Multifamily Finanzierung und der Verkäufer Carryback

Verkäufer Carryback Finanzierung. So einfach, so eloquent. So oft vermasselt. In diesem Artikel wird der Verkäuferrücktrag aus der Perspektive der Verkaufsseite erörtert. Die meisten Käufer denken, dass es eine gute Sache ist, einen Verkäuferrücktrag zu erhalten.

Die meisten Verkäufer sind verwirrt über die Angelegenheit; Unterlassen Sie daher die Überlegung (da ein verwirrter Geist immer nein zu allem sagt). Als Verkäufer stellt das Tragen einer Notiz ein weiteres Werkzeug dar, das Sie benötigen, um eine Immobilie zu verkaufen. Es ist die beste Option, aber eine Gelegenheit, Ihnen beim Verkauf eines Vermögenswerts zu helfen, wenn traditionelle Methoden zu kurz kommen.

Nichts geht über einen Barverkauf. Aber ein Deal, der einen Verkäuferrücktrag beinhaltet, wenn es hilft, Ihr Ende, größere Ziele und Ziele zu erreichen, ist einen Blick wert. Von Nolo:

Bei der Verkäuferfinanzierung übernimmt der Verkäufer die Rolle des Kreditgebers. Anstatt dem Käufer Bargeld zu geben, gewährt der Verkäufer dem Käufer genügend Kredit für den Kaufpreis des Eigenheims abzüglich einer Anzahlung. Käufer und Verkäufer unterzeichnen einen Schuldschein (der die Bedingungen des Darlehens enthält).

In einer Welt, die politisch, wirtschaftlich, in Bezug auf Politik und Prämisse für den gesellschaftlichen Fortschritt in zwei Teile gespalten ist – warum über die einfachen Dinge sprechen, wie die Rücktragsfinanzierung? Denn Verkäuferfinanzierung ist selbst für einen Barkäufer eine Versuchung.

Immobilieninvestoren lernen früh und oft, dass OPM (das Geld anderer Leute) da ist, um ihnen beim Aufbau ihres Vermögens zu helfen. Diese “Glücksbauer” kaufen und kaufen mehr basierend auf Hebelwirkung. Dieses Kartenhaus hat kein Ende in Sicht, bis es es tut. Wie Musikstühle, wenn die Musik aufhört, stoppt sie für alle, die das Spiel spielen. Aus diesem Grund müssen Sie als Verkäufer die Risiken verstehen, die mit der Rückführung einer Hypothek verbunden sind.

Rücktragsfinanzierung

Verkäufer-Rücktragsfinanzierung wird als “kreative Finanzierung” bezeichnet.” Es ist nicht so sehr kreativ, sondern aus Sicht eines Kreditgebers nicht konform. Die meisten Menschen sind sich bewusst, dass, wenn ein Verkäufer Carryback in einem Verkauf beteiligt ist, der wahrscheinliche Grund dafür ist, dass herkömmliche Finanzierung allein würde nicht das Geschäft zu erledigen.

Der Verkäufer Carryback ist da, um Ihnen, dem Verkäufer, zu helfen, den Deal zu erledigen. Wenn es dir nicht hilft, tu es nicht. Verkäuferrücktrag ist von Natur aus ein hohes Risiko und soll transaktional sein, was bedeutet, dass der Abschluss des Geschäfts unterstützt wird. Es handelt sich nicht um eine langfristige Finanzierung.

Oft besteht das Ziel darin, dem Käufer zu helfen, zum nächsten Refinanzierungsereignis oder Verkauf des Vermögenswerts zu gelangen. Als Verkäufer erhöht jede Laufzeit über fünf Jahre hinaus Ihr Risiko weiter. Die Wahrheit über Hypotheken:

Verkäufer Carryback Finanzierung ist im Grunde, wenn ein Verkäufer fungiert als Bank oder Kreditgeber und trägt eine zweite Hypothek auf das Thema Eigentum, die der Käufer zahlt sich jeden Monat zusammen mit ihrer ersten Hypothek. Es kann auch als Eigentümerfinanzierung oder Verkäuferfinanzierung bezeichnet werden.

Ich bin kürzlich an einer nationalen Burgerkette vorbeigefahren, die für ihren neuesten Tarif wirbt: einen Truthahn-Jalapeno-Burger. Nun, das ist kreativ! Nicht sehr ansprechend in meinem Buch, aber kreativ. Kein Zweifel, dieses Angebot ist das Produkt von Hunderten von Stunden Marktforschung und Geschmackstests. Es wurde wahrscheinlich zuerst in nur wenigen Geschäften angeboten. Wenn es Beine hat, wird die Expansion des Geschäfts fortgesetzt.

Gute Ideen werden getestet und dann auf einen Markt ausgeweitet. Doch jedes gute Design funktioniert nicht überall, oder? Westküstenmenschen essen Erdbeeren; Ostküstenmenschen essen Kirschen. Das Umschalten würde viele verwirren.

Hypothekendarlehensprodukte werden ähnlich entwickelt; Verschiedene Hypothekenprodukte sollen Geschäfte unter verschiedenen Umständen ermöglichen.

Wenn Sie sich erinnern, ist CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) ein relativ neues Hypothekenprodukt. Die erste Tranche war kein Milliarden-Dollar-Portfolio, wahrscheinlich mehr als hundert Millionen, dann bastelte er daran, bis er es für rentabel hielt, es an institutionelle Anleger zu verkaufen.

Wie alt ist die Verkäuferrücktragsfinanzierung? Wahrscheinlich dicht hinter der Sprachschöpfung des alten Menschen, als der erste Bauer ein entwickeltes Feld im Austausch für einen Prozentsatz der Ernte an einen anderen verkaufte (natürlich für einige Zeit). Wahrscheinlicher, nach der Erfindung des Abakus, wenn Bohnenzählen von Hobby zum Beruf umgewandelt.

Das aktuelle Problem bei der Sekundärrücktragsfinanzierung besteht darin, dass die meisten Kreditinstitute eine Sekundärfinanzierung ablehnen. Kurz gesagt, die meisten Finanzinstitute zögern, nicht-institutionelle Sekundärfinanzierungen zuzulassen. Mezzanine-Finanzierung ist eine ausgezeichnete Strategie für Käufer von kommerziellen Deals, um die Hebelwirkung zu maximieren, wenn der erste Pfandrechtsinhaber an allen Schichten beteiligt ist, die in die Hypothek eingewickelt sind.

Ein Verkäuferrücktrag, der funktioniert

Ein Verkäuferrücktrag, der für den Verkäufer funktioniert, liegt vor, wenn das Eigenkapital des Geschäfts mindestens zwanzig Prozent (20%) beträgt und der vom Verkäufer zurückgetragene Betrag ein Drittel (33%) der vorrangigen Hypothekenfinanzierung nicht überschreitet.

Beispiel: Der Ausübungspreis des Deals beträgt 1.000.000 USD. Cash-Anzahlung ist $ 200.000, erste Hypothek ist 600.000 mit einem Verkäufer Rücktrag von $ 200.000.

Warum ist dies eine vernünftige Verkäufer-Carryback-Deal-Struktur? Weil es zumindest eine vertretbare Position ist. Es gibt Eigenkapital hinter dem Verkäufer Carryback und eine überschaubare erste Hypothek vor dem Verkäufer Carryback. Wenn der Verkäufer diese Position abschotten musste, entspricht die bei der Entstehung bestehende Hypothekenfinanzierung einem Loan-to-Value (LTV) von sechzig Prozent (60%) des ursprünglichen Kaufpreises.

Betrachten Sie diese Empfehlung als maximalen Hebelpunkt und nur für einkommensschaffende Mietobjekte. Wenn der Verkäufer abschotten würde, gibt es jetzt eine bestehende Hypothek zu adressieren. Wenn es vorher keine Schulden gab, muss der Verkäufer – jetzt Eigentümer – diese Schulden unabhängig von den aktuellen Mieteinnahmen verwalten.

Ein Verkäuferrücktrag, der nicht funktioniert

Ein Verkäuferrücktrag, der für den Verkäufer nicht funktioniert, wobei derselbe Dollarbetrag wie in der vorherigen Transaktion verwendet wird:

Schlechtes Beispiel: Der Ausübungspreis für den Deal beträgt 1.000.000 USD. Cash-Anzahlung ist $ 100.000, erste Hypothek ist 800.000 mit einem Verkäufer Rücktrag von $ 100.000.

In diesem Beispiel befindet sich die Rücktragshypothek des Verkäufers in einer prekären Lage. Die Wahrscheinlichkeit einer Zwangsvollstreckung in dieser Position ist unwahrscheinlich, da selbst eine erfolgreiche Zwangsvollstreckung den ursprünglichen Verkäufer mit einer zu 80% des Verkaufspreises finanzierten Immobilie belastet.

Wenn Sie einen Verkäuferrücktrag in Betracht ziehen, gehen Sie davon aus, dass Sie als Verkäufer die vorrangige Finanzierung abschotten müssen. Wie viele Verkäufer haben die mentale Ausdauer, um den gleichen Deal hoch gehebelt zurückzunehmen, nachdem sie den Vermögenswert verkauft haben? Sehr wenige. So geht der Carry-Back in Rauch auf.

Für einen erfahrenen Immobilieninvestor könnte dies “nur ein weiterer Deal” im Geschäftsverlauf sein. Für nicht erfahrene Personen, die eine Zwangsvollstreckung durchführen müssen, um eine sekundäre Finanzierung zu schützen, die (von ihnen) als wertvolles Gut angesehen wird, könnte dies ein Lebensereignis sein. Wenn ja, vermeiden Sie Verkäufer Carryback-Finanzierung. Für die Erfahrenen, Volldampf voraus, und bitte beachten Sie die Faustregel hier vorgestellt.

Eine weitere “Falle” für Verkäufer besteht darin, dass der einzige Grund für die Verwendung des Rücktrags darin besteht, das Kreditrisiko des Käufers zu überwinden. Hier liegt das Ausmaß der Gerechtigkeit in Ihren Händen. Ein Richter zu sein entschuldigt Sie jedoch nicht, in der Transaktion verbrannt zu werden. “Die Bank” zu werden, bringt alle Rechte und Privilegien mit sich, sammeln zu müssen. Wiegen Sie sorgfältig.

Verkäufer Carryback und Land

Der einzige Weg, ein Verkäufer Carryback funktioniert gut für den Verkäufer von Grundstücken ist mit Bargeld Eigenkapital an den Verkäufer bei Schließung bezahlt und wenn die einzige Hypothek an Ort und Stelle, Post-Closing, wird vom Verkäufer gehalten.

Bei beträchtlichem Eigenkapital, das vom Käufer angeboten wird (d. H. Eine Anzahlung von 50%), sollten Sie in Betracht ziehen, dem Käufer eine Hypothek mit einem kleinen Verkäuferrücktrag zu gewähren. Selbst dann ist Ihre Notiz nur ein Stück Papier mit Nennwert im Falle einer Zwangsvollstreckung.

Mit meinem Beispiel eines $ 1.000.000 Verkauf, wenn der Verkäufer eine $ 100.000-zweite Hypothek hinter einer $ 500.000 ersten Hypothek auf eine Immobilie ohne Einkommen (Land) trägt, gibt es wenig Anreiz, mit der Zwangsvollstreckung fortzufahren. Im Falle eines Zahlungsausfalls muss der Verkäufer, falls er erfolgreich ist, die Schulden und den Schuldendienst ohne entsprechende Einnahmen aus der Immobilie adressieren.

Wisse, dass Verkäufer-Carrybacks ihren Platz haben. Sie sollten nicht der führende Transaktionstyp der Wahl sein, aber sie können einem Verkäufer helfen, einen Deal zu retten, der sonst ein Verlierer wäre und / oder Eigenkapital schaffen, das sonst ganz verschwinden würde. Erkennen Sie das Risiko. Verfolgen Sie die Wiederherstellung im Falle eines Ausfalls nicht unnötig. Wissen Sie, wann Sie falten und weitermachen müssen.