South Carolina Abschottung Gesetze und Verfahren

Wenn Sie Probleme haben, Ihre Hypothekenzahlungen und sind besorgt, Sie könnten durch eine Zwangsvollstreckung in South Carolina gehen, sollten Sie über den Prozess und Ihre Rechte lernen. Bundes- und Landesgesetze legen theoretisch einen strukturierten, vorhersehbaren Zwangsvollstreckungsprozess fest. Aber Dienstleister und Kreditgeber machen manchmal Fehler und verstoßen gegen das Gesetz, wenn sie Zwangsvollstreckungen bearbeiten. Wenn der Servicer oder Kreditgeber einen Fehler macht, haben Sie möglicherweise eine Verteidigung gegen die Zwangsvollstreckung.

Lesen Sie weiter, um mehr über jeden Schritt in einer Zwangsvollstreckung in South Carolina zu erfahren — von der ersten Zahlung bis zum Auszug aus dem Haus — und erhalten Sie nützliche Informationen über Bundes- und Landesgesetze, die Sie während des Prozesses schützen sollen.

Bundesabschottungsgesetze

Bundeshypothekendienstgesetze bieten Hausbesitzern sowohl vor als auch während des Abschottungsprozesses verschiedene Schutzmaßnahmen, darunter:

• Der Servicer muss im Namen des Kreditgebers versuchen, den Hausbesitzer zu kontaktieren, um die Situation spätestens 36 Tage nach dem Versäumnis des Hausbesitzers und erneut innerhalb von 36 Tagen nach jedem weiteren Zahlungsverzug zu besprechen
• Spätestens 45 Tage nach einer versäumten Zahlung muss der Servicer den Hausbesitzer schriftlich über mögliche Optionen zur Schadensbegrenzung informieren, und
• Eine Zwangsvollstreckung kann im Allgemeinen die Zahlungen beginnen, bis der Hausbesitzer mehr als 120 Tage Zahlungsverzug hat.

South Carolina Zwangsvollstreckung Prozess

Zwangsvollstreckungen in South Carolina sind gerichtlich, was bedeutet, dass ein Gericht den Prozess behandelt. Der Kreditgeber muss eine Klage einreichen, um das Haus abzuschotten. In einigen anderen Staaten sind Zwangsvollstreckungen jedoch nicht gerichtlich, was bedeutet, dass sie normalerweise mit wenig, wenn überhaupt, gerichtlicher Beteiligung durchgeführt werden.

In einigen Grafschaften von South Carolina werden Zwangsvollstreckungen von einem Richter des Equity Court, einem sogenannten Master-in-Equity, oder von einem speziellen Schiedsrichter durchgeführt.

South Carolina Abschottungsverfahren

Hier ist, was Hausbesitzer erwarten können, wenn sie aufhören, ihre Hypothekenzahlungen in South Carolina zu machen.

Preforeclosure Notice: Normalerweise ist ein Breach Letter erforderlich

South Carolina hat kein Gesetz, das den Kreditgeber verpflichtet, dem Hausbesitzer eine Mitteilung zu senden, bevor er eine Zwangsvollstreckungsklage einreicht. Die meisten Hypotheken enthalten jedoch eine Sprache, in der der Kreditgeber dem Hausbesitzer einen Brief senden muss, der normalerweise als “Breach Letter” bezeichnet wird, und manchmal andere Mitteilungen, bevor eine Zwangsvollstreckung eingeleitet wird. Überprüfen Sie Ihre Kreditdokumente, um herauszufinden, welche Mitteilungen Sie erhalten können.

Beschwerde, Zustellung und Vorladung

Mindestens 120 Tage nach dem Verzugsdatum (gemäß den Bundesgesetzen zur Zwangsvollstreckung) und nach allen Kündigungsfristen, die die Hypothek erfordert, beginnt der Servicer die Klage, indem er das erste Plädoyer, eine sogenannte “Beschwerde”, beim Gericht einreicht.

Nachdem der Servicer die Beschwerde eingereicht hat, muss sie dem Hausbesitzer zusammen mit einer Vorladung zugestellt werden. Die Vorladung informiert den Hausbesitzer über die Klage, wo der Fall eingereicht wird, wie er sich an den Anwalt des Kreditgebers wenden kann und dass die Antwort des Hausbesitzers — als “Antwort” bezeichnet — innerhalb von 30 Tagen nach Zustellung der Beschwerde und der Vorladung eingereicht werden muss.

Zwangsvollstreckungsintervention

Um sicherzustellen, dass Hausbesitzer die Möglichkeit erhalten, mögliche Alternativen zur Zwangsvollstreckung zu diskutieren und zu verhandeln, erließ der Oberste Gerichtshof von South Carolina eine Verwaltungsanordnung, in der die Kreditgeber verpflichtet sind, Hausbesitzern das Recht auf Zwangsvollstreckung mitzuteilen. Der Hausbesitzer hat 30 Tage ab Zustellung der Mitteilung, um eine Zwangsvollstreckung zu beantragen, andernfalls kann der Fall fortgesetzt werden.

Der South Carolina Foreclosure Intervention Prozess ist sehr ähnlich zu einem typischen Verlustminderungsprozess; Der Kreditnehmer reicht einen Antrag ein und der Kreditgeber bestimmt, ob der Kreditnehmer für eine Alternative zur Zwangsvollstreckung qualifiziert ist. Der Hauptunterschied besteht darin, dass bei South Carolinas Zwangsvollstreckungsinterventionsprozess der Anwalt des Kreditgebers jeden Schritt gründlich dokumentieren muss, bevor der Kreditgeber mit der Zwangsvollstreckung fortfahren kann.

Sie können den South Carolina foreclosure Intervention process verwenden, wenn:

• sie wohnen in der Wohnung, und
• die Wohnung ist Ihr Hauptwohnsitz. (Daher sind Ferienhäuser und als Finanzinvestition gehaltene Immobilien nicht förderfähig.)

Wenn Sie an einer Zwangsvollstreckung teilnehmen, muss der Kreditgeber oder Dienstleister die Zwangsvollstreckungsmaßnahme verschieben, bis Sie den Vorgang abgeschlossen haben. Ein Gericht, das eine Zwangsvollstreckungsklage überwacht, kann auch verlangen, dass die Parteien an der Mediation teilnehmen.

Anhörung und Urteil zur Zwangsvollstreckung

Wenn der Hausbesitzer eine Antwort einreicht, wird eine Anhörung zur Zwangsvollstreckung abgehalten, um die Gültigkeit der Zwangsvollstreckung zu bestimmen. Wenn das Gericht feststellt, dass die Zwangsvollstreckung ordnungsgemäß ist, wird es ein Urteil gegen den Hausbesitzer fällen. Wenn der Hausbesitzer keine Antwort einreicht, erhält der Kreditgeber wahrscheinlich ein Versäumnisurteil, was bedeutet, dass der Kreditgeber den Fall gewinnt.

Einlösung

Vor dem Verkauf hat der Hausbesitzer das Recht, die gesamte Schuld abzuzahlen und den Verkauf zu stoppen, was als “Einlösungsrecht” bezeichnet wird.”

Zwangsvollstreckung

Nach dem Urteil ist eine öffentliche Versteigerung des Hauses geplant. Die Bekanntmachung über den Verkauf muss an drei öffentlichen Orten in der Grafschaft, einschließlich des Gerichtsgebäudes, veröffentlicht und drei Wochen hintereinander einmal pro Woche in einer lokalen Zeitung veröffentlicht werden.

Die Auktion wird je nach Landkreis von einem Master-in-Equity, Schiedsrichter oder Sheriff durchgeführt und findet normalerweise im Gerichtsgebäude des Landkreises statt, in dem sich die Immobilie befindet.

Nach dem Verkauf

Der Verkaufserlös wird auf die Hypothekarschulden des Hausbesitzers angewendet. Wenn der Erlös den geschuldeten Gesamtbetrag übersteigt, hat der Hausbesitzer Anspruch auf den Überschuss, vorausgesetzt, es gibt keine anderen Pfandrechte auf dem Grundstück. Wenn der Erlös den geschuldeten Betrag jedoch nicht vollständig deckt, kann der Kreditgeber ein Mangelurteil gegen den Hausbesitzer beantragen.

Wenn sich der Kreditgeber das Recht vorbehält, ein Mangelurteil zu beantragen, muss das Bieten auf der Immobilie für weitere 30 Tage nach der Zwangsvollstreckung offen bleiben. Daher verzichten viele Kreditgeber auf ihr Recht auf ein Mangelurteil, um diese 30-tägige Frist zu vermeiden.

Sobald der Verkauf endgültig ist, entweder unmittelbar nach dem Verkauf oder nach 30 Tagen, wenn ein Mangelurteil beantragt wird, muss der Hausbesitzer die Immobilie räumen oder sich einer Räumung stellen.

Sprechen Sie mit einem Anwalt

Wenn Sie in South Carolina vor einer Zwangsvollstreckung stehen, kann Ihnen ein allgemeines Verständnis der Gesetze und des Prozesses ein gewisses Maß an Komfort bieten. Um die Zwangsvollstreckungsgesetze von South Carolina selbst zu lesen, gehen Sie zu Titel 29, Kapitel 3, Artikel 7; Titel 15, Kapitel 39, Artikel 5; und Titel 15, Kapitel 29 des South Carolina Code of Laws, die viele der Verfahrensanforderungen für Zwangsvollstreckungen vorsehen.

Denken Sie daran, dass sich die Statuten ändern, daher ist es immer eine gute Idee, sie zu überprüfen. Wie Gerichte und Behörden das Gesetz interpretieren und anwenden, kann sich ebenfalls ändern. Und einige Regeln können sogar innerhalb eines Staates variieren. Dies sind nur einige der Gründe, einen Anwalt zu konsultieren, wenn Sie vor einer Zwangsvollstreckung stehen.

Wenn Sie Hilfe beim Verständnis des Gesetzes benötigen, eine Antwort auf die Zwangsvollstreckungsklage einreichen möchten oder Fragen zu Ihren besonderen Umständen haben, wenden Sie sich an einen örtlichen Zwangsvollstreckungsanwalt. Hausbesitzer, die vor einer Zwangsvollstreckung stehen, sollten sich auch an einen vom HUD zugelassenen Wohnungsberater wenden.