særlige overvejelser for at bringe en afskærmning handling af en Junior Lienhaver

i en standard afskærmning handling, lienhaveren med en første position af prioriterede filer kulør til at udelukke alle junior lienhavers og inddrive den udestående saldo på en egenveksel sikret ved pant. Men hvad sker der, når en junior lienholder beslutter at udelukke sin lien? Scenariet er stort set det samme, som det ville være for en senior lienholder, der flytter til afskærmning, men særlige overvejelser skal tages i betragtning.

når en senior lienholder indgiver en handling for at udelukke et stykke fast ejendom, er alle kendte junior lienholders navngivet som sagsøgte for at udelukke deres interesser i ejendommen, så titlen kan passere rent til den næste køber. En dragt fra en junior lienholder fungerer muligvis ikke så effektivt. Konkret, der skal træffes afgørelse om, hvorvidt senior lienhaveren skal gøres en del af afskærmning handling og hvad der sker med denne senior lien både før og efter den retslige salg.

det første spørgsmål er, om en senior lienhaver kan gøres part i en afskærmning Sag anlagt af en junior lienhaver. Svaret er nej. En højtstående panthaver er hverken en uundværlig part i handlingen eller en ordentlig part i den. Et uundværligt parti er ethvert nødvendigt parti, der er så vigtigt for en dragt, at der ikke kan træffes nogen endelig beslutning uden yderligere sammenføjning. Sudhoff v. Federal Nat. Mortg. Røv, 942 så.2d 425, 426 (Fla. 5. DCA 2006). Den eneste part i et realkreditlån afskærmning handling, der kan betragtes som “uundværlig” er gebyret simple ejer af ejendommen. Dette skyldes det faktum, at ” en afskærmningsprocedure, der resulterer i et endeligt dekret og et salg af den pantsatte ejendom, uden at indehaveren af den juridiske titel er for retten, ikke har nogen virkning for at overføre sin titel til køberen ved nævnte salg.”Jordan v. Sayre, 3 så. 329, 330 (Fla. 1888). Med andre ord, gebyret simpel ejer er en uundværlig part, fordi, uden ham eller hende, afskærmning procedure ville være ugyldig. En junior lienhaver er dog stadig i stand til at udelukke junior lienhavers uden nødvendigheden af, at senior lienhaveren er part i handlingen, fordi afskærmning af disse junior lienhavers ikke har nogen indflydelse på senior lienhavers rettigheder til ejendommen.

Endvidere er en første eller senior panthaver ikke en nødvendig eller endog ordentlig part i afskærmningssager anlagt af en anden eller junior panthaver. Cone Bros. Const. Co. v. Moore, 193 Så. 288, 290 (Fla. 1940). Dette skyldes, at i modsætning til en junior lienholders interesse, der overføres fra ejendommen til den fond, der står i stedet for ejendommen, forbliver en senior lienholders sikkerhedsinteresse hos ejendommen, selv efter afskærmningssalget. Garcia v. Stuart, 906 så.2d 1117, 1120 (Fla. 4. DCA 2005).

et andet spørgsmål, der skal overvejes, er, hvad der sker med ethvert overskudsprovenu efter det retlige salg, der er forårsaget af juniorholderens afskærmningsaktion. Provenuet fordeles kun mellem de øvrige Junior panthavere og i prioriteret rækkefølge. Hvis der er en tvist om prioritet, er retten forpligtet til at prioritere de konkurrerende junior lienholders interesse samt de skyldige beløb hver. Citibank, FSB v. PNC Mtg. Corp. af Am., 718 så.2d 300, 302 (Fla. 2D DCA 1998). En senior lienhaver til afskærmning handling er ikke berettiget til noget provenu fra salget som en senior lienhaver kan ikke afskæres ud og dens lien forbliver bundet til ejendommen. Overskudsprovenuet kan ikke bruges til at tilbagebetale køberen for betalinger, der skyldes den første panthaver efter det retlige salg. Miller v. Stravos, 174 så.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Dynamikken i en junior pant afskærmning salg er som følger: “han succesfulde tilbudsgiver på en junior pant afskærmning tager Titel underlagt de tidligere panterettigheder. Køberen tager ejendommen med det primære ansvar for betaling af det forudgående pant og skal derfor betjene de forudgående panterettigheder for at forhindre tab af ejendommen ved afskærmning af de tidligere panterettigheder.”

Garcia v. Stuart, 906 så.2d 1117, 1120 (Fla. 4. DCA 2005). De ledende panterettigheder forbliver på den afskærmede ejendom, og den højtstående panterettighedshaver kan stadig afskærme på fast ejendom for at tilfredsstille den fremragende senior panterettighed. Id på 1121. Dette scenario forbliver det samme, uanset om senior lien allerede er i standard. ID.

den junior lienholder, der flytter til afskærmning på ejendommen, kan udøve sin Indløsningsret, eller med andre ord kan den betale alle senior panterettigheder for at beskytte sin interesse i ejendommen. I Florida, retten til indløsning er lovpligtig og giver:

“når som helst inden den senere indgivelse af et salgsbevis af Domstolens kontorist eller det tidspunkt, der er angivet i dommen, kendelsen eller dekretet om afskærmning, kan pantsætteren eller indehaveren af enhver underordnet interesse helbrede pantsætterens gæld og forhindre et afskærmningssalg ved at betale det beløb, der er specificeret i dommen, kendelsen eller dekretet om afskærmning, eller hvis der ikke er afsagt nogen dom, kendelse eller dekret om afskærmning, ved at udbyde den forfaldne ydelse i henhold til sikkerhedsaftalen, herunder enhver form for tvangsfuldbyrdelse, der skyldige beløb som følge af udøvelsen af en ret til fremskynde, plus de rimelige udgifter til at gå videre til afskærmning afholdt til udbudstidspunktet, herunder rimelige advokatsalærer for kreditor. Ellers er der ingen ret til indløsning.”

Fla. Stati. § 45.0315. Udøvelse af en Indløsningsret anvendes typisk af junior lienholders, eller gebyrets ejer, i et forsøg på at forhindre et afskærmningssalg af senior lienholderen. Imidlertid, en junior lienholder, der flytter til afskærmning, kan også betale de eventuelle senior panterettigheder for at give ejendomsretten til ejendommen mulighed for at passere rent ved afskærmningssalget. I denne situation kan junior lienhaveren købe ejendommen ved det retlige salg uden bekymring for, at senior lienhaveren vil flytte for at udelukke mod junior lienhaveren, efter at den tager ejendomsretten til ejendommen.

hvis seniorrettighedshaveren indfører en afskærmningshandling, mens juniorrettighedshaverens afskærmningshandling stadig verserer, skal juniorrettighedshaveren betale alle seniorrettighedshaverens sagsomkostninger, inklusive advokatsalærer, hvis relevant, for at slukke seniorrettighedsretten. I dette scenario kan det være den bedste fremgangsmåde for at tillade senior lien skal afskæres og derefter vente på eventuelle provenu, der skal udbetales. Junior lienhaveren skal dog overveje sin plads i prioritetslinjen med andre junior lienhavers, og om den vil være berettiget til udbetaling af overskudsprovenu.

det er ikke normen for en junior lienholder at søge afskærmning, når en senior lien forbliver på ejendommen. Af denne grund skal der tages hensyn til visse overvejelser for at afgøre, om og hvordan junior lienholder skal fortsætte med afskærmning på ejendommen.