nyheder

i de to uger tæller ned til jul et overraskende antal mennesker vælger at flytte hus. Hvert år gør vi alt, hvad vi kan for at få dette til at ske. Nogle faktorer, imidlertid, er uden for vores kontrol, vejret er en af dem. Sidste år havde vi sne – og fryseforhold at kæmpe med. Denne uge er prognosen bekymrende med høje vindprognoser. Efter at have set billederne fra Skotland kan vi kun håbe, at forholdene ikke bliver så alvorlige.

efter kraftig vind har vi normalt en strøm af telefonopkald fra klienter, der spørger, hvem der ejer hegnene på deres ejendom, hvem er ansvarlig for at sætte dem op igen eller udskifte dem, og kan vi kontrollere deres ‘gerninger’ for svaret? Dette kan virke simpelt nok, men svaret er faktisk sjældent ligetil.

enhver, der køber en ejendom, modtager normalt fra os en kopi af Ejendomsregistrets Titel, alle dokumenter, der henvises til i titlen, Ejendomsregistrets titelplan og en ejendomsinformationsformular udfyldt af sælgeren. Titlen kan indeholde oplysninger om grænseejerskab, men det gør det ofte ikke. Sælgeren kan i ejendomsinformationsformularen angive, hvilke grænser de tror, de kan eje eller have opretholdt eller kan svare ‘ukendt’.

der er alligevel en sondring mellem ‘grænser’ og ‘grænsefunktioner’. Jordregistrets titelplan viser ejendommens omfang kantet med en rød linje. Det er kun i lille skala og viser ikke grænsefunktioner som hegn og vægge. Den røde linje på titelplanen viser kun den generelle position for grænsen og er ikke nøjagtig. Ikke ved at øge planens omfang demonstrere, hvor den faktiske grænse er. Så Jordregistrets titelplan hjælper ikke.

titlen behøver ikke at indeholde grænseoplysninger, og i mange tilfælde vil der slet ikke være noget. Hvis dette er at finde det er mest almindeligt, hvor ejendommen er blevet solgt af udviklere. Normalt vil udviklerplanen bruge’ T ‘ – markeringer, der indikerer, at grænsen med ‘T’ – markeringen vendt indad tilhører denne egenskab. Dette ville normalt kombineres med en forpligtelse til at opretholde denne grænse. Ellers kan en erklæring indeholde, at visse grænser anses for at være ejet i fællesskab mellem naboer.

så vi kan muligvis rådgive om, at titlen indeholder en gerning, der henviser til en plan med ‘T’ markeringer på den. Er det så nok? Det kan være, men ikke nødvendigvis, for selvom gerningen indeholder en forpligtelse, binder forpligtelsen i streng lov ikke nogen undtagen den oprindelige første køber. Så hvis du mener, at det er op til din nabo at udskifte eller reparere hegnet, som det burde være deres, kan der i praksis ikke være noget, du kan gøre for at få dem til at handle.

også positionen kan have ændret sig over tid. Ejere og nye ejere og deres naboer har muligvis ikke fortsat fulgt den position, der er angivet i titlen, da ejendommen først blev solgt. De har måske ikke engang tænkt på, hvad ‘Gerningerne’ kan sige, eller måske lige har nået deres egen aftale. Så, hvis et hegn blev rejst og ejet af No1 Jones Avenue, men hegnet blæste ned eller forfaldt, og de to tilstødende ejere mødtes og blev enige om at dele omkostningerne ved et nyt hegn, uanset hvad der er i titlen, dette hegn ville være deres i fællesskab. Eller hvis ejeren af No1 Jones Avenue nægter at gøre noget eller betale for noget, og den tilstødende ejer sætter et nyt hegn (for et stille liv), så hører dette hegn klart til dem.

nogle gange kan den nøjagtige grænseposition skjules af ejere, for eksempel ved at tilføje andre funktioner, såsom en hæk på den ene side af et originalt hegn, eller lægge et andet hegn på deres side af det originale.

bortset fra titlen, Hvad så med sælgers ejendomsinformationsformular? Kan dette hjælpe? Sælgernes svar kan meget vel være en god kilde til information. Spørgsmålet i formularen er dog ret bredt, og uden yderligere detaljerede skriftlige oplysninger kan det være uklart, eller det kan være, at sælgeren alligevel utilsigtet har givet forkerte oplysninger.

så svaret er altid at kontrollere titlen og også alle oplysninger fra den oprindelige sælger, men ikke at blive overrasket, hvis dette stadig ikke er entydigt. I sidste ende er det en god ide at konsultere/forhandle med de berørte naboer og blive enige om et resultat.