ENTMYSTIFIZIERUNG DER GESETZLICHEN VERKAUFSBEFUGNIS: EIN FLÜCHTIGER BLICK AUF DAS LANDGESETZ UND DIE AUKTIONSREGELN – WMO Advocates

In diesem Fall und im einfachsten Sinne bedeutet die gesetzliche Verkaufsbefugnis die Befugnis und das Recht, die einem Kreditgeber gesetzlich eingeräumt werden, Immobilien bei einer öffentlichen Auktion zu bewerben und zu verkaufen, ohne bei Zahlungsverzug ein Gericht um Genehmigung zu ersuchen. Besonderes Augenmerk wird auf eine Gebühr als Sicherungsrecht gelegt.

Es wurden viele Fragen aufgeworfen, wie Finanzinstitute ihre gesetzliche Verkaufsbefugnis ausüben und ob ein ordnungsgemäßes Verfahren befolgt wird. In den meisten Fällen wird ein ordnungsgemäßer Prozess selten genauestens befolgt.

Es war die Absicht des Gesetzgebers, mit dem Erlass des Grundgesetzes Klarheit über dieses umstrittene Thema der gesetzlichen Kaufkraft zu schaffen. Ein typisches Beispiel: Vor dem Inkrafttreten des Landgesetzes war das Rückzahlungsrecht des Anklägers der gerichtlichen Auslegung und Rechtsprechung überlassen. Doch jetzt befasst sich das Landgesetz unter Abschnitt 89 ausdrücklich mit dieser Frage der Erlösung.

Das Rückzahlungskapital bezieht sich auf das Recht eines Schuldners in Verzug, Eigentum zurückzufordern, bevor der Schuldner seine gesetzliche Verkaufsbefugnis ausübt, indem er den Kapitalbetrag, die Zinsen und andere Kosten zahlt, die dem Schuldner zur Heilung des Verzugs zustehen.

Es ist ziemlich bedauerlich, dass selbst mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2012 und den Fortschritten der Rechtsprechung zu diesem Thema immer noch Zweifel bestehen. Die Skepsis gilt insbesondere den Bekanntmachungen, wann sie ausgestellt werden sollten und der Position des ehelichen Eigentums in der Verkaufsmacht.

Wie bereits erwähnt, gibt es zwei Probleme von großer Besorgnis, die angegangen werden sollten, nämlich;

1. Die Mitteilungen

Es gibt im Wesentlichen drei Mitteilungen, die vor Ausübung der gesetzlichen Verkaufsbefugnis ausgestellt werden müssen. Diese Hinweise umfassen;

1. Die gesetzliche Bekanntmachung nach Abschnitt 90 des Landesgesetzes

Abschnitt 90 (1) bildet die Grundlage der gesetzlichen Verkaufsmacht. Wenn der Schuldner (der Kreditnehmer) mit einer Verpflichtung, die dem Belastungsinstrument unterliegt, in Verzug ist und einen Monat lang in Verzug bleibt, kann der Schuldner (der Kreditgeber) dem Schuldner eine schriftliche Mitteilung zukommen lassen, um die geschuldeten Beträge zu zahlen oder wie im Rahmen der Vereinbarung erwartet zu erfüllen.

Unterabschnitt 2 gibt an, was die Mitteilung unter Unterabschnitt 1 dem Chargor mitteilen soll. Es beinhaltet;

• Art und Umfang des Verzugs
• Wenn der Verzug auf Nichtzahlung von Geldern zurückzuführen ist, sollte die Frist zur Behebung des Verzugs mindestens drei (3) Monate betragen.
• Wenn der Verzug auf die Nichterfüllung eines der Covenants im Belastungsinstrument zurückzuführen ist, sollte die Frist zur Behebung des Verzugs nicht weniger als zwei (2) Monate betragen.
• Wenn der Verzug nicht innerhalb der festgelegten Frist behoben wird, kann der Chargee die verfügbaren Abhilfemaßnahmen anwenden.
• Der Chargor hat das Recht, gegen bestimmte vom Chargee beantragte Erleichterungen vor Gericht zu klagen.

Die meisten Finanzinstitute entscheiden sich für den Verkauf des belasteten Grundstücks, aber es stehen ihnen eindeutig viel mehr Optionen zur Verfügung, als in Abschnitt 90 (3) beschrieben. Wir sollten jedoch beachten, dass der in Abschnitt 90 (3) verwendete Begriff ‘may’ ist, May wird in diesem Fall verwendet, um zu kommunizieren, dass die Optionen, die dem Chargee zur Verfügung stehen, vielfältig sind und es dem Chargee überlassen ist, eine zu wählen.

Es besteht ein gewisser Konflikt zwischen den Bestimmungen von Unterabschnitt 2 und Unterabschnitt 3 von Abschnitt 90. Abschnitt 90 (2) gibt dem Chargor eine Frist von mindestens 3 Monaten, um den Verzug zu beheben, und gleichzeitig Abschnitt 90 (3) geht weiter, um den Chargee zu beauftragen, die im Unterabschnitt beschriebenen Rechtsbehelfe auszuüben, wenn und wenn der Chargor nicht innerhalb von 90 Tagen nachkommt. Es gibt ein eklatantes praktisches Problem bei der Anwendung dieser beiden Unterabschnitte. Eine unbeantwortete Frage ist: Sind 3 Monate 90 Tage? Und umgekehrt.

1. Die Verkaufsmitteilung gemäß Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes und die Rücknahmeerklärung gemäß Regel 15 (b) der Auktionsregeln von 1997.

Die Anwendung der Verkaufsmitteilung nach Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes und der Einlösungsmitteilung nach Regel 15 (b) der Auktionsregeln hat langsam und stetig die Aufmerksamkeit von Richtern und Praktikern auf sich gezogen. Es ist wichtig, dass wir uns mit der Art der Anforderung gemäß Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes und Regel 15 (b) der Auktionsregeln und den Auswirkungen der Nichteinhaltung dieser Anforderungen befassen.

Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes stellt eine Verkaufsfrist von mindestens vierzig Tagen in den Vordergrund, während Regel 15 der Auktionsregeln eine Rücknahmefrist von mindestens 45 Tagen beschreibt. Die Rücknahmeerklärung steht im Einklang mit Abschnitt 89 des Landesgesetzes über das Eigenkapital der Rücknahme. Gleichzeitig gibt die Mitteilung nach Abschnitt 96 (2) dem Chargor mindestens 40 Tage Zeit, um den Verzug zu beheben, andernfalls wird der Chargee zum Verkauf übergehen.

Es wurde immer wieder argumentiert, dass die Anforderungen nach Regel 15 der Auctioneers Rules, 1997, für die Zwecke von Abschnitt 96 (2) des Land Act ausreichen. Es wurde auch argumentiert, dass die Rücknahmeerklärung der Auktionatoren auch als Verkaufsmitteilung des Chargee dienen kann, wie in Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes vorgesehen, da sie von einem Vertreter des Chargee ausgestellt wird, der ordnungsgemäß auf Anweisung handelt und den Chargor darüber informiert, dass die Immobilie nach 45 Tagen verkauft wird, es sei denn, er / sie löst sie ein.

Die beiden Mitteilungen dienen jedoch unterschiedlichen Zwecken und werden von verschiedenen Personen zugestellt. Dies wurde von Gikonyo J in Albert Mario Cordeiro & Another vs Vishram Shamji eKLR wie folgt angesprochen:

Einige Argumente, denen ich begegnet bin, scheinen darauf hinzudeuten, dass eine Rücknahmeerklärung gemäß Regel 15 des Auktionatorengesetzes für die Zwecke von Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes ausreicht. Ich denke, es gibt eine klare rechtliche Gabelung zwischen diesen beiden Gesetzen, und jeder Versuch, die beiden zu verschmelzen, erhöht nur die Verwirrung über den Zweck von Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes. Ich kann hier spekulieren. Vielleicht kann man denken, dass die Einlösungsmitteilung nach dem Auktionatorengesetz ausreicht, weil; es kommt nach der gesetzlichen Bekanntmachung; es ist für 45 Tage, die mehr als die 40 Tage nach Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes sind; dient dem Zweck, dem Auftraggeber die Möglichkeit zu geben, das Eigentum einzulösen; und benachrichtigt den Auftraggeber über den bevorstehenden Verkauf des Eigentums, wenn der geforderte Betrag nicht innerhalb der in der Bekanntmachung vorgesehenen Frist von 45 Tagen gezahlt wird. Aber ich sollte sagen, dass die Anforderungen nach Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes obligatorisch und ganz getrennt von den Anforderungen nach dem Auktionatorengesetz sind. Die Einlösungsmitteilung nach dem Auctioneers Act ist ebenfalls obligatorisch, wird jedoch getrennt von und nach der nach Abschnitt 96 (2) des Land Act ausgestellt; streng in dieser Reihenfolge.

Das Ergebnis der obigen Analyse ist, dass in Ermangelung einer Verkaufsmitteilung gemäß Abschnitt 96 (2) des Landgesetzes die gesetzliche Verkaufsbefugnis auch dann rechtlich nicht entstanden ist, wenn eine Rücknahmeerklärung ausgestellt wurde.

1. Eheliches Zuhause

Die Kläger sind immer wieder vor Gericht gestürmt, um Einspruch gegen die Ausübung ihrer gesetzlichen Verkaufsbefugnis zu erheben, wobei sie darauf hinweisen, dass es sich bei dem betreffenden Grundstück um ein eheliches Zuhause handelt. Das Landgesetz von 2012 bietet mehr Schutz für eheliche Wohnungen, aber das bedeutet nicht, dass, wenn die Verkaufsmacht des Chargee legal angesammelt hat, es gestoppt werden sollte, nur weil die Immobilie ein eheliches Zuhause ist.

Das Gericht in Julius Mainye Anyenga Vs. Eco Bank Limited eKLR hat dieses Problem wie folgt angegangen:

Ich möchte Hypothekenschuldner von einer scheinbar unangebrachten Haltung abbringen, insbesondere von Schuldnern. Die wahre Position des Gesetzes über eheliche Güter besteht darin, dass auf diesem Grundstück keine Hypothek geschaffen wird, ohne zuvor die Zustimmung des Ehepartners einzuholen. Ebenso wird kein Verkauf des ehelichen Vermögens durchgeführt, ohne dem Ehegatten oder den Ehegatten des Hypothekengläubigers die erforderlichen Mitteilungen zu machen. Diese einmal in Anspruch genommenen Schutzmaßnahmen verhindern nicht den Verkauf eines ehelichen Eigenheims, wenn die erforderlichen Zustimmungen eingeholt und alle Mitteilungen an alle Parteien mit einem Interesse an dem ehelichen Eigenheim übermittelt wurden, das als Sicherheit für ein Darlehen oder eine Kreditfazilität gewährt wird.

Die Faustregel ist, dass kein Eigentum ohne eheliche Zustimmung oder eine eidesstattliche Erklärung zum Nachweis des Familienstands belastet werden kann, wenn ein Chargor behauptet, ledig zu sein. Danach bei Verzug, Mitteilungen werden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen herausgegeben und an alle interessierten Parteien kopiert, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Ehegatten, denen dann im Wesentlichen die gesetzliche Kaufkraft gesetzlich zuerkannt wurde. Es ist die Argumentation des Gerichts, dass jedes Eigentum, sei es ehelich oder persönlich, das als Sicherheit für eine Einrichtung angeboten wird, unter der Voraussetzung erfolgt, dass dasselbe das Risiko birgt, vom Kreditgeber in Verzug mit der Zahlung der gesicherten Schuld verkauft zu werden.

Ehrenwerter Nyamu J in Maithya gegen Housing Finance Co. Von Kenia & Weitere 1 EA 133 wie folgt angegeben:

“Aufgeladene Immobilien sollen erworben werden oder sollen einen kommerziellen Wert haben, andernfalls würden die Kreditgeber sie nicht als Wertpapiere akzeptieren. Das Eigentumsgefühl, das in diesem Land im Laufe der Jahre sehr geschätzt wurde, ist in vielen Situationen kommerziellen Überlegungen gewichen. Vor der Kreditvergabe bestehen viele kreditgebende Banken und Hypothekenhäuser zunehmend darauf, dass Bewertungen durchgeführt werden, um Zwangsverkaufswerte und Marktwerte der Immobilien zu ermitteln, die die Wertpapiere für die Kredite oder Kreditfazilitäten darstellen. Der Verlust der Immobilien durch Verkauf wird von den Parteien eindeutig in Betracht gezogen, noch bevor die Sicherheit formalisiert ist”.

Die Position, die die Gerichte in dieser Frage eingenommen haben, ist fest und belastbar. Der Schutz einer ehelichen Wohnung im Rahmen der gesetzlichen Kaufkraftsphäre ist daher nicht als Grundlage für einen Säumigen oder als Absolution von vertraglichen Verpflichtungen im Rahmen eines Gebühreninstruments zu verwenden.

Das Gericht in Jimmy Wafula Simiyu vs. Fidelity Bank Ltd eKLR stellte fest, wie folgt:

Es ist ziemlich arrogant für den Antragsteller zu glauben, dass die Umwandlung eines verpfändeten Eigentums in ein eheliches Zuhause eine Form von unbezwingbarem Schutz vor der Realisierung einer Sicherheit bietet, die in einer Hypothek nach dem Gesetz gegeben ist. Das Gesetz über die Hypothek und den Verkauf von ehelichen Eigenheimen zielt nur darauf ab, sicherzustellen, dass die Zustimmung des Ehegatten oder der Ehegatten eingeholt wird, bevor eine solche Immobilie verpfändet wird, und dem Ehegatten, der der Hypothek vor Ausübung der gesetzlichen Verkaufsbefugnis des Hypothekengläubigers zugestimmt hat, werden entsprechende Mitteilungen zugestellt.

Die Tatsache, dass das belastete Eigentum ein eheliches Zuhause ist, ist nur relevant, wenn der Antragsteller die mangelnde Zustimmung des Ehepartners zur Erstellung der Gebühr geltend macht oder die Mitteilungen über den Ehepartner nicht ordnungsgemäß gemäß dem Gesetz zugestellt wurden.

1. Eidesstattliche Erklärung des Familienstands

Es ist jetzt gesetzlich vorgeschrieben, dass kein eheliches Vermögen ohne Zustimmung Ihres Ehepartners belastet werden kann. Mit diesem Schutz im Gesetz gab es eine Zunahme von Fällen von gefälschten eidesstattlichen Erklärungen und Ehegatten von Chargors Pilze aus dem Boden, um zu behaupten, dass sie verheiratet sind und dass das Eigentum ehelich ist, nur um die Verkaufsmacht des Chargee zu besiegen.

Gebührenpflichtige sollten beachten, dass das Gesetz in solchen Fällen Regress bietet. Falsches Fluchen ist ein Vergehen nach Paragraf 114 des Strafgesetzbuches. Jedoch, Wir würden empfehlen, dass der Chargee weiter gehen und sich bemühen sollte, eine Suche mit dem Registrar of Marriages durchzuführen, um zu bestätigen, ob der Chargor tatsächlich eine Ehe ist. Sektion 50 Des Ehegesetzes legt das Amt des Standesbeamten für Ehen und seine Aufgaben fest, zu denen unter anderem die Registrierung von Ehen und die Führung eines Eheregisters gehören. Wir sind uns der Tatsache bewusst, dass nicht alle Ehen registriert sind, aber durch die Durchführung dieser Suche zeigt sich, dass der Chargee noch weiter gegangen ist, um den Familienstand des Chargors zu bestätigen. Wir empfehlen, dass diese Suche durchgeführt wird und die Ergebnisse an das Ladungsinstrument angehängt werden.

1. Bürgen

In einigen Fällen, in denen der Bürge keine Sicherheit hat, würde er einen Bürgen beauftragen, die Einrichtung zu garantieren. Für die Zwecke dieses Artikels, Wir werden uns darauf konzentrieren, dass die Garantie eine Gebühr für ein Grundstück ist. Eine Bürgschaft ist in der Regel ein vom Kreditnehmer getrennter Vertrag. Der Bürge, der sein Land als Bürgschaft abgegeben hat, genießt den Schutz des Landesgesetzes. Der Bürge ist ebenfalls an der Anklage beteiligt.

Alle Mitteilungen des Kreditgebers an den Kreditnehmer in Bezug auf die Belastung und den bevorstehenden Verkauf des belasteten Grundstücks sollten an den Bürgen kopiert werden, da die Haftung des Bürgen bei Zahlungsverzug entsteht. Da der Bürge sein Paket als Bürgschaft ausgestellt hat, ist es nur vernünftig und fair, dass er Anspruch auf die Bescheide nach Abschnitt 90 (1) und Abschnitt 96 (2) des Landesgesetzes hat und auch nicht zu vergessen die Rücknahmeerklärung nach Regel 15 der Auktionsordnung.