Unterschiede zwischen JMB und MC: 5 Dinge, die Sie wissen sollten EdgeProp.my

Das allgemeine Verständnis ist, dass sowohl das Gemeinsame Verwaltungsorgan (JMB) als auch die Verwaltungsgesellschaft (MC) mit den Befugnissen und Verantwortlichkeiten betraut sind, gemeinsame Bereiche geschichteter Entwicklungen zu verwalten, Satzungen durchzusetzen und Wartungsgebühren und Beiträge an den sinkenden Fonds und andere zu erheben.
Aber wie unterscheidet sich der JMB von einem MC? Hier sind fünf Dinge, die sie unterscheiden.

1 Gründung von JMB und MC
Der JMB ist mit Verantwortlichkeiten wie der Verwaltung und Aufrechterhaltung des gemeinsamen Eigentums vor der Ausgabe von Schichttiteln beauftragt, während ein MC diese Verantwortlichkeiten nach der Ausgabe von Schichttiteln übernimmt.

Der JMB entsteht mit der Einberufung seiner ersten Hauptversammlung, in der Regel mit Unterstützung des Projektentwicklers. Um unnötige Verzögerungen bei der Gründung des JMB zu vermeiden, setzt das Strata Management Act (SMA) die Frist für die Einberufung der ersten Hauptversammlung des JMB innerhalb von 12 Monaten ab dem Datum der Übergabe des Besitzes.

Wenn der MC vor der ersten Hauptversammlung des JMB entsteht, ist die erste Hauptversammlung des JMB nicht erforderlich und es wird kein JMB eingerichtet.
Andererseits wird ein MC bei der Eröffnung eines Schichtregisters nach der Ausgabe der Schichttitel eingerichtet. Ein MC funktioniert jedoch erst, wenn die erste Hauptversammlung des MC einberufen und der Vorstand gewählt wird.

Die erste Hauptversammlung eines MC kann nur einberufen werden, nachdem Eigentümer, die mindestens 25% der gesamten Aktieneinheiten des Entwicklungsgebiets vertreten (mit Ausnahme des ursprünglichen Grundstückseigentümers und des Entwicklers), die Eintragung der Strata-Titel in ihren jeweiligen Namen veranlasst haben.

Ein JMB wird automatisch innerhalb von drei Monaten ab dem Datum der ersten Hauptversammlung des MC aufgelöst.

2 Beschränkung von JMB auf den Abschluss von Verträgen
Der JMB soll lediglich ein Übergangsgremium sein, das einige der Aufgaben und Verantwortlichkeiten des MC wahrnimmt, bevor dieser gegründet wird. In erster Linie deshalb, Ein JMB verfügt nicht über alle Befugnisse, die einem MC gemäß der SMA übertragen wurden.

Abschnitt 21 (3) der SMA besagt, dass ein JMB für einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten keinen Vertrag über die Instandhaltung und Verwaltung von Gebäuden abschließen darf, die zur Aufteilung von Parzellen und gemeinsamem Eigentum im Entwicklungsgebiet bestimmt sind.

Diese Beschränkung wird einem MC jedoch nicht auferlegt, es sei denn, er muss seine Diensteanbieter jährlich beauftragen (Absatz 6 der Zweiten Liste, SMA).

Dies bedeutet, dass ein JMB keine Hausverwaltungsverträge mit Dritten abschließen darf, wenn diese Vertragslaufzeiten mehr als 12 Monate betragen, andernfalls kann der Vertrag für nichtig erklärt werden.

In jedem Fall wird ein MC aus Gründen der Umsicht und der guten Regierungsführung nicht ermutigt, mit einer Partei einen langfristigen Vertrag abzuschließen. Ein langfristiger Vertrag wird den zukünftigen Ausschuss auch zu Unrecht davon abhalten, die Bedingungen neu auszuhandeln, wenn sich die Situation ändert.

3 Könnte die JMB Geld leihen und Sicherheit bieten?6740 Während Abschnitt 17 des SMA vorsieht, dass ein JMB eine Körperschaft mit unbefristeter Nachfolge ist, gibt es bestimmte Dinge, die ein JMB nicht tun kann, aber der MC kann.

Gemäß der SMA umfassen die Befugnisse eines MC Folgendes:
a) Gelder zu leihen, die der MC bei der Ausübung seiner Befugnisse oder bei der Erfüllung seiner Aufgaben benötigt; und
b) um die Rückzahlung von geliehenem Geld und die Zahlung von Zinsen darauf durch handelbare Instrumente oder durch eine Belastung des Unterhaltskontos mit nicht gezahlten Gebühren (ob bereits auferlegt oder nicht) oder durch eine Belastung eines ihm zustehenden Vermögens oder durch eine Kombination dieser Mittel zu sichern.

Die Befugnisse, Geld zu leihen und Sicherheit für die Rückzahlung zu bieten, haben weitreichende Auswirkungen und können leicht missbraucht werden. Das Parlament hat dem JMB diese beiden Befugnisse in der SMA nicht anvertraut, und wir sind der Ansicht, dass dies absichtlich geschieht.

4 Erwerb von zusätzlichem Land und Annahme der Dienstbarkeit
Abschnitt 74 (1) des SMA sieht vor, dass der MC als rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks Land erwerben kann, das für Zwecke in Bezug auf das geschichtete Entwicklungsgebiet verwendet werden soll. Der MC kann auch die Last oder den Nutzen der Erleichterung akzeptieren, die in Bezug auf sein Los auferlegt wird, während ein JMB dies nicht tun kann, weil er nicht der rechtmäßige Eigentümer des Loses ist.

5 Zusammensetzung des Verwaltungsausschusses
Die SMA besagt, dass die Verfassung des JMB den Entwickler einschließt. Dies bedeutet, dass der gemeinsame Verwaltungsausschuss einen Vertreter des Entwicklers umfasst, auch wenn der Entwickler alle Parzellen in
der Entwicklung verkauft hat.

Ein Vorteil davon ist, dass andere Ausschussmitglieder aus der Erfahrung des Entwicklers lernen können, wie sie die Befugnisse von JMB ausüben und das gemeinsame Eigentum aufrechterhalten können. Die Ausschussmitglieder können aus verschiedenen Bereichen stammen, die nichts mit der Immobilienverwaltung zu tun haben, und die Anleitung des Entwicklers wäre hilfreich.

Der Vertreter des Entwicklers kann auch anderen Ausschussmitgliedern helfen, den Entwickler bei der Behebung von Mängeln am gemeinsamen Eigentum und der Beantragung von Strata-Titeln zu unterstützen.

Was ist ein Subsidiary-MC
Ein Sub-MC ermöglicht die Schaffung von Limited Common Property (LCP), für das nur bestimmte Eigentümer die ausschließliche Nutzung haben. Exklusive Vorteile des LCP sind mit einer Haftung in Form von separaten Gebühren und sinkenden Fondsbeiträgen an den Sub-MC für die Verwaltung und Wartung des LCP verbunden. Dieses Konzept ist besonders nützlich bei gemischten Entwicklungen von Schichtgebäuden für Wohn-, Gewerbe- und Einzelhandelszwecke.

Nach der derzeitigen Regelung erlaubt die SMA nur die Einrichtung des Sub-MC, nachdem ein MC gebildet wurde. Daher sollte so schnell wie möglich ein MC gebildet werden, wenn der Sub-MC in einer Entwicklung gebildet werden muss.

Fazit
Wie wir sehen können, unterscheiden sich JMB und MC, obwohl sie oft fälschlicherweise synonym bezeichnet werden. Es ist wichtig zu verstehen, wie jedes funktioniert, da es uns ermöglicht, die Vor- und Nachteile von JMB und MC zu schätzen. Wenn jemand das nächste Mal einen JMB als MC bezeichnet oder umgekehrt, möchten Sie ihn möglicherweise höflich korrigieren.

Datuk Chang Kim Loong ist der Hon. Generalsekretär der National House Buyers Association (HBA).
HBA kann kontaktiert werden unter: E-Mail:
Website: www.hba.org.my
Faxnummer: +6012 334 5676

Diese Geschichte erschien zuerst in der EdgeProp.my auszug am Jan 31, 2020. Sie können hier auf frühere Ausgaben zugreifen.