Besondere Überlegungen für eine Zwangsvollstreckungsklage eines Junior-Pfandrechtsinhabers

Bei einer Standard-Zwangsvollstreckungsklage reicht der Pfandrechtsinhaber mit einer ersten Prioritätsposition Klage ein, um alle Junior-Pfandrechtsinhaber auszuschließen und den ausstehenden Saldo eines durch die Hypothek gesicherten Schuldscheins zurückzufordern. Aber was passiert, wenn ein Junior-Pfandrechtsinhaber beschließt, sein Pfandrecht abzuschotten? Das Szenario ist ähnlich wie bei einem älteren Pfandrechtsinhaber, der zur Zwangsvollstreckung übergeht, Es müssen jedoch besondere Überlegungen berücksichtigt werden.

Wenn ein älterer Pfandrechtsinhaber eine Klage zur Zwangsvollstreckung eines Grundstücks einreicht, werden alle bekannten jüngeren Pfandrechtsinhaber als Beklagte benannt, um ihre Interessen an der Immobilie auszuschließen, damit der Titel sauber an den nächsten Käufer weitergegeben werden kann. Eine Klage eines Junior-Pfandrechtsinhabers funktioniert jedoch möglicherweise nicht so effizient. Insbesondere muss festgestellt werden, ob der vorrangige Pfandrechtsinhaber Teil der Zwangsvollstreckungsklage sein sollte und was mit diesem vorrangigen Pfandrecht sowohl vor als auch nach dem gerichtlichen Verkauf geschieht.

Die erste Frage ist, ob ein älterer Pfandrechtsinhaber zu einer Partei einer Zwangsvollstreckungsklage eines jüngeren Pfandrechtsinhabers gemacht werden kann. Die Antwort lautet nein. Ein älterer Pfandrechtsinhaber ist weder eine unverzichtbare Partei der Aktion noch eine ordnungsgemäße Partei. Eine unentbehrliche Partei ist jede notwendige Partei, die für eine Klage so wesentlich ist, dass keine endgültige Entscheidung ohne weitere Beteiligung getroffen werden kann. Sudhoff gegen Federal Nat. Mortg. Ass’n, 942 So.2d 425, 426 (Fla. 5. Dezember 2006). Die einzige Partei einer Hypothekenvollstreckungsklage, die als “unverzichtbar” angesehen werden kann, ist der einfachste Eigentümer der Immobilie. Dies ist darauf zurückzuführen, dass “ein Zwangsvollstreckungsverfahren, das zu einem endgültigen Erlass und einem Verkauf des verpfändeten Eigentums führt, ohne dass der Inhaber des Rechtstitels vor Gericht steht, keine Auswirkungen auf die Übertragung seines Eigentums an den Käufer bei diesem Verkauf hat.” Jordan v. Sayre, 3 So. 329, 330 (Fla. 1888). Mit anderen Worten, der einfache Eigentümer ist eine unverzichtbare Partei, denn ohne ihn oder sie wäre das Zwangsvollstreckungsverfahren nichtig. Ein Junior-Pfandrechtsinhaber ist jedoch immer noch in der Lage, Junior-Pfandrechtsinhaber auszuschließen, ohne dass der Senior-Pfandrechtsinhaber an der Klage beteiligt sein muss, da die Zwangsvollstreckung dieser Junior-Pfandrechtsinhaber keine Auswirkungen auf die Rechte des Senior-Pfandrechtsinhabers an der Immobilie hat.

Darüber hinaus ist ein erster oder vorrangiger Hypothekengläubiger keine notwendige oder gar ordnungsgemäße Partei eines Zwangsvollstreckungsverfahrens, das von einem zweiten oder nachrangigen Hypothekengläubiger eingeleitet wird. Cone Bros. Const. Co. v. Moore, 1939. 288, 290 (Fla. 1940). Dies liegt daran, dass im Gegensatz zu den Zinsen eines Junior-Pfandrechtsinhabers, die von der Immobilie auf den Fonds übertragen werden, der an der Stelle der Immobilie steht, das Sicherheitsinteresse eines Senior-Pfandrechtsinhabers auch nach der Zwangsversteigerung bei der Immobilie verbleibt. Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4. Dezember 2005).

Eine weitere zu berücksichtigende Frage ist, was mit den überschüssigen Erlösen nach dem gerichtlichen Verkauf geschieht, der durch die Zwangsvollstreckungsklage des Pfandrechtsinhabers zustande gekommen ist. Diese Erlöse sind nur unter den anderen Junior-Pfandgläubigern und in der Reihenfolge ihrer Priorität zu verteilen. Wenn es einen Streit über die Priorität gibt, ist das Gericht verpflichtet, die Interessen der konkurrierenden Junior-Pfandgläubiger sowie die jeweils fälligen Beträge zu priorisieren. Citibank, FSB gegen PNC Mtg. Corp. von Am., 718 So.2d 300, 302 (Fla. 2d DCA 1998). Ein vorrangiger Pfandrechtsinhaber der Zwangsvollstreckungsklage hat keinen Anspruch auf Erlöse aus dem Verkauf, da ein vorrangiger Pfandrechtsinhaber nicht ausgeschlossen werden kann und sein Pfandrecht an die Immobilie gebunden bleibt. Überschusserlöse können nicht verwendet werden, um dem Käufer Zahlungen zu erstatten, die dem ersten Hypothekengläubiger nach dem gerichtlichen Verkauf geschuldet sind. Miller v. Stravos, 174 So.2d 48, 49 (Fla. 3d DCA 1965). Die Dynamik eines Junior Lien Foreclosure Sale ist wie folgt: “Der erfolgreiche Bieter bei einer Junior Lien Foreclosure übernimmt den Titel vorbehaltlich der vorherigen Pfandrechte. Der Käufer übernimmt die mit der Haupthaftung für die Zahlung der vorherigen Hypothek belastete Immobilie und muss daher die vorherigen Pfandrechte bedienen, um den Verlust der Immobilie durch Zwangsvollstreckung der vorherigen Pfandrechte zu verhindern.”

Garcia v. Stewart, 906 So.2d 1117, 1120 (Fla. 4. Dezember 2005). Die vorrangigen Pfandrechte verbleiben auf dem ausgeschlossenen Grundstück, und der vorrangige Pfandrechtsinhaber kann die Immobilie weiterhin abschotten, um das ausstehende vorrangige Pfandrecht zu erfüllen. ID bei 1121. Dieses Szenario bleibt gleich, unabhängig davon, ob das vorrangige Pfandrecht bereits in Verzug ist. ID.

Der Junior-Pfandrechtsinhaber, der zur Zwangsvollstreckung des Grundstücks übergeht, kann sein Rückzahlungsrecht ausüben, oder mit anderen Worten, er kann alle älteren Pfandrechte auszahlen, um sein Interesse an der Immobilie zu schützen. In Florida, Das Rückzahlungsrecht ist gesetzlich vorgeschrieben und bietet:

“Zu jeder Zeit vor dem späteren Zeitpunkt der Einreichung einer Verkaufsbescheinigung durch den Gerichtsschreiber oder der im Urteil, in der Anordnung oder im Dekret der Zwangsvollstreckung angegebenen Zeit kann der Hypothekenschuldner oder der Inhaber eines nachrangigen Interesses die Verschuldung des Hypothekenschuldners heilen und eine Zwangsvollstreckung verhindern Verkauf durch Zahlung des im Urteil, in der Anordnung oder im Dekret der Zwangsvollstreckung angegebenen Geldbetrags oder, wenn kein Urteil, keine Anordnung oder kein Dekret der Zwangsvollstreckung ergangen ist, durch Ausschreibung der im Rahmen der vereinbarung, einschließlich etwaiger Beträge, die aufgrund der Ausübung eines Rechts auf beschleunigen, zuzüglich der angemessenen Kosten für die Zwangsvollstreckung, die zum Zeitpunkt der Ausschreibung anfallen, einschließlich angemessener Anwaltskosten des Gläubigers. Andernfalls besteht kein Rücktrittsrecht.”

Fla. Stat. § 45.0315. Die Ausübung eines Rückzahlungsrechts wird in der Regel von Junior-Pfandrechtsinhabern oder dem Gebührentitelinhaber genutzt, um einen Zwangsvollstreckungsverkauf durch den Senior-Pfandrechtsinhaber zu verhindern. Ein Junior-Pfandrechtsinhaber, der zur Zwangsvollstreckung übergeht, kann jedoch auch die älteren Pfandrechte auszahlen, damit das Eigentum an der Immobilie bei der Zwangsvollstreckung sauber weitergegeben werden kann. In dieser Situation kann der Junior-Pfandrechtsinhaber die Immobilie beim gerichtlichen Verkauf erwerben, ohne befürchten zu müssen, dass der Senior-Pfandrechtsinhaber gegen den Junior-Pfandrechtsinhaber zwangsvollstreckt, nachdem er das Eigentum an der Immobilie übernommen hat.

Wenn der Senior-Pfandrechtsinhaber eine Zwangsvollstreckungsklage einleitet, während die Zwangsvollstreckungsklage des Junior-Pfandrechtsinhabers noch anhängig ist, muss der Junior-Pfandrechtsinhaber alle Prozesskosten des Senior-Pfandrechtsinhabers, gegebenenfalls einschließlich Anwaltskosten, bezahlen, um das Senior-Pfandrecht zu löschen. In diesem Szenario kann es die beste Vorgehensweise sein, das ältere Pfandrecht abzuschotten und dann auf die Auszahlung des Erlöses zu warten. Der nachrangige Pfandrechtsinhaber muss jedoch seinen Platz in der Prioritätslinie mit anderen nachrangigen Pfandrechtsinhabern in Betracht ziehen und prüfen, ob er Anspruch auf die Auszahlung von Übererlösen hat.

Es ist nicht die Norm für einen Junior-Pfandrechtsinhaber, eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, wenn ein Senior-Pfandrecht auf dem Grundstück verbleibt. Aus diesem Grund müssen bestimmte Überlegungen berücksichtigt werden, um festzustellen, ob und wie der Junior-Pfandrechtsinhaber mit der Zwangsvollstreckung des Grundstücks fortfahren soll.