tilfælde af afskærmning.

ved hjælp af mit eksempel på et $1.000.000 salg, hvis sælgeren bærer et $100.000 sekunders pant bag et $500.000 første pant på en ejendom uden indkomst (jord), er der ringe incitament til at fortsætte med afskærmning. I tilfælde af misligholdelse skal sælgeren, hvis det lykkes, adressere gælds-og gældstjenesten uden tilsvarende indkomst fra ejendommen.

ved, at sælgers bærebakker har deres plads. De bør ikke være den førende transaktionstype valg, men de kan hjælpe en sælger med at redde en aftale, der ellers ville være en taber og/eller skabe egenkapital, der ellers ville forsvinde helt. Anerkend risikoen. Må ikke jage opsving unødigt i tilfælde af standard. Ved, hvornår du skal folde og gå videre.