off-PLAN ejendomsinvesteringer: en rådgivende

introduktion

det er et gammelt ordsprog, at når aftalen er for god, skal man altid tænke to gange. Vi er i øjeblikket involveret i større gruppesøgsmål mod et berygtet ejendomsselskab i Kenya, der fokuserer mest på off-plan udvikling.

dette ejendomsselskab narrede flere personer til at indgå kontrakter om køb af boliger og jord. Uden kendskab til de intetanende medlemmer af offentligheden havde virksomheden ikke købt jorden, og de havde heller ikke indgået nogen juridisk bindende aftale med grundejeren om, at projektet skulle starte. Afslutningsdatoen for projektet kom og gik uden nogen aktivitet på jorden. Sagens art fik mig til at overveje at skrive en rådgivende artikel om off-plan ejendomsinvestering.

til gavn for vores læsere, lad os definere, hvad en off-plan investering i ejendom virkelig betyder. En off-plan investering opstår, når en investor investerer penge i en ejendom eller et projekt, der endnu ikke er afsluttet. Nogle gange investerer en off-plan investor i et projekt, der endnu ikke er startet, og banker på et løfte om, at projektet vil blive startet og afsluttet inden for en bestemt varighed.

mekanik af Off-Plan ejendomsinvesteringer

i off-plan investeringer, investor giver selskabet med de nødvendige midler til at påbegynde og indgå en fast ejendom projekt. Ejendomsselskaber ville derefter stole på at samle et stort antal investorer for at skaffe den nødvendige kapital til at gennemføre et boligprojekt. Det er af denne grund, at du altid vil finde, at de fleste off-plan investeringer er for plejehjem.

der er altid en formodning om, at når mange mennesker mødes og bidrager til et fælles boligprojekt, er risikoen spredt over den store gruppe, hvilket minimerer chancerne for tab og øger chancerne for fortjeneste.

juridisk dynamik, der involverer Off-Plan ejendomsinvesteringer

alle ejendomstransaktioner involverer jord. Således skal de forskellige love vedrørende jord og dets anvendelse komme til at spille. For eksempel i henhold til Afsnit 23 (3) i lov om Kontraktslov CAP 23 love i Kenya skal alle kontrakter med hensyn til disponering af en interesse i jord være skriftlige, underskrevet og vidne af en person, der var til stede under underskrivelsen af kontrakten.

de grundlæggende principper i kontraktloven gælder også for kontrakter om salg af jord. Der skal være et tilbud om at sælge, som skal accepteres og en pris betales for det. Der skal også være en hensigt om at skabe juridiske forhold af personerne i transaktionen, og personerne skal have den nødvendige kapacitet.

et generelt princip i henhold til loven med hensyn til kontrakter om salg af jord er, at den person, der sælger ejendommen, skal have det juridiske ejerskab af ejendommen. Man kan ikke give, hvad man ikke har (Nemo dat ikke-hadet). Det gælder også off-plan projekter.

det er vigtigt for enhver person, der er villig til at investere i off-plan ejendomsprojekter, at fastslå, at den jord, der skal huse projektet, er i ejendomsselskabets navn. Nogle ejendomsselskaber sætter klausuler i kontrakten, der angiver, at kontrakten er “eksekutiv”. De gør dette som et middel til at undgå eller endda vildlede offentligheden til at indgå kontrakter om køb af jord og boligenheder, når jorden ikke engang er købt.

en eksekutiv kontrakt er en kontrakt for udførelse af en fremtidig aktivitet, ikke for det fremtidige ejerskab af ejendom. For eksempel, hvis jeg i dag indgår en kontrakt med dig om at komme og male dit hus i morgen, er det en eksekutiv kontrakt. Det skyldes, at jeg i dag er forpligtet til at lave en aktivitet i morgen.

jeg kan dog ikke lovligt indgå en kontrakt med dig om at sælge dig en bil i morgen, når jeg ikke har den bil.

således under udførelse due diligence, investorer i off-plan ejendomsprojekter skal være sikker på, at selskabet sælger, ejer parcel af jord, som projektet vil stå. Opførelsen af husene kan udføres, men ejerskabet af jorden skal være aktuelt.

Ejendomsvirksomhedens Track Record

før du deltager i en off-plan investering, er det vigtigt at foretage en historisk søgning over ejendomsvirksomhedens rekord. Har virksomheden succesfulde projekter? Hvor lang tid tog disse projekter at gennemføre? Er der nogen utilfredse kunder i virksomheden? Et godt ejendomsselskab skal have en oversigt over rettidig levering af projekter.

tidslinjer for projektafslutning

før en kontrakt om en off-plan-udvikling underskrives, skal en investor være i stand til at bedømme, om de tidslinjer, der er angivet i kontrakten, for levering af projektet til færdiggørelse, er rimelige. Nogle virksomheder indsætter klausuler i kontrakter om færdiggørelse af udvikling på mindre end 6 måneder. Når aftalen er for god, tænk to gange.

projektfinansiering

en investor skal kunne sammenligne omkostningerne ved at investere i off-plan udvikling med Ejendomsselskabet, vis a vis engagere sig i deres eget køb og udvikling af jorden. Som investor vil jeg sammenligne omkostningerne ved at købe et hus, der sidder på en kvart acre, ved hjælp af off-plan metoder, med faktisk at købe jorden til nuværende satser og bygge mig selv huset. Hvis prisen er meget variant, bør det få mig til at spørge yderligere.

bruger af jorden

en investor i off-plan udvikling bør også foretage en due diligence søgning på jorden for at bestemme den registrerede “bruger” af jorden. Udtrykket” bruger ” angiver i dette tilfælde de tilladte aktiviteter på jorden. “Brugeren “af jord til en off-plan udvikling, skal være” bolig “i naturen og ikke”landbrug”.

hvis en virksomhed sælger et boligprojekt, der er baseret på jord, der er betegnet som “landbrug”, vil projektet være bundet til at mislykkes, medmindre en ændring af brugen først gennemføres, før projektet gennemføres.

heftelser

jorden skal også være fri for heftelser såsom pantelån, gebyrer og andre overlegne rettigheder for tredjepart over jorden. Dette er med det formål at undgå unødvendige retssager over stoppede projekter.

konklusion

mens vi altid fraråder off-plan-investeringer, til den investor, der er ivrig efter at investere i off-plan-udvikling, ovennævnte due diligence er meget vigtig for at beskytte investeringer. Det betaler sig altid at søge juridisk rådgivning, før du lægger pen på papir til sådanne engagementer. Når aftalen er for god, tænk to gange.