Der Wert der vorhandenen Baugenehmigung

Der Fall von Hillside Parks Limited gegen Snowdonia National Park Authority EWHC 2587 (QB) ist eine nützliche Erinnerung daran, dass der Wert einer standortweiten Baugenehmigung effektiv ausgelöscht werden kann, wenn die Erteilung und Einleitung nachfolgender Baugenehmigungen es unmöglich gemacht hat, die ursprüngliche Entwicklung wie geplant abzuschließen.

Es war nicht ungewöhnlich (wenn auch heutzutage weniger), dass eine Baugenehmigung für eine kleine Wohnsiedlung erteilt wurde, bei der davon ausgegangen wurde, dass das Projekt über einen längeren Zeitraum (in einigen Fällen über 20 Jahre) Parzelle für Parzelle bebaut werden würde. Solche Standorte oder einzelne Grundstücke werden dann auf den Markt kommen und mit einer vorhandenen Baugenehmigung verkauft. Dieser Fall ist eine Warnung an angehende Entwickler und ihre professionellen Berater, inwieweit auf solche datierten Berechtigungen tatsächlich zurückgegriffen werden kann.

Im Fall Hillside wurden im Zeitraum zwischen 1967 (bei Erteilung der ursprünglichen Baugenehmigung) und 2017 nur 41 von möglichen 401 Wohnungen gebaut, als eine Erklärung eingeholt und eingeholt wurde, aus der hervorgeht, dass die verbleibenden Wohnungen rechtmäßig fertiggestellt werden konnten die ursprüngliche Baugenehmigung.

Die Anfechtung durch die Planungsbehörde bestand darin, dass sie nach 1967 eine Reihe von Baugenehmigungen für das Gelände erteilt hatte und in der Tat nur sehr wenig von dem ursprünglichen Plan nach dem ursprünglichen Plan gebaut worden war, vieles, was später genehmigt worden war, stand im Widerspruch zu diesem Plan, und tatsächlich und urteilsmäßig wäre es jetzt unmöglich, die Entwicklung gemäß dem 1967 genehmigten Schema abzuschließen.

Der Bauherr, der einen erheblichen Wert darin sah, die verbleibenden mehr als 300 Häuser ohne erneute Erteilung einer Baugenehmigung fertigstellen zu können, versuchte, sich auf die Rechtsprechung zu stützen, dass, wenn eine Baugenehmigung eine Reihe unabhängiger Entwicklungshandlungen (in diesem Fall den Bau von Häuserclustern) genehmigte, jede Handlung unabhängig von der Frage durchgeführt werden könne, ob eine der anderen Handlungen zu diesem Zeitpunkt ebenfalls durchgeführt werden könne.

Das Urteil, sowohl für die Behörde als auch gegen den Bauträger, war ebenso pragmatisch wie rechtmäßig. Der Richter war der Ansicht, dass das, was die ursprüngliche Baugenehmigung genehmigt hatte, ein kohärentes Entwicklungsschema für das gesamte Gelände war und entweder nach diesem Schema (einschließlich eines genehmigten Masterplans) durchgeführt werden sollte oder nicht. Der Richter war nicht der Ansicht, dass die Baugenehmigung für unabhängige Entwicklungshandlungen galt, unabhängig davon, ob es sich um Häusercluster oder einzelne Grundstücke handelte, und daher galt die vom Bauträger geltend gemachte Rechtsprechung nicht. Auch praktisch hatten die dazwischenliegenden Arbeiten (aufgrund gesonderter Baugenehmigungen) es nun praktisch unmöglich gemacht, das 1967 genehmigte Projekt in der genehmigten Form auszuführen. Obwohl nicht in diesem Detaillierungsgrad untersucht, könnte es der Fall gewesen sein, dass ein einzelnes Grundstück (möglicherweise Gegenstand eines individuellen Kaufs durch einen Selbstbauer) in der Lage gewesen wäre, gemäß dem Masterplan gebaut zu werden. Da sich die Baugenehmigung hier jedoch auf das gesamte Gelände bezog, stellt sich nicht die Frage, ob Teile davon an den ursprünglichen Plänen ausgerichtet werden können, sondern ob die Entwicklung insgesamt so abgeschlossen werden kann.

Der Richter kommentierte, dass das, was vorgeschlagen wurde, keine ‘geringfügige Abweichung’ vom genehmigten Masterplan sei. Das lässt eindeutig die Tür offen, wenn auch nur ein wenig, aber jeder Fall müsste nach seinen damaligen Fakten beurteilt werden. An anderer Stelle ist äußerste Vorsicht geboten, wenn der Wert eines Standorts aus einer vorhandenen, aber eher alten Baugenehmigung und, was wichtig ist, anderen Zustimmungen resultiert, die in der Zwischenzeit auf dem Gelände erteilt und umgesetzt wurden.