Titelhaftpflichtversicherung

Was ist eine Titelhaftpflichtversicherung (TII)?

TII ist eine Art von Versicherung, die eingerichtet werden kann, um den Eigentümer einer Immobilie mit einem Rechtsmangel in ihrem Titel gegen mögliche finanzielle Verluste zu schützen. TII ist eine Alternative zur Behebung des Mangels und kann unter geeigneten Umständen – in der Regel bei geringem tatsächlichen Verlustrisiko – die kostengünstigste und zeiteffizienteste Methode zur Behebung des Problems sein.

Während TII jederzeit eingeführt werden kann, wird es am häufigsten als Teil einer Conveyancing-Transaktion erhalten. Der Rechtsmangel wird in der Regel vom Anwalt des Käufers im Rahmen des Due-Diligence-Prozesses geltend gemacht, und der Verkäufer bietet eine TII an, um zu vermeiden, dass die Transaktion beeinträchtigt oder verzögert wird.

TII-Policen ziehen eine einmalige Prämie an, die nach dem Wert der Immobilie und dem wahrgenommenen Risiko berechnet wird. Normalerweise kosten Prämien Hunderte von Pfund und werden am häufigsten vom Verkäufer übernommen. Eine TII-Richtlinie schützt den Eigentümer und seine Rechtsnachfolger sowie jeden Hypothekenanbieter, der an der Immobilie interessiert ist.

Welche Titelmängel können durch TII abgedeckt werden?

TII kann eine breite Palette von Rechtsmängeln abdecken. Einige gängige Beispiele sind:

• Fehlen einer Baugenehmigung, einer denkmalgeschützten Baugenehmigung, einer Baugenehmigung oder einer Fertigstellungsbescheinigung für den Bau, die Änderung oder die Erweiterung einer Immobilie. Hier ist TII eine Alternative zur Einholung einer rückwirkenden Zustimmung und würde einen finanziellen Ausgleich bieten, sollte die lokale Behörde in Zukunft Durchsetzungsmaßnahmen ergreifen (d. H. den Eigentümer auffordern, die Immobilie in ihren ursprünglichen Zustand zurückzuversetzen oder weitere Arbeiten durchzuführen). Abhängig von der Art der nicht genehmigten Arbeiten und dem Zeitpunkt ihrer Ausführung kann das Risiko, dass Durchsetzungsmaßnahmen ergriffen werden, gering sein, und TII bietet dem Käufer ausreichenden Komfort.
• Fehlen formeller Zugangsrechte zu einem Grundstück, das sich im Besitz eines Dritten befindet. Wenn der Eigentümer der Immobilie daran gehindert wurde, Zugang zu erhalten, würde die TII-Police die Kosten für die Erlangung der erforderlichen Zugangsrechte oder den Wertverlust der Immobilie decken. TII kann angebracht sein, wenn der Zugang über mehrere Jahre hinweg gewährt wurde oder der Eigentümer des Grundstücks oder der Straße, über die der Zugang gewährt wird, unbekannt ist. [Es sei hier darauf hingewiesen, dass in Schottland gesetzliche “präskriptive” Zugangsrechte zu einer Immobilie geschaffen werden, wenn der Zugang über einen bestimmten Weg von rechts wegen offen, friedlich und ohne Unterbrechung für einen Zeitraum von mindestens 20 Jahren übernommen wurde.
• Der Eigentümer einer Immobilie hat eine Titelbedingung verletzt – zum Beispiel wurde eine “Einliegerwohnung” im Garten gebaut, aber die Eigentumsurkunden verbieten die Errichtung von etwas anderem als einem Schuppen oder einer Garage. In diesem Beispiel würde ein TII-Anspruch geltend gemacht, wenn ein Nachbar oder ein anderer Interessent erfolgreich eine Klage zur Durchsetzung der Titelbedingung erhoben hätte, so dass die Einliegerwohnung entfernt werden musste.

Worauf zu achten ist

TII behebt den Rechtsmangel nicht, sondern leistet einen finanziellen Ausgleich für den Fall, dass der Mangel tatsächlich einen Schaden verursacht.

Wenn ein potenzieller Antragsteller im Rahmen der TII-Richtlinie über den Titelfehler informiert wird, wird die Richtlinie wahrscheinlich ungültig. Beispielsweise sollte der Eigentümer einer Straße, über die der Zugang erfolgt, nicht angesprochen werden, um die Zugangsrechte zu formalisieren. Bei nicht genehmigten Änderungen sollte kein Antrag auf nachträgliche Zustimmung gestellt werden. Wenn es Pläne gibt, das Grundstück zu entwickeln, und die lokale Behörde in das Grundstück eingeladen wird, um die neuen Arbeiten zu inspizieren, wird dies wahrscheinlich eine Benachrichtigung darstellen.

TII deckt eine Eigenschaft in ihrer aktuellen Gestalt und nur für ihre aktuelle Verwendung ab. Es könnte jedoch möglich sein, zu einem späteren Zeitpunkt weitere TII einzuführen, wenn sich der Status quo ändert. Soll das Grundstück beispielsweise so entwickelt werden, dass die Nutzung einer Zufahrtsstraße, über die keine formellen Zugangsrechte bestehen, erhöht wird, kann eine Änderung der bestehenden TII erforderlich sein.

Wenn Sie der Meinung sind, dass im Zusammenhang mit einem Problem, das Ihr Eigentum betrifft, eine TII erforderlich ist, sollten Sie sich so schnell wie möglich an Ihren Anwalt wenden, bevor Sie sich an einen Dritten wenden oder das Problem sogar mit anderen Personen besprechen.

Für weitere Informationen wenden Sie sich bitte an Ihren üblichen Brodies-Kontakt.