Title Indemnity Insurance

hvad er Title Indemnity Insurance (TII)?

TII er en type forsikring, der kan indføres for at beskytte ejeren af en ejendom med en juridisk mangel i deres titel mod potentielt økonomisk tab. TII er et alternativ til afhjælpning af manglen, og under passende omstændigheder _ normalt hvor der er en lav risiko for faktisk tab _ det kan være den mest omkostningseffektive og tidseffektive måde at håndtere problemet på.

mens TII kan sættes på plads til enhver tid, opnås det oftest som en del af en formidlingstransaktion. Manglen på titel vil normalt blive rejst af købers advokat som en del af due diligence-processen, og en tii vil blive tilbudt af sælgeren for at undgå, at transaktionen bliver skadet eller forsinket.

tii-politikker tiltrækker en engangspræmie beregnet i henhold til ejendommens værdi og den opfattede risiko. Normalt koster præmier i hundreder af pund og dækkes oftest af sælgeren. En tii-politik beskytter ejendomsejeren og deres efterfølgere i titel samt enhver realkreditudbyder med interesse i ejendommen.

hvilke titelfejl kan dækkes af TII?

TII kan dække en lang række mangler i titlen. Nogle almindelige eksempler er:

• fravær af byggetilladelse, fredet Bygningstilladelse, Bygningskendelse eller Færdiggørelsesattest med hensyn til opførelse, ændring eller udvidelse af en ejendom. Her er TII et alternativ til at opnå samtykke med tilbagevirkende kraft og ville yde økonomisk kompensation, hvis den lokale myndighed træffer håndhævelsesforanstaltninger i fremtiden (dvs.kræve, at ejeren returnerer ejendommen til sin oprindelige tilstand eller udfører yderligere arbejder). Afhængigt af arten af de uautoriserede arbejder og hvornår de blev udført, kan risikoen for håndhævelsesforanstaltninger være fjern, og TII vil give en køber tilstrækkelig komfort.
• manglende formelle rettigheder til adgang til en ejendom over jord, der ejes af en tredjepart. Hvis ejeren af ejendommen blev forhindret i at få adgang, ville tii-politikken dække omkostningerne ved at opnå de nødvendige adgangsrettigheder eller tab af værdi af ejendommen. TII kan være passende, hvis der er taget adgang i et antal år, eller ejeren af den jord eller vej, som adgangen er taget over, er ukendt. [Det er værd at bemærke her, at lovlige “receptpligtige” rettigheder til adgang til en ejendom oprettes i Skotland, når adgangen er overtaget en bestemt rute som ret, åbent, fredeligt og uden afbrydelse i en periode på mindst 20 år.
• en titelbetingelse er blevet overtrådt af ejeren af en ejendom – for eksempel er der bygget en “granny flat” i haven, men titelhandlingerne forbyder opførelse af andet end et skur eller garage. I dette eksempel, et tii-krav ville blive fremsat, hvis en nabo eller en anden interesseret part med succes rejste en handling for at håndhæve titelbetingelsen, så bedstemorlejligheden skulle fjernes.

ting at huske/passe på

TII afhjælper ikke titelfejlen _ i stedet yder den økonomisk kompensation i tilfælde af, at manglen forårsager faktisk tab.

hvis en potentiel sagsøger under tii-politikken får besked om titelfejlen, vil politikken sandsynligvis blive ugyldiggjort. F. eks.bør ejeren af en vej, over hvilken der tages adgang, ikke kontaktes med henblik på at formalisere adgangsrettigheder. Hvis der er sket uautoriserede ændringer, bør der ikke ansøges om samtykke med tilbagevirkende kraft. Hvis der er planer om at udvikle ejendommen, og kommunen er ‘inviteret’ ind i ejendommen for at inspicere det nye arbejde, vil dette sandsynligvis udgøre anmeldelse.

TII dækker en ejendom i dens nuværende skikkelse og kun til dens nuværende brug. Det kan dog være muligt at indføre yderligere TII på et senere tidspunkt, hvis status ændres. For eksempel, hvis ejendommen skal udvikles med det resultat, at brugen af en adgangsvej, hvor der ikke er nogen formelle adgangsrettigheder, øges, kan der kræves en ændring af den eksisterende TII.

hvis du mener, at der kan være et krav til TII i forbindelse med et problem, der påvirker din ejendom, skal du kontakte din advokat hurtigst muligt og under alle omstændigheder, før du henvender dig til en tredjepart eller endda diskuterer problemet med andre mennesker.

For mere information kontakt venligst din sædvanlige Brodies kontakt.