Anti-Geldwäsche auf dem Immobilienmarkt

Geldwäsche durch Immobilien ist ein großes Problem, insbesondere in London.

Wenn Sie ein Anwalt sind, der an Immobilientransaktionen beteiligt ist, haben Sie Pflichten gemäß der Verordnung über Geldwäsche, Terrorismusfinanzierung und Geldtransfer (Informationen zum Zahler) 2017 an:

• identifizieren und überprüfen Sie die Identität Ihres Kunden
• Identifizieren und ergreifen Sie angemessene Schritte, um die wirtschaftlichen Eigentümer Ihres Kunden zu überprüfen
• Informieren Sie sich über den Zweck der Geschäftsbeziehung des Kunden mit Ihnen

Die letzte Anforderung bedeutet mehr als nur herauszufinden, dass eine Person eine Immobilie verkaufen möchte. Dazu gehört, alle Informationen im Retainer zu betrachten und zu entscheiden, ob sie mit einer rechtmäßigen Transaktion übereinstimmen oder nicht. Dies kann die unabhängige Feststellung umfassen, ob der Kunde Eigentümer der Immobilie ist, die er verkaufen möchte.

Stellen Sie sicher, dass Sie den Halter überwachen, um auf verdächtige Umstände aufmerksam zu bleiben, die auf Geldwäsche hinweisen können.

Weitere Informationen zu Ihren Verpflichtungen aus dem MLR 2017 finden Sie in den Leitlinien der Legal Sector Affinity Group zur Bekämpfung der Geldwäsche für den Rechtssektor und in unserem Praxishinweis zum Hypothekenbetrug.

Warnzeichen der Geldwäsche

Warnzeichen der Geldwäsche durch den Immobilienmarkt sind:

• cash-Only-Käufer
• ein ungewöhnlicher Verkaufspreis
• der Käufer versucht, einen Kreditgeber in die Irre zu führen, indem er beispielsweise den Verkaufspreis übertreibt
• Zahlungen von verschiedenen Personen oder Quellen
• von einer Person bereitgestellte Mittel und Registrierung im Namen einer anderen Person
• von unbekannten Dritten bereitgestellte Mittel
• Transaktionen mit Nominee-Gesellschaften oder mehreren Eigentümern
• plötzliche oder ungeklärte Eigentümerwechsel
• Direktzahlungen zwischen Käufern und Verkäufern

Siehe unseren Praxishinweis zu Hypothekenbetrug für weitere Informationen.

Einhaltung der Geldwäschebestimmungen

Bei Immobilientransaktionen können Sie verschiedene Schritte unternehmen, um sicherzustellen, dass Sie die:

• MLR 2017
• Gesetz über den Erlös aus Straftaten 2002
• Terrorismusgesetz 2000

Kennen Sie Ihre Kunden

Stellen Sie sicher, dass Sie sicher sind, dass Ihr Kunde ist, wer sie sagen, sie sind. Vielleicht möchten Sie Ihrem Kunden weitere Fragen stellen, wenn:

• ihre Haltung ist ungewöhnlich – zum Beispiel sind sie desinteressiert, geheimnisvoll oder vage
• Sie sind bestrebt, eine schnelle Transaktion durchzuführen
• Sie fordern Schlüsseländerungen in der Mitte einer Transaktion an

Es ist wichtig zu wissen, welche Dokumente Sie als Identitätsnachweis akzeptieren können. Sie sollten auch die Verwendung einer elektronischen Verifizierungslösung eines Drittanbieters in Betracht ziehen.

Stellen Sie sicher, dass Ihr Kunde versteht, was Sie fragen und warum Sie fragen. Aktualisieren Sie Ihre Kundenbetreuungsinformationen, damit die Mitarbeiter wissen, was sie erwartet.

Laden Sie unsere Broschüre herunter, damit Sie Ihre Kunden schnell über Ihre Verpflichtungen zur Bekämpfung der Geldwäsche informieren können

Verstehen Sie die Transaktion

Bei Immobilientransaktionen treten häufig Komplikationen auf:

• die Art der Transaktion
• das damit verbundene Risiko
• die Politik und Anleitung Ihres Unternehmens

Haben Sie keine Angst, Ihren Kunden Fragen zu stellen. Wenn Sie immer noch nicht zufrieden sind, fragen Sie Ihren Vorgesetzten oder jemanden in Ihrer Firma um Rat.

Stellen Sie sicher, dass Sie das Risiko im Verlauf der Transaktion weiterhin bewerten.

Identifizieren Sie die Geldquelle

Bitten Sie Ihren Kunden, die Geldquellen zu erläutern und zu überprüfen, ob die Erklärung gültig ist.

Denken Sie daran, dass Zahlungen über das Mainstream-Bankensystem nicht unbedingt sauber sind. Stellen Sie sicher, dass Ihre Informationen über die Geldquelle mit Ihrem Wissen über den Kunden und sein Risikoprofil übereinstimmen.

Weitere Informationen finden Sie in Abschnitt 2.4 der Leitlinien zur Bekämpfung der Geldwäsche für den Rechtssektor.

Aufzeichnungen führen

Machen Sie sich Notizen, wenn Sie mit einem Kunden sprechen. Dies wird Ihnen helfen, Bedenken oder Inkonsistenzen zu identifizieren, die Sie möglicherweise weiter untersuchen müssen.

Siehe unsere Top-Tipps für Förderer zur Einhaltung der Anti-Geldwäsche-Vorschriften (PDF 116 KB)

Meldung verdächtiger Aktivitäten

Wenn Sie wissen oder vermuten, dass ein Geldwäschedelikt vorliegt, müssen Sie dies dem Geldwäscheberichterstatter (MLRO) Ihres Unternehmens mitteilen.

Wenn Sie die MLRO sind und ein Geldwäschedelikt kennen oder vermuten, müssen Sie der National Crime Agency einen Bericht über verdächtige Aktivitäten (SAR) vorlegen.

Sie sollten jedoch keine SAR einreichen, wenn die Informationen, die zu Ihrem Verdacht oder Wissen führen, unter das Legal Professional Privilege (LPP) fallen, es sei denn, die Ausnahme von Verbrechen / Betrug von LPP gilt.

Weitere Informationen zur Einreichung einer SAR finden Sie in den Kapiteln 6 und 9 unserer Leitlinien zur Bekämpfung der Geldwäsche.

Sie können auch vertrauliche Informationen preisgeben, wenn dies vernünftigerweise erforderlich ist, um sich gegen eine Strafanzeige oder einen zivilrechtlichen Anspruch Ihres Mandanten zu verteidigen oder um sich zu verteidigen, wenn Ihr Verhalten von der Solicitors Regulation Authority (SRA) oder dem Solicitors Disciplinary Tribunal untersucht wird.