Nachrichten

Im zweiwöchigen Countdown bis Weihnachten entscheiden sich überraschend viele Menschen für einen Umzug. Jedes Jahr tun wir alles, um dies zu erreichen. Einige Faktoren liegen jedoch außerhalb unserer Kontrolle, darunter das Wetter. Letztes Jahr hatten wir mit Schnee und Frost zu kämpfen. Diese Woche ist die Prognose besorgniserregend mit starken Winden. Nachdem wir die Bilder aus Schottland gesehen haben, können wir nur hoffen, dass die Bedingungen nicht so streng sein werden.

Nach starken Winden haben wir normalerweise eine Flut von Telefonanrufen von Kunden, die fragen, wem die Zäune auf ihrem Grundstück gehören, wer dafür verantwortlich ist, sie wieder aufzustellen oder zu ersetzen, und können wir bitte ihre ‘Taten’ für die Antwort überprüfen? Dies mag einfach genug erscheinen, aber die Antwort ist in der Tat selten geradlinig.

Jeder, der eine Immobilie kauft, erhält in der Regel von uns eine Kopie des Grundbuchtitels, alle im Titel genannten Dokumente, den Grundbuchtitelsplan und ein vom Verkäufer ausgefülltes Immobilieninformationsformular. Der Titel kann Informationen über den Grenzbesitz enthalten, aber im Allgemeinen nicht. Der Verkäufer kann im Informationsformular für Immobilien angeben, welche Grenzen er zu besitzen glaubt oder beibehalten hat oder auf unbekannt antworten kann.

Es wird ohnehin zwischen ‘Grenzen’ und ‘Begrenzungsmerkmalen’ unterschieden. Der Grundbuch-Titelplan zeigt die Grundstücksausdehnung mit einer roten Linie. Es ist nur in kleinem Maßstab und zeigt keine Grenzmerkmale wie Zäune und Mauern. Die rote Linie auf dem Titelplan zeigt nur die allgemeine Position der Grenze und ist nicht genau. Sie könnten beispielsweise nicht durch Erhöhen des Planmaßstabs demonstrieren, wo sich die tatsächliche Grenze befindet. Der Grundbucheintragsplan wird also nicht helfen.

Der Titel muss keine Grenzinformationen enthalten, und in vielen Fällen gibt es überhaupt nichts. Wenn dies zu finden ist, ist es am häufigsten, wo Immobilien von Entwicklern verkauft wurden. Normalerweise wird dann der Entwickler-Plan ‘T’ Markierungen verwenden, die anzeigen, dass die Grenze mit der ‘T’ Markierung nach innen zu dieser Eigenschaft gehört. Dies würde in der Regel mit einer Verpflichtung zur Aufrechterhaltung dieser Grenze verbunden sein. Andernfalls kann eine Erklärung enthalten sein, die besagt, dass bestimmte Grenzen als gemeinsames Eigentum von Nachbarn angesehen werden.

Wir können also darauf hinweisen, dass der Titel eine Urkunde enthält, die sich auf einen Plan mit ‘T’ -Markierungen bezieht. Reicht das dann? Es kann sein, aber nicht unbedingt, denn selbst wenn die Urkunde eine Verpflichtung enthält, bindet die Verpflichtung nach strengem Recht niemanden außer dem ursprünglichen Erstkäufer. Wenn Sie also der Meinung sind, dass es an Ihrem Nachbarn liegt, den Zaun so zu ersetzen oder zu reparieren, wie er sein sollte, können Sie in der Praxis möglicherweise nichts tun, um Maßnahmen zu ergreifen.

Auch die Position kann sich im Laufe der Zeit geändert haben. Eigentümer und neue Eigentümer und ihre Nachbarn haben möglicherweise nicht die im Titel festgelegte Position befolgt, als die Immobilie zum ersten Mal verkauft wurde. Sie haben vielleicht nicht einmal darüber nachgedacht, was die ‘Taten’ sagen könnten, oder haben gerade ihre eigene Vereinbarung getroffen. Also, wenn ein Zaun errichtet wurde und im Besitz von No1 Jones Avenue, aber der Zaun blies oder verfiel und die beiden angrenzenden Besitzer zusammenkamen und vereinbart, die Kosten für einen neuen Zaun zu teilen, unabhängig davon, was im Titel ist, würde dieser Zaun ihnen gemeinsam gehören. Oder wenn der Besitzer der No1 Jones Avenue sich weigert, etwas zu tun oder zu bezahlen, und der angrenzende Besitzer einen neuen Zaun errichtet (für ein ruhiges Leben), dann gehört dieser Zaun eindeutig ihnen.

Manchmal kann die genaue Grenzposition von Eigentümern verdeckt werden, z. B. durch Hinzufügen anderer Merkmale wie einer Hecke auf einer Seite eines ursprünglichen Zauns oder durch Aufstellen eines anderen Zauns auf ihrer Seite des ursprünglichen Zauns.

Abgesehen vom Titel, was ist dann mit dem Verkäufer Immobilieninformationsformular? Kann das helfen? Die Antworten der Verkäufer können eine gute Informationsquelle sein. Die Fragestellung im Formular ist jedoch recht umfangreich und ohne weitere detaillierte schriftliche Angaben kann unklar sein, oder es kann sein, dass der Verkäufer unbeabsichtigt ohnehin falsche Angaben gemacht hat.

Die Antwort lautet also, immer den Titel und auch alle vom ursprünglichen Verkäufer bereitgestellten Informationen zu überprüfen, sich jedoch nicht zu wundern, wenn dies immer noch nicht eindeutig ist. Letztendlich ist es eine gute Idee, sich mit den betroffenen Nachbarn zu beraten / zu verhandeln und ein Ergebnis zu vereinbaren.