Anforderungen an eine gültige Bürgschaftsurkunde

Die meisten umsichtigen Gläubiger verlangen von ihren Schuldnern eine Bürgschaft, die als Mitschuldner gebunden ist, falls der Schuldner seinen Verpflichtungen aus dem Vertrag nicht nachkommt.

Wir waren in der Vergangenheit gezwungen, Kunden darauf hinzuweisen, dass wir aufgrund eines Problems mit dem Dokument keine Bürgschaftsurkunde durchsetzen können. Vor einigen Jahren gab es einen gemeldeten Fall, der sich erneut mit den Anforderungen an eine gültige Bürgschaftsurkunde befasste. Dieser Fall ist Astill v Lot 54 Falcon Park CC, geliefert im Februar 2012 im Pietermaritzburg High Court.

In dieser Angelegenheit wurde ein Mietvertrag zwischen L als Vermieter und M als Mieter geschlossen. Astill unterzeichnete eine Bürgschaftsurkunde, in deren Rahmen er sich als Bürge für “Die fällige Zahlung aller Gelder, die der Hauptschuldner dem Gläubiger jetzt oder von Zeit zu Zeit später schulden kann und die sich aus einem Mietvertrag ergeben, den der Hauptschuldner mit dem Gläubiger abgeschlossen hat.”

Nach Ablauf des Mietvertrages, dem die Astill-Bürgschaft beigefügt war, wurden zwei weitere Verträge zwischen L und M geschlossen, und beiden Mietverträgen wurde eine neue Bürgschaft beigefügt, da A kurz vor Ablauf des Mietvertrages, dem seine Bürgschaft beigefügt war, als Mitglied des Mieters zurückgetreten war. L versuchte, Astill für Mieten und damit verbundene Gebühren haftbar zu machen, die von M, dem Mieter, unbezahlt blieben.

Es gibt eine Reihe wichtiger Grundsätze für Bürgschaftsurkunden, darunter:

1. Die Bürgschaftsurkunde muss den Gläubiger, die Bürgschaft und den Hauptschuldner identifizieren;
2. Alle wesentlichen Bedingungen der Bürgschaftsurkunde müssen schriftlich und vom Bürgen unterzeichnet sein;
3. Eine Bürgschaftsurkunde kann nicht alleine stehen — sie ist nebensächlich und erfordert daher eine zugrunde liegende oder Hauptvereinbarung;
4. Der Bürge haftet für nichts anderes als für den Hauptschuldner.

Im Fall Astill verwies das Gericht auf eine lange Reihe von Entscheidungen, die darauf hinwiesen, dass eine Bürgschaftsurkunde streng auszulegen ist – dies bedeutet, dass ein Gericht eine Bürgschaft nicht für mehr als das haftbar macht, was ausdrücklich in der Bürgschaftsurkunde vorgesehen ist. Bei Unsicherheit über die Bedeutung einer Bürgschaft wird diese gegen den Gläubiger ausgelegt.

In diesem Fall argumentierte der Vermieter, dass die Worte “… alle Gelder, die der Hauptschuldner jetzt oder von Zeit zu Zeit dem Gläubiger schulden kann und die sich aus einem Mietvertrag ergeben …” ausreichten, um die Bürgschaft für alle Mieten haftbar zu machen, die im Rahmen zukünftiger Mietverträge anfallen könnten. Das Gericht stellte jedoch (unserer Ansicht nach zu Recht) fest, dass die Bürgschaft auf den ersten Mietvertrag zwischen L und M beschränkt war. Zur Begründung stellte das Gericht fest, dass sich das Wort “ausgeführt” eindeutig auf einen bereits geschlossenen Mietvertrag bezog und nicht auf einen in Zukunft zu schließenden Mietvertrag. Außerdem stellte das Gericht fest, dass sich die Worte “von Zeit zu Zeit” auf Gelder bezogen, die im Rahmen des ursprünglichen Mietvertrags fällig waren, und nicht auf Gelder, die im Rahmen zukünftiger Mietverträge fällig werden könnten. Das Gericht stellte ferner fest, dass, wenn die Bürgschaft für künftige Mietverträge gelten müsse, die zum Zeitpunkt des Abschlusses der Bürgschaft noch nicht existierten, dies ausdrücklich erwähnt werden müsse.

Wir haben uns mit einer Angelegenheit befasst, in der die Bürgschaft argumentiert hat, dass, wenn sich das Dokument auf “den Mietvertrag bezieht, dem dieses Dokument beigefügt ist”, und ein schriftlicher Mietvertrag, wie in dem Dokument dargelegt, nicht abgeschlossen wird, die Bürgschaft nicht durchsetzbar ist, ungeachtet der Tatsache, dass die Bürgschaft unterzeichnet wurde. Wir haben das Gegenteil argumentiert, basierend auf der Tatsache, dass das nicht unterzeichnete Dokument in jedem Fall in ein von den Parteien unterzeichnetes Mietangebot aufgenommen wird. Das Gericht folgte der strengen Auslegung und entschied, dass die unterzeichnete Bürgschaft keine Kraft oder Wirkung hatte. Der Rechtsstreit wird jedoch auf alternativen Grundlagen fortgesetzt, um die Bürgschaft haftbar zu machen.

Wenn eine Bürgschaftsurkunde abgeschlossen wird, ist es daher wichtig sicherzustellen, dass das Dokument ordnungsgemäß verfasst und alle relevanten Vereinbarungen ordnungsgemäß unterzeichnet wurden. Andernfalls kann ein Gericht die Bürgschaft sehr wohl vom Haken lassen, so dass der Vorteil eines anderen Schuldners verloren geht.