Gebäude an der Grenzlinie zweier Grundstücke

Die Partywand usw. Das Gesetz von 1996 (“das Gesetz”) gibt einem Gebäudeeigentümer das Recht, eine Mauer an der Grenze zwischen seinem Grundstück und dem Grundstück eines angrenzenden Eigentümers zu errichten. Abschnitt 1 Des Gesetzes behandelt die Details darüber, wie und wo diese Mauer gebaut werden kann. Es enthält auch das Verfahren zur Benachrichtigung Ihres Nachbarn über die vorgeschlagene Mauer und die Regeln für die Verwendung von vorspringenden oder verstärkten Fundamenten.

Das Gesetz deckt auch andere Fragen der Entschädigung und Zahlung ab, einschließlich der Frage, wer für den Bau der Mauer bezahlt, ob es eine Entschädigung für verursachte Schäden gibt und die Regeln für mögliche Kosten für die spätere Nutzung der Mauer durch einen angrenzenden Eigentümer. Es beschreibt auch den Prozess der Beilegung von Streitigkeiten, die während des Aufbaus an der Verbindungslinie entstehen.

In diesem Beitrag werden wir die wichtigsten Punkte von Abschnitt 1 des Gesetzes sowie andere Teile des Gesetzes ansprechen, die relevant sind, wenn Sie beabsichtigen, eine Mauer an der Grenzlinie zu einem anderen Grundstück zu bauen.

Die Lage der Mauer

Abschnitt 1 des Gesetzes bezieht sich ausschließlich auf den Bau neuer Mauern auf oder rittlings auf der Verbindungslinie zwischen zwei Grundstücken. Um zu verstehen, was dies bedeutet, müssen wir zuerst den Unterschied zwischen on und rittlings auf der Grenze bestimmen. Eine an der Verbindungslinie gebaute Mauer ist eine Mauer, die bis zur Verbindungslinie gebaut ist, jedoch vollständig auf dem Land eines Eigentümers liegt. Während, wenn es rittlings auf der Verbindungslinie gebaut wird, wird es die Länder beider Eigenschaften überspannen, in der Regel mit der Mittellinie der Wand auf der Grenzlinie positioniert gebaut.

Wenn eine Mauer rittlings auf der Verbindungslinie gebaut wird, gilt sie als Partymauer oder Partyzaunmauer, wenn es sich um eine Gartenmauer handelt. Wenn die Mauer bis zur Grenze, aber vollständig auf dem Land eines Eigentümers gebaut ist, ist sie keine Parteimauer.

Hinweise zur Verbindungslinie

Wenn Sie beabsichtigen, eine Mauer an der Verbindungslinie zu bauen, müssen Sie den angrenzenden Eigentümer mindestens einen Monat vor Beginn des Baus dieser Mauer benachrichtigen. Die Mitteilung sollte Ihre Absicht angeben, die Wand zu bauen, sowie die beabsichtigte Wand beschreiben.

Diese Art der Bekanntmachung ist erforderlich, unabhängig davon, ob sich die Mauer rittlings auf der Verbindungslinie befindet oder darauf gebaut ist, aber vollständig auf Ihrem Land. Auf den ersten Blick mag es unnötig erscheinen, Ihrem Nachbarn eine Benachrichtigung zukommen zu lassen, wenn sich die Mauer ausschließlich auf Ihrem Grundstück befindet, aber die Anforderung, Ihren Nachbarn in dieser Situation zu benachrichtigen, besteht, um ihn vor unangekündigten Arbeiten zu schützen, die die rechtliche Grenze oder Stabilität seines Landes beeinträchtigen könnten. Darüber hinaus hat eine Mauer, die vollständig auf Ihrem eigenen Land errichtet wurde, oft vorstehende Fundamente, die unter das Land Ihres Nachbarn reichen.

Wenn Ihr Nachbar einer Mitteilung über Ihre Absicht, eine Mauer rittlings auf der Grenze zu bauen, zustimmt, wird die Mauer zur Hälfte auf dem Land jedes der beiden Eigentümer oder in einer Position gebaut, die zwischen den beiden Eigentümern vereinbart wurde.

Wenn ein angrenzender Eigentümer einer Mitteilung nicht zustimmt, in der gefordert wird, dass die Mauer rittlings über der Grenze errichtet wird, muss die Mauer auf eigene Kosten und vollständig auf Ihrem Land errichtet werden.

Zahlung für die Mauer

Die Kosten für den Bau der Mauer sollten danach aufgeteilt werden, wer am meisten von der Mauer profitiert, nicht von ihrer Position relativ zur Grenzlinie. Die Frage, wer für die Mauer bezahlt, muss zwischen den Parteien auf der Grundlage der jeweiligen Umstände vereinbart werden. Dies ist in der Regel recht einfach im Falle von Arbeiten, um ein neues Gebäude zu bauen, da die Kosten für den Bau der Mauer in der Regel von der Person bezahlt werden, die von dem vorgeschlagenen Gebäude profitiert.

Ein häufiges alternatives Beispiel ist, dass, nachdem eine Wand auf Kosten eines Eigentümers gebaut wurde, der andere Eigentümer diese Wand anschließend nutzt, indem er sie beispielsweise einschließt, um eine Erweiterung zu bilden. In dieser Situation würde der Inhaber, der die Erweiterung errichtet, gewöhnlich angefordert, der Person zu zahlen, die für den ursprünglichen Bau der Wand die Summe der Hälfte der Kosten des Errichtens des Bereichs der Wand zahlte, um an den heutigen Raten eingeschlossen zu werden. Obwohl diese Arbeit eine Angelegenheit der Parteienstruktur ist und von einem anderen Abschnitt des Gesetzes (Abschnitt 2) abgedeckt wird, ist es sinnvoll, hier darauf hinzuweisen.

Wenn Sie beabsichtigen, eine Mauer vollständig auf Ihrem Grundstück zu errichten, müssen Sie Ihrem Nachbarn alle Schäden ersetzen, die an seinem Eigentum verursacht wurden, z. B. Blumenbeete, Einfahrten oder unterirdische Dienstleistungen. Es ist daher ratsam, vor Beginn der Arbeiten den Zustand des angrenzenden Grundstücks des Eigentümers aufzuzeichnen.

Fundamente

Nach dem Gesetz hat die Person, die die Mauer baut, das Recht, unter dem Grundstück des Nachbarn vorstehende Fundamente zu errichten, die für den Bau der Mauer erforderlich sind. Es ist nicht ganz klar, ob das Erfordernis der Fundamente bedeutet, dass der Bauherr keine Fundamente auf dem Grundstück des angrenzenden Eigentümers platzieren darf, wenn die Mauer vernünftigerweise unter Verwendung von exzentrischen Fundamenten gebaut werden könnte, die so konstruiert sind, dass die Kante des Fundaments mit der Außenfläche der Mauer übereinstimmt und nicht darüber hinausragt, Anschließend wird eine gerade Linie von der Wandfläche nach unten erstellt, und dies ist eine zwischen den Parteien zu vereinbarende Angelegenheit, oder ihre Vermesser.

In jedem Fall kann ein angrenzender Eigentümer nicht einfach ablehnen, die Bildung vorspringender Fundamente unter seinem Land zuzulassen, und Abschnitt 2 (2) (g) des Gesetzes gibt dem angrenzenden Eigentümer das Recht, solche Vorsprünge bei Bedarf abzuschneiden.

Wenn besondere Fundamente vorgeschlagen werden, muss Ihr Nachbar ausdrücklich zustimmen, auf seinem Grundstück besondere Fundamente zu errichten. Wenn keine Zustimmung erteilt wird, können keine speziellen Fundamente errichtet werden.

Die Frage der Sonderfundamente kann schwierig sein, denn nach Paragraf 11 (10) des Gesetzes, wenn eine Person unter dem Grundstück eines Nachbarn Sonderfundamente errichtet und dieser Nachbar später diese Fundamente im Laufe der Arbeiten wegschneiden muss, dann ist sie dafür verantwortlich, die Kosten dafür zu tragen. Diese Kosten gelten für alle, die zu diesem Zeitpunkt auf dem Grundstück wohnen, unabhängig davon, ob sie die Fundamente gebaut haben oder nicht. Selbst wenn Sie die speziellen Fundamente nicht gebaut haben und Sie sich ihrer nicht einmal bewusst waren, weil sie vor Ihrem Einzug gebaut wurden, müssen Sie dennoch die Kosten tragen, um sie zu entfernen, wenn dies von Ihrem Nachbarn verlangt wird.

Zugangsangelegenheiten

Unabhängig davon, ob Sie die Mauer bis zur Verbindungslinie oder rittlings darauf bauen, haben Sie das Recht, auf das angrenzende Grundstück des Eigentümers zuzugreifen, um die Mauer zu bauen. Dieses Recht ist in Abschnitt 8 festgelegt und besagt, dass Sie nach Ablauf einer Frist von 14 Tagen oder im Notfall früher auf das Land eines angrenzenden Eigentümers zugreifen können. Darüber hinaus ist es eine Straftat für einen angrenzenden Eigentümer, den Zugang zu seinem Eigentum zu verhindern, wenn eine Benachrichtigung gemäß Abschnitt 8 erfolgt ist.

Streitigkeiten

In jeder Angelegenheit, in der ein Streit entsteht und nicht zwischen den Parteien vereinbart werden kann, sollte das in Abschnitt 10 des Gesetzes festgelegte Verfahren befolgt werden. Dieser Prozess beinhaltet die Ernennung von Vermessungsingenieuren, um die strittigen Angelegenheiten zu bestimmen und einen Party Wall Award (Party Wall Agreement) vorzubereiten, in dem festgelegt wird, wie die Mauer gebaut werden soll.

Die am häufigsten strittigen Fragen im Zusammenhang mit Arbeiten an der Verbindungslinie sind: die Position der Mauer, die Notwendigkeit, dass Fundamente unter das angrenzende Grundstück des Eigentümers ragen, oder Fragen im Zusammenhang mit der Entschädigung für Verluste oder Schäden.