Das große Problem mit Festpreis-Bauverträgen

” CH-CH-CH-CH-ÄNDERUNGEN”: DAS GROßE PROBLEM BEI FESTPREISBAUVERTRÄGEN

Für die meisten Hausbesitzer, die eine Renovierung oder einen Neubau in Betracht ziehen, ist der Preis einer der wichtigsten Faktoren bei der Bestimmung des Umfangs ihres Projekts, der zu wählenden Veredelung und des zu wählenden Auftragnehmers. Für Auftragnehmer kann die Bereitstellung von Budgetsicherheit für einen Kunden ein wichtiges Verkaufsargument sein; somit ist die Attraktivität von Festpreis-Bauverträgen.

Mit einem Festpreisvertrag kennt der Eigentümer den Preis zu Beginn des Projekts, kann die Finanzierung entsprechend budgetieren und arrangieren und ist geschützt, falls das Projekt das Budget überschreitet. Der Auftragnehmer übernimmt das Risiko, das Projekt zu einem Preis einzubringen, der seine Kosten, Gemeinkosten und Gewinne deckt. Wenn das Projekt über dem Budget liegt, absorbiert der Auftragnehmer alle Verluste.

Festpreisverträge sind nicht nur ein gutes Marketinginstrument für Auftragnehmer, sondern können auch deren Verwaltungsaufwand verringern. Im Gegensatz zu Cost-Plus-Verträgen sind Auftragnehmer nicht verpflichtet, den Nachweis der tatsächlichen Kosten, einschließlich der Arbeitsstunden, offenzulegen, um ihre Gebühren zu rechtfertigen. Der Eigentümer hat den festen Vertragspreis unabhängig von den tatsächlichen Kosten des Auftragnehmers zu zahlen.

Das große Problem bei Festpreisverträgen besteht jedoch darin, Änderungen des Umfangs und der Kosten des Projekts durch die Anfrage eines Eigentümers nach Extras, Löschungen oder unerwarteten Standortbedingungen zu behandeln und zu berücksichtigen.

Wenn keine wirksamen Bedingungen in den Vertrag aufgenommen werden, um mit Änderungen umzugehen, können sie sowohl für Auftragnehmer als auch für Hausbesitzer zu erheblichen Kopfschmerzen werden.

Eine kürzlich ergangene Gerichtsentscheidung aus Ontario liefert ein Beispiel dafür, wie Auftragnehmer Änderungen an einem Festpreisprojekt effektiv verwalten können. In Balmoral v. Biggar, der Kläger Auftragnehmer, Balmoral, brachte eine Klage für unbezahlte Dienstleistungen und Materialien zu renovieren und einen Zusatz auf das Haus des beklagten Eigentümers zu bauen. Der Eigentümer forderte Aufrechnungen und Gegenforderungen in Höhe von rund 70.000 US-Dollar. Es ging um die Art des Auftrags für den ursprünglichen Arbeitsumfang und für Extras.

Der Auftragnehmer und die Parteien einigten sich auf einen Festpreis für den ursprünglichen Arbeitsumfang, wobei Extras entweder auf Kosten-Plus-Basis oder nach Vereinbarung auf Extra-by-Extra-Basis festgesetzt werden. Streichungen vom ursprünglichen Arbeitsumfang sollten nach der vertraglichen Formel der Positionskosten im Angebot abzüglich 25 Prozent berechnet werden.

Das Gericht stellte fest, dass der Vertrag eindeutig war: Die Parteien vereinbarten einen Festpreis für den angegebenen Arbeitsumfang. Ob der Auftragnehmer einen Gewinn erzielt oder Geld verloren hat, war irrelevant. Der Auftragnehmer war nicht verpflichtet, die tatsächlichen Kosten offenzulegen.

Der Vertrag sah die Möglichkeit vor, dass der Eigentümer Elemente aus dem Arbeitsumfang hinzufügt oder löscht, und legte die Methode zur Berechnung des Preises für Extras und zum Abzug des Preises für Elemente fest, die aus dem Festpreisvertrag gestrichen wurden. Im Vertrag heißt es ausdrücklich:

Extras werden auf Kosten zuzüglich 17% oder auf Pauschalbasis berechnet, die von beiden Parteien im Voraus vereinbart werden und nach Fertigstellung abzüglich 10% Rückbehalt zu zahlen sind.

Streichungen sind auf Kostenbasis abzüglich 25% zu berechnen und von der betreffenden oder nächsten geplanten Zahlung zu reduzieren.

Zwei der fraglichen Extras wurden zu den Kosten zuzüglich 17% und nicht pauschal berechnet, da der Auftragnehmer den Arbeitsumfang nicht im Voraus bestimmen konnte. Eine dieser Extras betraf die Ausgrabung eines versteckten Fundaments. Das Ausmaß der erforderlichen Ausgrabung war unbekannt, da die Größe des verborgenen Fundaments unbekannt war.

Interessanterweise verlangte der Vertrag auch, dass der Eigentümer 25% des ursprünglichen Betrags für alle aus dem Arbeitsumfang entfernten Gegenstände zahlte. Die Erklärung des Auftragnehmers für diese Klausel bestand darin, anzuerkennen, dass ein Eigentümer zwar seine Meinung ändern oder beschließen kann, einen anderen Auftragnehmer für bestimmte Artikel oder Artikel einzustellen, aber irgendwann, wenn zu viele Artikel entfernt werden, die Zeit des Auftragnehmers für die Durchführung des Projekts möglicherweise nicht wert ist. Diese Klausel wurde bestätigt und ist für den Eigentümer bindend.

FAZIT

Bauverträge mit Festpreisen können ein wirksames Instrument für Bauunternehmer sein, um ihre Dienstleistungen an budgetbewusste Hausbesitzer zu vermarkten, die Preissicherheit suchen. Die sich ändernde Natur der meisten Projekte kann jedoch erhebliche Hürden für Auftragnehmer schaffen, um ihre Kunden zufrieden zu stellen und die Rentabilität aufrechtzuerhalten.

In seinem berühmten Lied “Changes” schrieb der verstorbene, große David Bowie die Zeile “ch-ch-ch-ch-changes, turn and face the strange”. Durch die Einbeziehung spezifischer Mechanismen in einen Festpreisvertrag, um mit Ergänzungen oder Streichungen aus dem Arbeitsumfang umzugehen, können Auftragnehmer den manchmal seltsamen und oft unvorhergesehenen Änderungen, die während eines Projekts auftreten, effektiv begegnen.

Dieser Artikel wurde von Ian Moes und Jay Spiro verfasst, Anwälten, die bei Kuhn LLP Baurecht praktizieren. Dieser Artikel ist nur als Leitfaden gedacht und kann nicht jede Situation abdecken. Es ist wichtig, Rechtsberatung für bestimmte Situationen zu erhalten. Wenn Sie Fragen oder Kommentare zu diesem Fall oder anderen bau- oder handelsrechtlichen Angelegenheiten haben, kontaktieren Sie uns bitte unter 604-684-8668.