Die 3 Klassen von Bürogebäuden: Klasse A, Klasse B und Klasse C
- 10/05/21
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Wenn es um Büroflächen geht, ist es ziemlich klar, dass der glamouröse Downtown Tower mit importiertem italienischem Marmor in der Lobby und Concierge- oder Parkservice in der Welt der Gewerbeimmobilien als “Klasse A” eingestuft ist.
Gleichzeitig ist es wahrscheinlich keine Überraschung, dass der schnörkellose Raum mit seinen getäfelten Wänden und der heftigen fluoreszierenden Beleuchtung in einem weniger als erstklassigen Teil der Stadt wahrscheinlich als “Klasse C” bezeichnet wird.
Die Klassifizierung von Büroräumen ist jedoch nicht immer so einfach und trocken. Was ist mit dem ganzen Raum zwischen diesen Extremen? Und was bedeuten die Rankings “Klasse A, B und C” wirklich und wer bestimmt sie?
Es ist eher eine Kunst als eine Wissenschaft
Trotz der Versuche, die Qualität des Raums zu klassifizieren, gibt es wirklich kein festes offizielles Bewertungssystem, und Broker in ihren einzelnen Märkten arbeiten nicht unter einem einzigen Satz von Definitionen für jede Klasse.
Gruppen wie BOMA International und NAIOP bieten breite Beschreibungen der drei Klassen, aber es ist einfach ein Rahmen offen für Interpretation.
“Es ist alles subjektiv”, sagte Coy Davidson, Senior Vice President bei Colliers International in Houston, zu VTS. “BOMA hat einen Standard, nach dem es geht, aber es ist immer noch völlig subjektiv, wer auch immer die Auflistung eingibt.”
Grundlegende Faustregeln
Während es von Firma zu Firma variiert, umfassen die Kriterien, die Makler normalerweise zur Klassifizierung von Gebäuden verwenden: Alter des Gebäudes, Lage / Zugänglichkeit, Infrastruktur, technologische Fähigkeiten, Mietpreise, Marktwahrnehmung, Qualität des HLK-Systems, wie gut es gewartet wird, Oberflächen, Mietverhältnis, Eigentum und natürlich Annehmlichkeiten. Diese können alle bestimmen, ob eine Immobilie als Bürofläche der Klassen A, B und C eingestuft wird oder nicht. Hier ist ein Überblick (mit ein wenig Hilfe von BOMA):
Was sind Büroräume der Klasse A?
Dies sind die “prestigeträchtigsten Gebäude, die um erstklassige Büronutzer mit überdurchschnittlichen Mieten für die Region konkurrieren”, und sie haben eine “eindeutige Marktpräsenz.” Gebäude der Klasse A haben eine erstklassige zentrale Lage mit außergewöhnlicher Zugänglichkeit und sind in der Regel von erheblicher Größe. Gebäude der Klasse A werden nicht immer neu gebaut – ältere Gebäude mit hervorragendem Eigentum in erstklassigen Märkten werden aufgrund ihrer Marktpräsenz häufig als Gebäude der Klasse A eingestuft (denken Sie an das Rockefeller Center).
Class A bietet High-End-Mieter Verbesserungen und hochwertige, erstklassige Oberflächen, High-Tech-Sicherheit, die neuesten Aufzug und HVAC-Systeme und State-of-the-art technologischen Fähigkeiten. Mit anderen Worten, diese Gebäude sind gebaut, um zu beeindrucken.
Mieter, die Class-A-Immobilien suchen, sind in der Regel Unternehmen, für die Büroräume nicht nur für Mitarbeiter, sondern auch für Kunden gedacht sind — und die einen erstklassigen Eindruck hinterlassen möchten. Diese Unternehmen befinden sich häufig in Finanzvierteln und können professionelle Dienstleistungen wie Anwaltskanzleien, Architekturbüros, Werbeagenturen oder Finanzverwaltungsunternehmen anbieten.
Zu den Annehmlichkeiten in Bürogebäuden der Klasse A gehören (sind aber nicht beschränkt auf):
- Concierge-Service
- Parkservice
- Sicherheit
- Restaurants
- Kindertagesstätten
- Überdachte Parkplätze
- Fitnessstudios
- Duschen
- Lounges
- Fahrradkeller
- Privater Außenbereich
Was sind Büroräume der Klasse B?
Gebäude der Klasse B “konkurrieren um eine breite Palette von Nutzern mit Mieten im durchschnittlichen Bereich für den Markt.” Es handelt sich im Allgemeinen um schöne, voll funktionsfähige Gebäude, die jedoch normalerweise nicht die gleichen hochwertigen Einrichtungen, Architektur und auffälligen Lobbys aufweisen wie Gebäude der Klasse A. Sie sind in soliden Märkten gut gelegen, befinden sich jedoch möglicherweise etwas außerhalb eines zentralen Geschäftsviertels. Sie sind in der Regel älter, haben aber immer noch qualitativ hochwertigere Mieterverbesserungen (obwohl die Oberflächen möglicherweise etwas veraltet sind). Wartung und Instandhaltung sind solide. Gebäude bieten HLK- und Aufzugssysteme, die funktional, aber nicht erstklassig sind. Die technologische Kapazität ist ausreichend. Sie können Parkplätze vor Ort haben, aber es ist unbedeckt.
Mieter, die Gebäude der Klasse B bewohnen, müssen nicht unbedingt mitten im Geschehen sein, noch brauchen sie eine äußere Darstellung von Wohlstand, aber sie wollen sicherstellen, dass die Mitarbeiter einen komfortablen, modernen Arbeitsplatz haben. Zu den Mietern der Klasse B gehören Unternehmen, die Wert auf Funktion über Form legen und häufig in Bereichen wie IT, Kreativdienstleistungen, Callcentern und kleineren professionellen Dienstleistungen tätig sind, die sich an ein weniger auffälliges Publikum richten.
Annehmlichkeiten der Klasse B können Folgendes umfassen:
- Parken vor Ort
- Sicherheit
- Konferenzräume
- Fahrradkeller
- Cafeteria-Stil oder Cafe-Essen
- Gemeinsamer Außenbereich
Was sind Büroräume der Klasse C?
Gebäude der Klasse C werden normalerweise als Fixer-Upper für Investoren verkauft, die sie in den Status der Klasse B bringen möchten, aber sie sind auch für Mieter mit kleinem Budget, die funktionalen Raum zu Mieten unter dem Durchschnitt für das Gebiet benötigen. Diese Unternehmen nutzen häufig Büroräume der Klasse C in erster Linie als Ausgangsbasis für Servicevorgänge, die außerhalb des Standorts stattfinden.
Mieter von Immobilien der Klasse C können kleine Unternehmen sein, die industriell oder serviceorientiert sind, oft mit Arbeitern. Diese können Firmen einschließen, die Technik, Landschaftsgestaltung, Zeichenherstellung, Sicherheit, Bau, Klempnerarbeit, elektrisches, etc. tun.
Annehmlichkeiten der Klasse C können Folgendes umfassen:
- Parken vor Ort
- Pausenräume
Obwohl nicht perfekt, brauchen wir ein Ranking-System
Das Gebäudeklassifizierungssystem variiert erheblich zwischen den Märkten. Zum Beispiel ist ein Bürogebäude der Klasse A in Omaha nicht mit einem Gebäude der Klasse A in der Innenstadt von Los Angeles vergleichbar. Deshalb ist es wichtig, dass Gebäude im Kontext ihrer spezifischen Märkte betrachtet werden. Dies ist jedoch auch keine exakte Formel, da die Klassifikationen sogar innerhalb einer Stadt selbst variieren – von Teilmarkt zu Teilmarkt und von der Innenstadt bis zu den Vororten.
“Ich habe ein paar Vorstadtgebäude gemietet, die als Klasse A in einem kleinen Teilmarkt gelten, aber wenn Sie sie in einen größeren Teilmarkt in Houston stecken würden, wären sie wahrscheinlich Gebäude der Klasse B”, sagte Davidson. “Es könnte auch ein kleines Boutiquegebäude geben, das nur zum Abschlagen ist, aber es ist nur 20.000 Quadratmeter groß und verfügt nicht über die gleichen Annehmlichkeiten wie ein 1 Million Quadratmeter großer Büroturm.”
Davidson weist auf andere Herausforderungen hin, darunter die vielen Gebäude, die den Zaun zwischen den Klassifikationen überspannen, und die Tatsache, dass ein Vermieter möglicherweise eine “großzügigere Meinung über sein Gebäude” hat als der Markt. Gebäudeklassifikationen können sich auch im Laufe der Zeit ändern, wenn Gebäude altern und sich die Märkte verschieben.
Der Konsens ist, dass selbst ein lose benanntes Klassifizierungssystem Maklern, Vermietern, Investoren und Mietern hilft, Gebäude zu vergleichen, die um ähnliche Arten von Nutzern konkurrieren.
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