OFF-PLAN-IMMOBILIENINVESTITIONEN: Eine Beratung

EINFÜHRUNG

Es ist ein altes Sprichwort, dass man, wenn der Deal zu gut ist, immer zweimal überlegen muss. Wir sind derzeit in großen Sammelklagen gegen ein berüchtigtes Immobilienunternehmen in Kenia tätig, das sich hauptsächlich auf außerplanmäßige Entwicklungen konzentriert.

Diese Immobiliengesellschaft hat mehrere Personen dazu gebracht, Verträge über den Kauf von Wohneinheiten und Grundstücken abzuschließen. Ohne das Wissen der ahnungslosen Öffentlichkeit hatte das Unternehmen das Land weder gekauft noch eine rechtsverbindliche Vereinbarung mit dem Grundstückseigentümer getroffen, um das Projekt in Gang zu setzen. Der Fertigstellungstermin für das Projekt kam und verging, ohne dass Aktivitäten auf dem Land stattfanden. Die Art des Rechtsstreits veranlasste mich, einen beratenden Artikel über Off-Plan-Immobilieninvestitionen zu schreiben.

Lassen Sie uns zum Nutzen unserer Leser definieren, was eine außerplanmäßige Investition in Immobilien wirklich bedeutet. Eine Off-Plan-Investition liegt vor, wenn ein Investor Geld in eine Immobilie oder ein Projekt investiert, das noch nicht abgeschlossen ist. Manchmal investiert ein Off-Plan-Investor in ein Projekt, das noch nicht begonnen hat, und setzt auf das Versprechen, dass das Projekt innerhalb einer bestimmten Dauer gestartet und abgeschlossen wird.

Mechanik von außerplanmäßigen Immobilieninvestitionen

Bei außerplanmäßigen Investitionen stellt der Investor dem Unternehmen die Mittel zur Verfügung, die für den Beginn und Abschluss eines Immobilienprojekts erforderlich sind. Immobilienunternehmen wären dann darauf angewiesen, eine große Anzahl von Investoren anzuhäufen, um das für die Fertigstellung eines Wohnprojekts erforderliche Kapital aufzubringen. Aus diesem Grund werden Sie immer feststellen, dass die meisten Off-Plan-Investitionen für Wohnhäuser sind.

Es besteht immer die Vermutung, dass, wenn viele Menschen zusammenkommen und zu einem gemeinsamen Wohnprojekt beitragen, das Risiko auf die große Gruppe verteilt wird, wodurch die Verlustrisiken minimiert und die Gewinnchancen erhöht werden.

Rechtliche Dynamik bei außerplanmäßigen Immobilieninvestitionen

Bei allen Immobilientransaktionen handelt es sich um Grundstücke. Daher müssen die verschiedenen Gesetze in Bezug auf Land und seine Nutzung zum Tragen kommen. Zum Beispiel, nach Abschnitt 23(3) des Gesetzes über das Vertragsgesetz CAP 23 Gesetze von Kenia, Alle Verträge in Bezug auf die Verfügung über ein Interesse an Land müssen schriftlich erfolgen, unterzeichnet, und von einer Person bezeugt, die bei der Unterzeichnung des Vertrags anwesend war.

Die Grundprinzipien des Vertragsrechts gelten auch für Verträge über den Verkauf von Grundstücken. Es muss ein Verkaufsangebot geben, das angenommen und ein Preis dafür bezahlt werden muss. Es muss auch die Absicht bestehen, ein Rechtsverhältnis zwischen den an der Transaktion beteiligten Personen herzustellen, und die Personen müssen über die erforderliche Kapazität verfügen.

Ein allgemeiner Grundsatz des Gesetzes in Bezug auf Verträge über den Verkauf von Grundstücken besteht darin, dass die Person, die die Immobilie verkauft, das rechtliche Eigentum an der Immobilie haben muss. Man kann nicht geben, was man nicht hat (Nemo dat quon non-habet). Dies gilt auch für Off-Plan-Projekte.

Es ist wichtig für jede Person, die bereit ist, in Off-Plan-Immobilienprojekte zu investieren, um sicherzustellen, dass das Land, das das Projekt beherbergen wird, im Namen der Immobiliengesellschaft ist. Einige Immobiliengesellschaften setzen Klauseln in den Vertrag ein, die besagen, dass der Vertrag “ausführender” Natur ist. Sie tun dies, um die Öffentlichkeit zu umgehen oder sogar irrezuführen, Verträge über den Kauf von Grundstücken und Wohneinheiten abzuschließen, wenn das Land noch nicht einmal gekauft wurde.

Ein Vollstreckungsvertrag ist ein Vertrag über die Ausübung einer zukünftigen Tätigkeit, nicht über das zukünftige Eigentum an Eigentum. Wenn ich zum Beispiel heute einen Vertrag mit Ihnen abschließe, um morgen Ihr Haus zu streichen, ist das ein Vollstreckungsvertrag. Das liegt daran, dass ich heute verpflichtet bin, morgen eine Aktivität zu machen.

Ich kann jedoch keinen Vertrag mit Ihnen abschließen, um Ihnen morgen ein Auto zu verkaufen, wenn ich dieses Auto nicht habe.

So während der Durchführung der Due Diligence, Investoren in Off-Plan-Immobilien-Projekte müssen sicher sein, dass das Unternehmen verkaufen, besitzt das Grundstück, auf dem das Projekt stehen wird. Der Bau der Häuser kann vollstreckbar sein, aber das Eigentum an dem Land muss aktuell sein.

Erfolgsbilanz des Immobilienunternehmens

Bevor Sie eine außerplanmäßige Investition tätigen, ist es wichtig, eine historische Suche über die Aufzeichnungen des Immobilienunternehmens durchzuführen. Hat das Unternehmen erfolgreiche Projekte? Wie lange haben diese Projekte gedauert? Gibt es unzufriedene Kunden des Unternehmens? Ein gutes Immobilienunternehmen sollte über die rechtzeitige Lieferung von Projekten verfügen.

Fristen für die Fertigstellung des Projekts

Vor der Unterzeichnung eines Vertrags über eine außerplanmäßige Entwicklung sollte ein Investor in der Lage sein zu beurteilen, ob die im Vertrag festgelegten Fristen für die Lieferung des Projekts bis zur Fertigstellung angemessen sind oder nicht. Einige Unternehmen fügen Klauseln in Verträge ein, um die Entwicklung in weniger als 6 Monaten abzuschließen. Wenn der Deal zu gut ist, denken Sie zweimal nach.

Projektfinanzierung

Ein Investor sollte in der Lage sein, die Kosten für Investitionen in Off-Plan-Entwicklungen mit der Immobiliengesellschaft zu vergleichen, gegenüber dem eigenen Kauf und der Entwicklung des Landes. Als Investor werde ich die Kosten für den Kauf eines Hauses, das auf einem Viertel Hektar liegt, mit Off-Plan-Methoden vergleichen, mit dem tatsächlichen Kauf des Landes zu aktuellen Preisen, und baue mir das Haus. Wenn die Kosten stark variieren, sollte es mich veranlassen, weiter zu erkundigen.

Benutzer des Landes

Ein Investor in Off-Plan-Entwicklung sollte auch eine Due-Diligence-Suche auf dem Land durchführen, um den registrierten “Benutzer” des Landes zu bestimmen. Der Begriff “Benutzer” bezeichnet in diesem Fall die zulässigen Aktivitäten auf dem Land. Der “Benutzer” von Land für eine Off-Plan-Entwicklung, muss “Wohn” in der Natur und nicht “landwirtschaftlich” sein.

Wenn ein Unternehmen ein Wohnprojekt verkauft, das auf Grundstücken basiert, die als “landwirtschaftlich” ausgewiesen sind, ist das Projekt zum Scheitern verurteilt, es sei denn, es wird zuerst eine Nutzungsänderung durchgeführt, bevor das Projekt durchgeführt wird.

Belastungen

Das Land sollte auch frei von Belastungen wie Hypotheken, Gebühren und anderen höheren Rechten Dritter über das Land sein. Dies dient dazu, unnötige Gerichtsverfahren über festgefahrene Projekte zu vermeiden.

Fazit

Während wir dem Investor, der in Off-Plan-Entwicklungen investieren möchte, immer von Off-Plan-Investitionen abraten, ist die oben erwähnte Due Diligence sehr wichtig, um Investitionen zu schützen. Es lohnt sich immer, Rechtsberatung einzuholen, bevor Sie für solche Engagements Stift zu Papier bringen. Wenn der Deal zu gut ist, denken Sie zweimal nach.