Pacht von landwirtschaftlichen Flächen: 10 Dinge (2021), die Sie wissen sollten
Wenn Sie ein Grundbesitzer mit produktivem Bauernhof- oder Ranchland sind, das Sie nicht selbst nutzen, sollten Sie eine Pacht von landwirtschaftlichen Flächen in Betracht ziehen.
Pachtverträge für landwirtschaftliche Flächen können die Lösung für alle Probleme sein.
Sie ermöglichen es Ihnen, einen Einkommensstrom von Ihrem Eigentum zu erhalten und gleichzeitig landwirtschaftliche Unternehmen zu unterstützen, die lokale Wirtschaft anzukurbeln und den Zugang Ihrer Gemeinde zu lokalen Nahrungsmitteln und landwirtschaftlichen Produkten zu verbessern.
Egal, ob Sie Grundbesitzer oder Landwirt sind, ein landwirtschaftlicher Landpachtvertrag kann in Ihrer Zukunft liegen.
Wenn ja, müssen Sie Folgendes wissen.
Was ist eine landwirtschaftliche Landpacht?
Eine Landpacht ist die häufigste Form der Pacht in der Landwirtschaft.
Dieser Mietvertrag kann entweder in Form eines Barmietvertrags oder eines Crop-Share-Leasings erfolgen.
Beide Pachtverträge ermöglichen es dem Landwirt, die Immobilie zu bewirtschaften, beinhalten jedoch unterschiedliche Arten von Ackerlandmietpreisen.
Bei einem Cash-Leasing zahlt ein Mieter einen festgelegten Preis pro Hektar oder eine festgelegte Leasingrate für das Leasingland.
Es ist vorteilhaft für den Vermieter (Grundbesitzer), da ihm unabhängig von den Rohstoffpreisen eine vorhersehbare Rendite garantiert wird.
Aus diesem Grund ist es für den Mieter (den Landwirt) riskant, weil er unabhängig von der Ernte Miete zahlen muss.
Während die Parteien verhandeln können, um ihre Exposition gegenüber diesen Risiken zu begrenzen, variieren die Bedingungen oft von Situation zu Situation.
Mit einem Crop-Share-Leasing erhält der Vermieter einen Anteil an den Ernten, die der Mieter im Austausch für die Nutzung des Landes produziert.
Die Höhe des Anteils hängt normalerweise von der lokalen Gewohnheit ab.
Im Gegenzug wird der Vermieter in der Regel zustimmen, einen Teil der Inputkosten zu zahlen.
Unter diesen Umständen ist der Vermieter einem höheren Risiko ausgesetzt, profitiert aber auch von Preis- oder Produktivitätssteigerungen.
Spielt es eine Rolle, ob ich eine schriftliche oder mündliche landwirtschaftliche Pacht habe?
Ja, das tut es!
Mündliche Pachtverträge sind nur gültig, solange bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind.
Leider sind viele Ackerlandpachtverträge mündlich, und dies kann zu Problemen auf der ganzen Linie führen.
Obwohl viele Parteien mündliche Mietverträge bevorzugen, haben schriftliche Mietverträge Vorteile, die nicht übersehen werden sollten.
Ein schriftlicher Mietvertrag dient in erster Linie dem Nachweis der Mietbedingungen für den Fall, dass zu einem späteren Zeitpunkt ein Streit zwischen den Parteien entsteht.
Jeder Staat hat auch ein “Statut des Betrugs.”
Dies erfordert, dass bestimmte Arten von Verträgen schriftlich ausgeführt werden.
Diese Gesetze können von Staat zu Staat variieren, daher empfehlen wir Ihnen, Nachforschungen anzustellen, bevor Sie eine landwirtschaftliche Pacht gründen.
Immobilienverträge und Verträge, die nicht innerhalb eines Jahres erfüllt werden können, unterliegen jedoch in der Regel den Betrugsgesetzen der Staaten.
Wenn Ihre mündliche landwirtschaftliche Pacht innerhalb eines Jahres erfüllt werden kann, dann würde es in der Regel außerhalb der Verjährungsfrist fallen.
Wenn es jedoch länger als ein Jahr dauert, müssen die meisten Staaten es schriftlich haben, damit es durchsetzbar ist.
Warum sollte ich meine landwirtschaftlichen Flächen zur Verpachtung zur Verfügung stellen?
Es gibt einige Gründe, warum Nichtlandwirte ihr Land zur Pacht zur Verfügung stellen.
Hier ist, warum Sie es in Betracht ziehen könnten.
Es ist die beste Nutzung der Immobilie:
Wenn Ihr Land in der Vergangenheit landwirtschaftlich genutzt wurde, können Sie es als die beste Nutzung erkennen.
Selbst wenn Sie nicht in der Lage sind, es selbst zu bewirtschaften, bedeutet dies nicht, dass Sie sich nicht mit einem erfahrenen Landwirt einigen können, der zusätzliches Land übernehmen möchte.
Es ist aus steuerlichen Gründen sinnvoll:
Je nach Bundesland kann Ackerland anders besteuert werden als andere Landarten.
Wenn Ihr Land für eine aktive landwirtschaftliche Produktion genutzt wird, können Sie Ihre Grundsteuern erheblich senken.
Wer will das nicht?
Es ist Ihre Vision für Ihre Immobilie:
Vielleicht haben Sie sich noch nie für Landwirtschaft interessiert, aber Sie würden dies gerne zu Ihrem Projekt machen, jetzt, wo Sie mehr Zeit haben oder im Ruhestand sind.
Sie haben das Land gekauft, wissen aber immer noch nicht, was Sie tun sollen.
Glücklicherweise können Sie Ihr Land an jemanden verpachten, der Ihnen helfen kann!
Was ist bei der Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen zu beachten?
In diesem Abschnitt werden wir die Überlegungen sowohl in Grundbesitzer als auch in Landwirte aufteilen.
Dies ist, was Sie beachten sollten, wenn Sie einen Farmpachtvertrag abschließen.
Für Grundbesitzer:
- Was ist Ihr Grund, Land zu pachten?
- Haben Sie ein besonderes Interesse daran, das für die Landwirtschaft genutzte Land zu sehen?
- Welche Art von Landwirtschaft ist Ihrer Meinung nach für Ihren Betrieb geeignet?
- Ist es Ihnen wichtig, wofür Ihr Land genutzt wird, oder möchten Sie nur, dass es steuerpflichtig ist?
- Was ist Ihre kurz- und langfristige Vision für Ihre Immobilie?
- Planen Sie, es für viele Jahre zu vermieten?
- Haben Sie Interesse daran, es irgendwann selbst zu bewirtschaften?
- Ist der Hof erhalten?
- Planen Sie, die Immobilie in Zukunft zu verkaufen?
- Wie soll die Immobilie aussehen?
- Welche Arten von Landwirtschaft passen in diese Vision?
- Wie wichtig sind Ihnen Landschutzpraktiken?
- Verlangen Sie, dass Mieter (Landwirte) ein bestimmtes Einkommen aus dem Land haben?
- Wann müssen Sie Mietzahlungen erhalten?
- Besteht Ihr Hauptinteresse darin, einen Standardpachtvertrag mit einem Landwirt abzuschließen, oder möchten Sie sich weiter mit der Verwaltung eines landwirtschaftlichen Betriebs auf Ihrem Land befassen?
- Wie viel möchten Sie auf dem Grundstück verantworten?
- Gibt es Dienstleistungen, die Ihr Mieter gerne machen würde? Beispielsweise: instandhaltung von Gebäuden, Zäunen, landwirtschaftlichen Wegen, Feldrändern, Wasserstraßen usw.
- Welche Infrastruktur und Verbesserungen hat Ihr Land jetzt, die für einen potenziellen Landwirt attraktiv wären?
- Was könnte in Zukunft von Ihnen oder einem Landwirt hinzugefügt werden, um den Bedürfnissen des Betriebs gerecht zu werden?
Für Landwirte:
- Welche Landeigenschaften sind für die Produktion der Pflanzen erforderlich, die Sie anbauen möchten?
- Welche Infrastruktur wird für Ihr landwirtschaftliches Unternehmen benötigt?
- Ist eine Bewässerung erforderlich?
- Benötigen Sie Lagerflächen, Viehzäune oder Hirschzäune?
- Was brauchen Sie noch, um Ihrem landwirtschaftlichen Unternehmen zum Erfolg zu verhelfen?
- Wie wollen Sie Ihre Pflanzen vermarkten?
- Planen Sie, Ihre Pflanzen an einem externen Standort zu verkaufen?
- Planen Sie, die Pflanzen direkt auf dem Bauernhof zu vermarkten?
- Wie weit sind Sie bereit, von der Farm zu einem Off-Farm-Markt zu reisen?
- Werden Sie eine Wohnanordnung haben, die einen Pendelverkehr hinzufügt?
- Wenn Direktmarketing auf dem Bauernhof Ihr Ziel ist, ist der Grundbesitzer offen für einen Hofstand oder Marketing auf dem Bauernhof?
- Welche Art von Geschäftsvereinbarung suchen Sie?
- Möchten Sie Land für Ihren eigenen unabhängigen landwirtschaftlichen Betrieb pachten?
- Möchten Sie in irgendeiner Weise mit einem Grundbesitzer zusammenarbeiten? Beispiel: Zusammenarbeit in einem gemeinsamen landwirtschaftlichen Betrieb oder Arbeit für einen Landbesitzer als Farmmanager
- Für welche Arten von Geschäftsmöglichkeiten sind Sie bereit?
- Wie viel kostet Ackerland in Ihrer Nähe?
- Wie viel sind Sie bereit, für das Land, das Sie benötigen, Miete zu zahlen?
- Sind Sie bereit, Dienstleistungen mit einem Grundbesitzer für einen angepassten Mietpreis zu handeln?
- Welche Mietdauer ist ideal für Ihr landwirtschaftliches Unternehmen?
Was sollte Ihre landwirtschaftliche Pacht beinhalten?
Hier sind die gemeinsamen Bestimmungen, die in schriftlichen Pachtverträgen für landwirtschaftliche Flächen enthalten sind:
Länge der Mietdauer
Beschreibung der Immobilie
Mietklausel (Mietpreis und Mietdauer angeben)
Kündigungsprozess
Beschränkung der Untervermietung und Abtretung
Anforderungen zur Einhaltung der Naturschutzbestimmungen des Bundes und der Länder und zur Teilnahme an Bundesprogrammen
Arten von Pflanzen zu pflanzen
Pflichten zur Bekämpfung schädlicher Unkräuter und zum Kauf von Versicherungen
Arten landwirtschaftlicher Praktiken, die genutzt werden können
Verantwortung für Unterhalt und verbesserungen auf dem Grundstück
Kaufoption
Anwaltskosten
Wie sollten Sie Ihren Mietvertrag aufrechterhalten?
Der Aufbau und die Pflege einer Beziehung zwischen den Parteien (Grundbesitzer und Landwirt) erfordert Zeit und Mühe.
Im Mittelpunkt einer guten Beziehung steht die Kommunikation, und Sie sollten sich daran erinnern, dass diese Kommunikation mehr ist als nur eine jährliche Diskussion Ihrer Mietbedingungen.
Behandeln Sie Ihre Mietvertragsdiskussion als “guten Nachbarn”.”
Sie sollten aktiv nach Wegen suchen, freundlich zu sein, zu helfen, wo Sie können, und Konflikte zu lösen, wenn sie auftreten.
Auf diese Weise können Sie dies mit Anmut tun, wenn es darum geht, den Mietvertrag zu verlängern oder etwas Ausstehendes zu besprechen.
Eine großartige Ressource, wenn Sie einen Streit zwischen Parteien haben, ist das (KOSTENLOSE) landwirtschaftliche Vermittlungsprogramm des State Agriculture Development Committee.
Das Programm dient der freiwilligen Mediation.
Dies bedeutet, dass beide Parteien an Bord sein müssen, bevor die Mediation stattgefunden hat.
Wenn sich beide Parteien einig sind, ist dies jedoch eine großartige Möglichkeit, Probleme mit einem ausgebildeten, unparteiischen Mediator zu lösen, der eine Diskussion erleichtern und das Problem aus einem neutralen Blickwinkel untersuchen kann.
Wo kann ich ein Musterleasing sehen?
Suchen Sie ein Beispiel-Leasing?
Schauen Sie sich diese Beispiellease aus dem Bundesstaat New Jersey an (ab Seite 22).
Die Leasingvorlage dient zwar nur zu Referenzzwecken, kann Ihnen jedoch eine Vorstellung davon geben, was Sie benötigen, um voranzukommen.
Wie finde ich Ackerland zum Pachten?
Wenn Sie ein Landwirt sind, der nach Ackerland sucht, können Sie mehrere Schritte unternehmen, um einem Vermieter Ihren Wert zu demonstrieren.
Wir haben einige Top-Tipps unten aufgeführt.
Bauen Sie Ihre Marke auf
Als Landwirt wird Ihre “Marke” in Ihrer Gemeinde wahrgenommen.
Im Wesentlichen möchten Sie Ihre Marke und Ihren Ruf so aufbauen, dass jeder mit Ihnen zusammenarbeiten möchte.
Eine starke Marke zu haben, wird es einfacher machen, einen großartigen Ackerlandpachtvertrag mit einem Vermieter zu bekommen, mit dem Sie gerne zusammenarbeiten.
Also, wie brandmarken Sie sich?
Es hängt davon ab, woran Sie interessiert sind und in was Sie investiert haben.
Für einige Landwirte kann es sich um einen ökologischen Ansatz handeln.
Vielleicht lieben Sie es, den Boden als lebenden Organismus zu behandeln und einen biologischen Bewirtschaftungsansatz zu praktizieren.
Wenn Sie sich an Vermieter vermarkten können, die an derselben Sache interessiert sind, werden Sie mit Sicherheit mehr Erfolg haben.
Außerdem ist es wahrscheinlicher, dass Sie mit jemandem zusammenpassen, der daran interessiert ist, seine Farm langfristig zu verbessern (anstatt mit jemandem, der nur schnelles Geld verdienen möchte).
Andere Elemente, die für Ihre Marke wichtig sind (unabhängig davon, wer Sie sind), sind Ihre Fähigkeiten, Ihre fleißige Einstellung und Ihre Bereitschaft, das von Ihnen gemietete Ackerland zu verbessern.
Wie die Pfadfinder und Pfadfinderinnen oft sagen: “Verlasse einen Ort besser, als du ihn gefunden hast!”
Wer möchte nicht mit jemandem zusammenarbeiten, der Ackerland reicher macht (in mehr als einer Hinsicht)?!
Starke Beziehungen pflegen
In fast allen Fällen geht es in der Landwirtschaft um Beziehungen.
Cold Calling lokale Vermieter wird Sie wahrscheinlich nicht weit bringen.
Sobald Sie entscheiden, dass eine landwirtschaftliche Landpacht auf dem Tisch liegt, beginnen Sie, starke Beziehungen in Ihrer Gemeinde zu pflegen.
Bauen Sie auf die familiären Bindungen auf, die Sie in der Branche oder in Ihrer örtlichen landwirtschaftlichen Gemeinschaft haben.
Sprich mit deinen Nachbarn.
Wenden Sie sich an Genossenschaften und Erweiterungsagenturen, die dazu beitragen können, Landwirte mit Menschen zu verbinden, die ihr Land mieten möchten.
Wenn Sie unerfahren sind und einen Fuß in die Tür setzen möchten, bewerben Sie sich als Betreiber für Grundbesitzer, die nicht die Zeit haben, alles selbst zu erledigen.
Dies kann Ihnen helfen, unterwegs zu lernen, unabhängig davon, ob Sie beim Pflanzen, Ernten oder Ausbreiten helfen.
Besuchen Sie die USDA-Website
Dies mag wie ein etwas offensichtlicher Tipp erscheinen, aber das USDA (United States Department of Agriculture) verfügt über eine Fülle von Tools, die Landwirten helfen können, die bei null anfangen, einen Familienbetrieb übernehmen oder eine landwirtschaftliche Landpacht erhalten.
Sie können Ihnen Kundenservice, Übergangsanreize für Naturschutzreservate, Farmkredite, FSA-Landvertragsgarantien und mehr anbieten.
Besuchen Sie hier, um mehr zu erfahren!
Wie wird ein landwirtschaftlicher Landpachtvertrag beendet?
Ein landwirtschaftlicher Landpachtvertrag kann oft jederzeit gekündigt werden, wenn alle Parteien der Kündigung zustimmen.
Andere Kündigungsmethoden werden in einem schriftlichen Mietvertrag enthalten sein, einschließlich der Ereignisse, bei denen eine Partei den Mietvertrag ohne Zustimmung der anderen Partei beenden kann (Vertragsbruch usw.).
Wie finde ich zusätzliche Ressourcen?
Wenn Sie mehr erfahren möchten, besuchen Sie das Farmland Information Center.
Sie erhalten Zugang zu Bewertungsinstrumenten, Landleasing-Leitfäden und Informationen zum Leasing aus beiden Perspektiven.
Abschließende Gedanken
Der Agrarsektor ist auf landwirtschaftliche Pachtverträge angewiesen, um die Bedürfnisse der Landwirte zu befriedigen.
Wenn Sie Grundbesitzer sind, sollten Sie Ihr Land verpachten, um die landwirtschaftliche Produktion in Ihrer Region zu steigern.
Stellen Sie nur sicher, dass Sie alle in # 4 aufgeführten Fragen berücksichtigen.
Dies stellt sicher, dass Sie und Ihr Mandant sich auf derselben Seite befinden.
Bitte hinterlassen Sie uns auch einen Kommentar, wenn Sie weitere Fragen haben.
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Vor der Gründung von Gokce Capital erhielt Erika einen Bachelor of Architecture von der University of Southern California und einen Abschluss in Urban Policy von der Columbia University. Sie arbeitete sowohl als Architekturdesignerin als auch als Ingenieurin in New York, bevor sie zum New Yorker Department of Housing Preservation and Development wechselte.
Erika lebt derzeit mit ihrem Ehepartner, ihrer Tochter und ihrer Katze in der Metropolregion New York. Sie stammt ursprünglich aus Chicago und betrachtet sich im Herzen immer noch als Midwesterner.
Erika liebt es auch zu lesen, zu schreiben und zu reisen (lustige Tatsache, sie hat alle 50 Staaten und mehr als 30 Länder besucht!). Ihr neues Buch, Land Investing Mistakes: 11 Wahre Geschichten, die Sie vor dem Kauf von Land wissen müssen, ist jetzt bei Amazon erhältlich.
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