Melden ausländischer Mieteinnahmen

Die USA behandeln ausländische Mietobjekte auf die gleiche Weise wie inländische Mietobjekte — wenn die betreffende Immobilie einem US-Bürger oder Greencard-Inhaber gehört. Expats, die in Mietobjekte investieren, während sie im Ausland leben, müssen verdiente Mieteinnahmen auf US-Steuern melden. Die Angelegenheit kann verwirrend sein, da es je nach Land, in dem sich die Immobilie befindet, viele Feinheiten gibt.

Hier finden Sie alles, was Sie wissen müssen, um Mieteinnahmen aus dem Ausland zu melden.

Anforderungen für die Meldung ausländischer Mieteinnahmen

Expats, die im Ausland leben, müssen alle ausländischen Einkünfte in US-Steuererklärungen melden, einschließlich Mieteinnahmen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie gekauft oder geerbt wurde. Genau wie bei Inlandsmieten sollten Mieteinnahmen auf einem Formular des Zeitplans E gemeldet werden.

Immobilienbesitzer können ihre Einnahmen durch Abzug der Mietkosten ausgleichen. Zu den üblichen Ausgaben, die Expats abziehen können, gehören:

• Nebenkosten wie Strom oder Wasser
• Werbekosten wie Immobilienmaklergebühren
• Wartungskosten wie Landschaftsgestaltung, Neulackierung oder Schneeschaufeln
• Reparaturen (beachten Sie, dass Umbauten eher abgeschrieben als abgezogen werden müssen)
• Gebühren für Hausverwalter
• Reisekosten im Zusammenhang mit Immobilienbesuchen
• Hypothekenversicherungsprämien

Bevor Sie diese Kosten abziehen können, müssen Sie genaue Aufzeichnungen über Mietobjekte in ausländischem Besitz führen. Möglicherweise möchten Sie ein Wartungsprotokoll nach Datum, Kategorie und Betrag führen oder die zurückgelegten Meilen zu Wartungszwecken mithilfe einer App zur Kilometerverfolgung protokollieren. Wenn Sie organisiert bleiben, können Sie nicht nur jeden Abzug geltend machen, auf den Sie rechtmäßig Anspruch haben, sondern auch den Nachweis im Falle einer Prüfung erbringen.

So melden Sie ausländische Mieteinnahmen zu US-Steuern

Gute Buchhaltungspraktiken wie die oben genannten helfen Ihnen dabei, bei der Verwaltung eines Mietobjekts organisiert zu bleiben. Wenn Sie einen Hausverwalter beauftragen, führt diese Person natürlich Aufzeichnungen in Ihrem Namen und sendet Ihnen Berichte auf einer festgelegten Basis (z. B. vierteljährlich oder monatlich).

Es gibt einige Überlegungen zu beachten, wenn Sie Ihre Einnahmen und Ausgaben für US-Steuern melden:

• Zunächst müssen alle Einnahmen und Ausgaben aus Mietobjekten für die Steuerberichterstattung von der lokalen Währung in Dollar umgerechnet werden. Diese Umwandlungen sind nicht schwierig, aber sie fügen eine Schicht von Komplexität bei der Einreichung von Steuern aus dem Ausland.
• Expats müssen den Foreign Bank Account Report (FBAR) als Teil ihrer Steuern ausfüllen. Alle Bankkonten, die für den Betrieb von Mietobjekten eingerichtet werden — oder Treuhandkonten, die zur Zahlung von Hypothekenzinsen, Hausbesitzerversicherungen oder anderen Gebühren verwendet werden – sollten auf der FBAR gemeldet werden. Das Versäumnis, die richtigen Konten auf FBAR zu melden, kann zu einer Strafe führen.
• Einige Expats nutzen Immobilien für doppelte Zwecke, besuchen das ganze Jahr über als Ferienhaus und mieten Immobilien, wenn das Haus nicht benutzt wird. Wenn Sie ein Haus in Übersee haben, das Sie als Ferien- und Mietobjekt nutzen, sind Komplexitäten zu beachten. Der IRS erlaubt Hausbesitzern eine Nachfrist von 15 oder weniger Miettagen. Das bedeutet, wenn Sie Ihre Immobilie nur für 10 Tage gemietet haben, müssen Sie sie nicht für US-Steuern deklarieren.
• Immobilien, die länger als 15 Tage vermietet werden, werden als Zweitwohnsitz mit doppeltem Verwendungszweck und Mietobjekte behandelt. Immobilien, die nur als Vermietung verwendet werden, werden als Mietobjekte behandelt. Expat CPA kann Ihnen helfen, festzustellen, wo Ihre Immobilie passt, und die entsprechenden Formulare einzureichen. Expat CPA kann Sie auch beraten, wenn Sie kürzlich ein Zweitwohnsitz in ein Mietobjekt umgewandelt haben und nicht sicher sind, wie Sie Steuern ordnungsgemäß einreichen sollen.

Die Berichterstattung über Mieteinnahmen ist für Vermieter, die die Immobilie als Einzelunternehmer verwalten, weniger komplex als für Vermieter, deren Eigentum Teil einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung, eines Trusts, einer ausländischen Gesellschaft oder einer anderen Geschäftseinheit ist. Auch hier kann Expat CPA sicherstellen, dass jedes erforderliche Steuerformular korrekt eingereicht wird.

Holen Sie sich Hilfe von Expat CPA

Für 2020 werden die US-Steueranmeldefristen bis Juli 15 verlängert. Holen Sie sich Hilfe von einem CPA mit Erfahrung in der Betreuung von Expats mit komplexen Steueranforderungen, einschließlich Expats, die ausländisches Mieteigentum besitzen. Um herauszufinden, wie wir Ihnen helfen können, kontaktieren Sie uns.

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