Marihuana-Grow-Op-Häuser – Was Sie beim Kauf eines Hauses wissen müssen – Cannabis & Hanf – Kanada

Obwohl der Besitz von Marihuana unter verschiedenen Umständen in Kanada im Jahr 2018 entkriminalisiert wurde, wurden und werden viele Wohnimmobilien weiterhin als “Grow-Ops” verwendet, um Marihuana zu produzieren.

Häuser, in denen Marihuana angebaut wurde, weisen häufig die folgenden Probleme auf:

• elektrische Systeme sind neu verkabelt und nicht sicher;
• Feuchtigkeit aus der Marihuanaproduktion kann zu Schimmel und verschiedenen gesundheitlichen Problemen führen; und
• Die Immobilie kann als “Grow-Op” -Immobilie stigmatisiert werden und weniger wert sein.

Was kann ein Käufer tun?

Der Käufer einer Wohnimmobilie wäre gut beraten, sich beim Verkäufer zu erkundigen, ob die Immobilie zuvor als Marihuana-Anbau genutzt wurde, und Bedingungen in eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung einzufügen, um so viel Schutz wie möglich zu bieten.

In Ontario enthalten viele Wohnimmobilienverträge eine sogenannte “Klausel über illegale Substanzen”, die teilweise lautet:

Der Verkäufer vertritt und garantiert … nach bestem Wissen und Gewissen des Verkäufers wurde das Grundstück und die darauf befindlichen Gebäude und Strukturen niemals zum Wachstum oder zur Herstellung illegaler Substanzen genutzt. Diese Garantie überdauert und endet nicht mit dem Abschluss dieser Transaktion.

Fallstudie

In der Rechtssache Beatty / Wei prüfte das Berufungsgericht von Ontario die Bedeutung dieser Klausel im Zusammenhang mit einer gescheiterten Immobilientransaktion. In diesem Fall haben der Verkäufer und der Käufer eine Kauf- und Verkaufsvereinbarung für ein Wohneigentum in Toronto vom 15. Mai 2016 (“die APS”) abgeschlossen.

Die für:

• eine vom Käufer zu zahlende Anzahlung von 30.000,00 USD;
• ein Kaufpreis von 916.000,00 USD; und
• ein Abschlussdatum von August 22, 2016.

Die APS enthielt auch die oben erwähnte Klausel über illegale Substanzen.

Etwa einen Monat nach Unterzeichnung des APS führte der Immobilienmakler des Käufers Internetrecherchen durch und stieß auf Informationen, die darauf hindeuteten, dass es sich bei der betreffenden Immobilie früher um einen Marihuana-Anbau handelte, was von der Polizei bestätigt wurde. Der Verkäufer hatte keine Kenntnis davon, dass das Grundstück zuvor zur Herstellung von Marihuana genutzt worden war (was einige Jahre vor dem Kauf des Grundstücks durch den Verkäufer geschehen war). Der Käufer weigerte sich, die APS zu schließen, und der Verkäufer verkaufte die Immobilie schließlich für 86.100,00 USD unter dem Preis in der APS weiter. Verkäufer und Käuferverfahren gegeneinander eingeleitet.

Vor dem Berufungsgericht ging es um die Frage, ob der Erwerber berechtigt war, aus der APS auszusteigen. Das Gericht stellte fest, dass thepurchaser nicht berechtigt war, aus dem APS herauszukommen, und war theforeliable zum Verkäufer für Schäden (d.h. $86.100,00, das ist, wie muchless Geld das Eigentum für vom Verkäufer weiterverkauft wurde, sobald thepurchaser sich weigerte, das APS zu schließen).

Die Analyse des Berufungsgerichts konzentrierte sich auf den Wortlaut der Rechtsschutzklausel und insbesondere darauf, wann die vom Verkäufer gegebene Garantie und Vertretung wirksam war. Das Berufungsgericht hob die Entscheidung der Vorinstanz auf und entschied, dass die vom Verkäufer gewährte Garantie und Vertretung zum Zeitpunkt der APS (d. h. 15. Mai 2016) wirksam war. Zu diesem Zeitpunkt hatte der Verkäufer keine Kenntnis davon, dass die Immobilie früher zum Anbau von Marihuana verwendet worden war. Die Tatsache, dass nach dem 15.Mai 2016 Informationen zu thecontrary entdeckt wurden, warrelevant. Der Verkäufer hat seine Garantie nicht verletzt unddarstellung. Dementsprechend hatte der Käufer kein Recht, aus dem Geschäft auszusteigenund war daher gegenüber dem Verkäufer für Schäden haftbar.

Schlußfolgerung

Während dieses Ergebnis für den Käufer hart erscheinen mag, ist die Argumentation des Berufungsgerichts nach Ansicht dieses Schriftstellers stichhaltig und entspricht dem allgemein anerkannten Recht der vertraglichen Auslegung. Ein Käufer, der mehr Komfort in einer Immobilientransaktion sucht, kann verschiedene Bedingungen aushandeln, wie z. B. eine uneingeschränkte Zusicherung und Garantie, dass die Immobilie niemals zur Herstellung von Marihuana verwendet wurde, oder die Option, aus dem Geschäft auszusteigen, wenn vor dem Abschluss festgestellt wird, dass die Immobilie zur Herstellung von Marihuana verwendet wurde. Es ist nicht ungewöhnlich, dass Verträge ein “Bring down Certificate” vom Verkäufer bei closingstating verlangen, dass alle Zusicherungen und Garantien wahr sind.

Letztendlich sind Verträge, insbesondere im Hinblick auf den Verkauf von Grundstücken, Verhandlungssache und Risikoverteilung.Jede Partei muss überlegen, wie viel oder wie wenig Risiko sie bereit ist zu akzeptieren und entsprechend zu handeln.

Der Inhalt dieses Artikels soll einen allgemeinen Leitfaden zum Thema bieten. Fachkundiger Rat sollte gesucht werdenüber Ihre spezifischen Umstände.