Vorbereitung eines Immobilieninventars

Wie erstelle ich ein Immobilieninventar?

Dies ist unser Leitfaden zur Erstellung eines Immobilieninventars für Vermieter. Die Erstellung eines Immobilieninventars, das letztendlich Ihre Mietkaution am Ende des Mietverhältnisses schützen kann, ist nicht schwierig, erfordert jedoch ein Verständnis der Mietkautionsgesetzgebung und eine sorgfältige Vorbereitung und Erstellung eines Zustandsplans Ihres Mietobjekts zu Beginn des Mietverhältnisses.

Was ist der Unterschied zwischen einem Immobilieninventar und seinem Zustandsplan?

Ein Immobilieninventar ist der Katalog eines Mietobjekts und all seiner Inhalte. Der Konditionsplan ist eine Aufzeichnung des Zustands all dieser Elemente. In der Regel werden der Immobilienbestand und die Zeitplanbedingung in einem einzigen Bericht zusammengefasst und daher als entweder oder beides bezeichnet.

Ein Immobilieninventar / Zustandsplan hat mehrere Funktionen:

• Es ist ein Katalog der vermieteten Immobilie
• Es zeichnet den Zustand der Immobilie und alle Gegenstände auf, die im Mietverhältnis enthalten sind
• Es ist Teil des rechtsverbindlichen Vertrags, der im Mietvertrag zwischen dem Mieter und dem Vermieter festgelegt ist.

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Warum ist es wichtig, ein Immobilieninventar / einen Zustandsplan zu erstellen?

Vor dem Aufkommen des Mietkautionssystems, das durch das Housing Act 2004 eingeführt wurde, machten sich viele Vermieter nicht die Mühe, ein Immobilieninventar vorzubereiten, oder wenn doch, waren es ein paar gekritzelte Notizen auf einem Stück Papier. Tatsache war, dass Vermieter vor dem Mietkautionssystem sowohl Richter als auch Jury sein konnten, wenn es um die Rückzahlung einer Mietereinlage ging. Die Mietkaution wurde von ihnen gehalten und wenn der Mieter es nicht mochte, dann müssten sie kommen und es bekommen. Die Macht lag in den Händen des Vermieters.

Es ist nicht zu sagen, dass Mieter keine Heilmittel hatten. Wenn sich ein Mieter durch eine Entscheidung des Vermieters darüber, wie viel von seiner Kaution er zurückbekam, geschädigt fühlte, konnte er nach dem System vor dem 6. April 2007 den Vermieter vor Gericht bringen, um zu argumentieren, dass er der Meinung war, dass er seine Kaution unangemessen einbehielt. Der Richter würde dann über die Begründetheit der Ansprüche der Mieter entscheiden. Der ‘Ärger’ und die Unannehmlichkeiten für den Mieter, dies durchzusetzen, bedeuteten jedoch, dass sich die Mieter in den meisten Fällen nicht die Mühe machten, die Angelegenheit weiter zu führen, insbesondere wenn es sich um relativ kleine Summen handelte.

Das Mietkautionssystem (TDS) und seine Auswirkungen auf die Immobilienbestände

Das Mietkautionssystem (TDS) hat den Ansatz des Unternehmens zur Erstellung eines Immobilienbestands auf verschiedene Arten geändert:

1. Der Vermieter kontrollierte die Kaution nicht mehr

2. Mieter wurden ermutigt, den Vermieter zu übernehmen, wenn sie glauben, dass sie überhaupt eine Chance haben, den Streit um eine Kaution zu gewinnen. Die Zahl der Fälle, in denen der Mieter die Einbehaltung der gesamten oder eines Teils seiner Mietkaution bestreitet, ist stark gestiegen

3. Das Immobilieninventar ist zum Schlüsseldokument geworden, um den Zustand des Mietobjekts nachzuweisen, bevor ein Mieter einzieht

4. Die Art und Weise der Beurteilung von Streitigkeiten über die Kaution eines Mieters hat sich geändert. Anstatt Angelegenheiten durch die Gerichte gelöst werden, sie werden meist von unabhängigen Schiedsrichtern entschieden. Schiedsverfahren werden im Allgemeinen als weniger kontradiktorisch und durch rechtliche Verfahren fester angesehen als die Gerichte.

Das Mietkautionssystem hat die Macht über die Kaution des Mieters vom Vermieter weg verlagert. Dies hat die Bedeutung einer klaren und genauen Aufzeichnung eines Mietobjekts verändert. Ein gut vorbereitetes Immobilieninventar einschließlich einer genauen Aufzeichnung seines Zustands muss sowohl beim Check-in als auch beim Check-out eines Mietverhältnisses erstellt werden.

Sollten Sie Ihr eigenes Immobilieninventar erstellen?

Die überwiegende Mehrheit der Vermieter, die ihre Mietobjekte verwalten, erstellt ihre eigenen Immobilienbestände. Es ist keine Raketenwissenschaft. Eine gründliche Bestandsaufnahme dauert jedoch einige Zeit.

Ein Vermieter muss gründlich und methodisch sein, und ein gut ausgearbeitetes Pro-Forma-Inventarformular hilft bei der Vorbereitung, indem die Schlüsselbereiche, die von Vermietern abgedeckt werden müssen, klar dargelegt werden.

Unsere kostenlose Immobilienverwaltungssoftware bietet ein maßgeschneidertes Formular, das Benutzer verwenden und an ihre eigenen spezifischen Eigenschaften anpassen können.

Abhängig von der Größe eines Mietobjekts dauert eine gründliche Bestandsaufnahme mindestens eine Stunde. Ein zehnminütiger Eiljob wird wahrscheinlich nicht gut genug sein, um die Beweislast in einem Mietkautionsstreit zu tragen. Kürzlich berichtete ein Anwalt, der regelmäßig für Vermieter tätig ist, dass 1 von 50 Inventaren einen angemessenen Standard hat, um vor Gericht aufzustehen. Seien Sie gewarnt.

Vermieter, die kein Immobilieninventar erstellen möchten

Es gibt zwei Möglichkeiten, den Inventarvorbereitungsprozess zu vermeiden.

Erstens, wenn die Immobilie vollständig von einem Agenten verwaltet wird, sollte die Inventur und der anschließende Check-out von ihnen als eine ihrer Verwaltungsaufgaben durchgeführt werden. Dies spart offensichtlich viel Zeit. Es bedeutet auch, dass, wenn es Probleme mit dem Zustand oder der Sauberkeit der Immobilie gibt; Der Agent sollte diese korrigieren und die Kaution verwenden, um diese Kosten zu decken, bevor er den Restbetrag an den Mieter zurückgibt.

Eine Sache, die Sie bei der Einstellung eines Agenten beachten sollten, ist, dass sie rechtlich als Vertreter der Vermieter fungieren. Dies bedeutet, dass, während sie die Kaution Gelder halten können, rechtlich ist es immer noch in der Verantwortung des Vermieters und wenn der Agent pleite geht oder mit dem Geld abläuft, muss der Vermieter immer noch den Mieter ihre Kaution zurückzahlen. Mieter, die rechtliche Schritte einleiten, um ihre Gelder zurückzufordern, wurden angewiesen, gegen den Vermieter vorzugehen, da die Richter entschieden haben, dass zwischen dem Makler und dem Mieter kein Privatvertrag besteht.

Aus diesem Grund ist es so wichtig, dass Vermieter immer sicherstellen sollten, dass jeder Vermieter seine Einlagen auf einem Treuhandkonto hält oder Mitglied eines geeigneten Schuldverschreibungssystems ist, wie es von der Association of Residential Letting Agents (ARLA) betrieben wird. Auf diese Weise sollte der Agent Pleite gehen die Kaution Gelder werden immer zur Verfügung stehen, um den Vermieter zur Rückzahlung der Mieter mit.

Die zweite Möglichkeit, die Erstellung eines Inventars zu umgehen, besteht darin, einen spezialisierten Inventarangestellten einzustellen. Für eine Liste der Inventarangestellten besuchen Sie die Association of Independant Inventory Clerks (AIIC). oder vist unsere Inventar Links seite. Diese Personen führen den gesamten Prozess für Sie durch; Sie können auch die Mid-Tenancy-Inspektion sowie den endgültigen Check-out durchführen. Der Nachteil dieses Dienstes ist, dass er nicht billig ist. Die Kosten für einen Check-in und Check-out laufen auf etwa £ 100-140 jeweils für eine Standard-2-Bett-Wohnung. Diese Gebühren variieren, abhängig von der Größe der Immobilie und der Fläche des Landes (London wird am teuersten sein).

Dafür hat ein Vermieter die Gewissheit, dass das Inventar professionell und umfassend durchgeführt wurde. Es ist möglich, die Kosten für diesen Service an die Mieter weiterzugeben. Dies ist durchaus üblich, wenn ein Agent verwendet wird. Es gibt jedoch keine festen Regeln und der Makler könnte die Kosten für diesen Service gleichermaßen an den Vermieter weitergeben. Es ist daher wichtig, dass sich ein Vermieter von Anfang an darüber im Klaren ist, was seine Vermietungs- und Verwaltungsgebühren beinhalten, bevor er sich für seinen Service anmeldet.

KOSTENLOSES Immobilieninventarformular

Ein Leitfaden zur Vorbereitung eines Immobilieninventars

Das Wichtigste bei der Vorbereitung eines Inventars ist die Einführung eines einfachen Systems, damit es leicht gespeichert und repliziert werden kann. Dadurch wird sichergestellt, dass der Vermieter konsistente Ergebnisse erzielt. Stellen Sie bei der Entwicklung Ihres Systems sicher, dass das produzierte Inventar:

• Bestellt – auf diese Weise wird ein Vermieter bei der Vorbereitung weniger Dinge verpassen und jeder, der es liest, kann den Inhalt leicht verfolgen.
• Umfassend – denken Sie daran, dass das Inventar ein Referenzdokument ist, sollte ein Streitfall auftreten und möglicherweise vor dem Richter landen
• Überprüfbar – seine Richtigkeit kann von jedem mit wenigen oder null Ergänzungen oder Änderungen vereinbart werden.
• Geschrieben in einfachem Englisch – so ist es leicht zu lesen und zu verstehen. Dies wird dem Vermieter helfen, sollte der Fall vor Gericht gehen, wenn ein klar geschriebener eindeutiger Bericht glaubwürdiger ist als einer, bei dem ein Mieter behaupten könnte, er sei sich nicht sicher, was er unterschrieben habe. Dies sollte keine Verteidigung sein, aber Richter sind nur Menschen.

Der beste Weg, Inventare zu erstellen, die die oben genannten Schlüsselpunkte erreichen, besteht darin, eine Immobilie in eine Reihe von Räumen aufzuteilen. Dies ist weitgehend unkompliziert; Zum Beispiel werden die meisten Immobilien eine Küche, ein Wohnzimmer, Schlafzimmer usw. haben. Ein Vermieter muss jedoch auch einige Teile der Immobilie als Raum einstufen, z. B. Flure, Wintergarten, Gärten, Garagen usw. Sobald Sie eine Liste dieser Räume erstellt haben; Es geht dann darum, sie in eine Reihe von Bestandteilen zu unterteilen. Sobald diese Komponenten kategorisiert sind, bilden sie einen Gesamtrahmen.

Die im Immobilieninventar verwendeten Standardkomponenten lauten wie folgt:

• Türen
• Boden
• Wände
• Decke
• Leuchten
• Holzarbeiten
• Haushaltsgeräte
• Fenster
• Heizung
• Elektrik
• Einrichtung

Neben den Standard-Bauteilen kann jedes Zimmer auch raumspezifische Einzelteile aufweisen, die ebenfalls notiert werden müssen. Sobald alle diese Teile aufgezeichnet wurden, besteht der nächste Schritt darin, Elemente aufzuzeichnen, die keine Einbauten oder Ausstattungen sind. Dies ist besonders wichtig und zeitaufwendig, wenn eine Immobilie eingerichtet wird. In diesem Fall muss jeder gelieferte Artikel notiert werden. Sobald dies erledigt ist; Sie haben ein komplettes Inventar.

Die nächste Stufe besteht darin, den sogenannten Konditionsplan abzuschließen. Dies kann gleichzeitig mit dem Inventar durchgeführt werden. Ziel des Verfahrens ist es, den Zustand jedes Bauteils zu notieren.

Zum Beispiel, im Fall der Lounge unter dem Bestandteil der Türen würden Sie die Tatsache, dass es zwei Türen, neu weiß lackiert mit Chromgriffen. Dieser Teil des Prozesses ist besonders wichtig, weil, wie ich später gehen zu diskutieren, ist es Streitigkeiten über den Zustand der Elemente und was ist ‘fair wear and tear’, die am häufigsten sind. Dieser Aspekt ist weitaus schwieriger zu beweisen als die Entfernung eines Gegenstands, und es ist fair zu sagen, dass Richter oft auf der Seite des Mieters stehen, es sei denn, der Vermieter kann schlüssig nachweisen, dass er neu oder in gutem Zustand war. Dies unterstreicht, wie wichtig es ist, Quittungen nicht nur für Steuerzwecke aufzubewahren, sondern auch im Falle einer Meinungsverschiedenheit mit Ihrem Mieter, die zu einem Schiedsverfahren oder einer gerichtlichen Klage führt, bei der Sie dann den Zustand Ihrer Immobilie bei der Übergabe nachweisen müssen.

Viele Inventarangestellte verwenden eine Reihe von Abkürzungen, um den Prozess zu beschleunigen. Dies ist in Ordnung, vorausgesetzt, dass eine vollständige Liste der Begriffe, die das Inventar begleiten. Abkürzungen sind zwar nützlich, können aber auch für den Mieter verwirrend sein, der den Bericht nach Abschluss überprüfen muss.

Die wichtigen Dinge, die ein Vermieter sicherstellen muss, sind:

• Dass es eine angemessene Beschreibung jedes Artikels gibt, so dass sie verifiziert werden können
• Dass eine genaue Zustandserklärung jedem Komponentenartikel beiliegt

Ein Vermieter sollte um jeden Preis mehrdeutige Sprache wie ‘makellos sauber’ oder emotionale Sprache wie ‘schöner Kamin’ vermeiden. Halten Sie die Beschreibungen kurz und sachlich.

Wenn ein Vermieter diese Richtlinien befolgt, sollte er ein umfassendes schriftliches Inventar und einen Zeitplan für den Zustand erhalten, der Sie für alle Eventualitäten abdeckt

Fotografisch & Videobeweis gegen schriftliche Immobilienbestände

Es könnte den Anschein haben, dass mit der Einführung von Kameras auf Mobiltelefonen und billiger Videotechnologie die Verwendung eines schriftlichen Inventars etwas veraltet ist. Sicherlich ist es jetzt ein Fall, in dem der Vermieter nur ein paar Bilder vom Zustand Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie macht; denn ‘Bilder sagen mehr als tausend Worte’. Wie wichtig sind Bilder für ein Immobilieninventar?

Leider sind die Dinge nicht so einfach, wenn es darum geht. Damit Fotos zu Beweiszwecken in das Inventar aufgenommen werden können, müssen sie von allen Parteien zu Beginn abschließend nachgewiesen und vereinbart werden. Dies muss durch Vermieter / Makler und Mieter erfolgen, die zwei Kopien aller Artikel unterzeichnen (jeder hält einen Satz) oder jede Partei unterzeichnet separate vollständige Sätze, die dann nach Fertigstellung ausgetauscht werden (Gewährung der Vermietung) – genau wie Beförderung / Duplikat oder Leasing / Gegenstück. Alternativ ist es möglich, Sets in den Mietvertrag aufzunehmen. In diesem Fall, Der Vermieter sollte eine zusätzliche Klausel enthalten, die so etwas wie liest, “Der Vermieter und der Mieter sind sich einig, dass die beigefügten den Zustand und den Zustand des as zu Beginn des Mietverhältnisses anzeigen.”

All dies klingt nicht allzu problematisch. Dies ist, bis Sie eine der praktischen Schwierigkeiten betrachten, die mit fotografischen Beweisen verbunden sind. Überlegen Sie für einen Moment, wie viele einzelne Fotos erforderlich wären, um eine ganze Immobilie umfassend abzudecken. Selbst für eine relativ kleine Zwei-Bett-Wohnung könnte die Zahl leicht in die Hunderte gehen. Der Mieter steht dann vor dem unglaublich mühsamen Prozess, die Richtigkeit jedes Fotopaares zu überprüfen und sie alle am Einzugstag gegenzuzeichnen. Hinzu kommen die praktischen Schwierigkeiten von Fotos & Video, die ausreichend klar sind, um Dinge wie Kratzspuren oder Schmutz zu zeigen. Natürliche Beleuchtung muss im Allgemeinen sehr gut sein, damit diese zeigen. Das Problem ist, es sei denn, das natürliche Licht ist gut, Der Blitz bleicht normalerweise Bilder aus, zusammen mit irgendwelchen ‘Nuancen’ von Schmutz. Wenn Sie, der Vermieter, dann jedes Foto überprüfen und dann die Balance, Belichtung usw. anpassen müssen, werden sie stundenlang da sein – ich spreche aus Erfahrung. Außerdem muss der Vermieter sicherstellen, dass auf jedem der Fotos ein Datum in Papierform angegeben ist, das für die Überprüfung des Aufnahmezeitpunkts der Fotos wichtig ist. Andernfalls könnte der Mieter die Verteidigung geltend machen, dass die Fotos zu einem Zeitpunkt vor ihrer Besetzung aufgenommen wurden.

Rechtlich sind sowohl Foto- als auch Videobeweise vor Gericht zulässig. Eine der Schwierigkeiten, sie zu verwenden, besteht darin, ihre Authentizität festzustellen, d. H. als sie genommen wurden und dass sie nicht behandelt wurden. Wenn also ein Video oder eine elektronische Kopie einer Fotosammlung auf einer CD oder DVD aufgenommen wird, wird empfohlen, dies auf eine CD-ROM zu schreiben. Diese Discs können nicht mit einmal geschriebenem neu geschrieben oder bearbeitet werden, was bei der Überprüfung der Beweise wichtig ist. Ein Vermieter muss sicherstellen, dass, wo eine harte Kopie gemacht wird, dass sie dem Mieter eine geben und sie unterschreiben, um zu bestätigen, dass sie es erhalten haben und mit dem Inhalt einverstanden sind.

Das Ergebnis ist, dass Foto- und Videobeweise möglicherweise nicht das Allheilmittel sind, das es zunächst vermuten lässt. Dies erklärt wahrscheinlich, warum seine Annahme durch Vermieter und Agenten bisher nur begrenzt war. Die Realität ist, dass Vermieter sich darauf konzentrieren sollten, sicherzustellen, dass ein genaues Dokument von allen Parteien vorbereitet und unterzeichnet wird. Fotografische Beweise, bei denen es verwendet wird, werden wahrscheinlich am besten selektiv und in Verbindung mit einem detaillierten schriftlichen Inventar verwendet, um den Inhalt zu unterstützen und hervorzuheben.

Das ‘Check-in’-Inventar

Der Check-in erfolgt zu dem Zeitpunkt, an dem das Mietverhältnis vereinbart wurde und der Vermieter in der Lage ist, die Schlüssel zu übergeben. Es ist der Prozess, bei dem der Mieter und der Vermieter / Agent, der über ein vollständig vorbereitetes Inventar / eine Zustandserklärung verfügen sollte, die Sauberkeit der Immobilie vereinbaren und die Details des Inventars bestätigen müssen. Der Prozess beinhaltet eine Besichtigung der Immobilie. Wenn es Abweichungen zwischen dem ursprünglichen Inventar gibt, sollten diese notiert werden. Sobald eine akzeptable Kopie erstellt wurde, müssen der Vermieter und der Mieter sie unterschreiben und datieren, um anzuerkennen, dass das Dokument eine faire Darstellung der Tatsachen darstellt. Der Immobilienbestand ist dann Teil der Bedingungen des Mietvertrags. Wenn es sich um Fotos handelt, müssen diese unterschrieben und datiert oder als Klausel im Mietvertrag bezeichnet werden.

Halbzeitprüfung eines Mietverhältnisses

Die Halbzeitprüfung wird vom Vermieter oder seinem Vertreter ungefähr zur Hälfte eines Mietverhältnisses durchgeführt, um sicherzustellen, dass die Immobilie gewartet wird. Im Allgemeinen ist es ein kurzer Besuch und der Vermieter oder Agent sollte das vereinbarte Inventar verwenden, um das Eigentum zu überprüfen, dass ein unangemessener Schaden nicht aufgetreten ist und dass das Eigentum gereinigt wird. Es kann auch eine nützliche Möglichkeit für den Vermieter sein, sich über kleine Probleme mit der Immobilie zu informieren, die der Mieter nicht gemeldet hat. Auf diese Weise sollten die Vermieter in der Lage sein, vorbeugende Maßnahmen zu ergreifen, um ein Problem anzugehen, bevor es zu ernst wird. Die erste mittelfristige Inspektion ist auch eine Möglichkeit des Vermieters, den Mieter zu überprüfen und zu beurteilen, ob er mit der Fortsetzung des Mietverhältnisses zufrieden ist oder ob er einen Abschnitt ausstellen möchte 21 Mitteilung, die den Besitz erfordert.

Das Auschecken und Ihr Immobilienbestand

Dies ist die letzte Phase eines Mietverhältnisses und der Punkt, an dem die Vorteile eines gut vorbereiteten Inventars deutlich werden. Es kann sein, dass seit Beginn des Mietverhältnisses viele Monate vergangen sind, was bedeutet, dass der ursprüngliche Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Eincheckens bestenfalls ‘hazey’ ist, es sei denn, Sie sind mit einem fotografischen Gedächtnis gesegnet. Der Vermieter sollte vereinbaren, den Mieter in der Unterkunft zu treffen, um das Inventar der Immobilie durchzugehen und seinen Zustand zu überprüfen, wenn er bereit ist auszuziehen. Stellen Sie sicher, dass Sie sich genügend Zeit lassen, um eine gründliche Inspektion durchzuführen. Verwenden Sie eine Kopie des ursprünglichen Immobilienbestands, um Beschädigungen oder Sauberkeit zu notieren. Der Vermieter muss darauf achten, genaue und gründliche Notizen zu machen, da diese Teil Ihres Falles sein könnten, sollte ein Streit entstehen und vor Gericht oder Schiedsverfahren gehen.

Identifizieren von Ersatzgegenständen in einem Mietobjekt

Ich fürchte, es ist nicht ungewöhnlich, dass Mieter einige der kleineren Gegenstände der gelieferten Einrichtung (Vorhänge, Lampenschirme, Kissen, zum Beispiel) gegen ihre eigenen austauschen. Ich habe kein Problem damit, solange der Mieter diese Gegenstände am Ende des Mietverhältnisses zurücklegt. Was Vermieter nicht wollen, ist, dass der Mieter ihren ‘Müll’ mit Ihren guten Sachen austauscht. Aus diesem Grund ist es bei der Vorbereitung des Inventars so wichtig,
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Zusätzliche Gegenstände in einem Mietobjekt identifizieren

Unerwünschtes ‘Zeug’ zu gewinnen ist manchmal ein größeres Problem als Gegenstände zu verlieren oder durch minderwertige Waren ersetzen zu lassen. Meine Erfahrung insbesondere mit Studenten und Sharern ist, dass Mieter den Umzug als Gelegenheit nutzen können, ihr unerwünschtes Hab und Gut zu entsorgen. Ich bin sicher, dass sie denken, dass sie sehr großzügig sind und wenn Sie ein begeisterter ‘Auto-Booter’ sind, kann es eine kontinuierliche Versorgung mit entzückendem ‘Bric-a-Brac’ bieten. Leider bin ich es nicht, und es ist sehr zeitaufwändig und teuer, Gegenstände loszuwerden; besonders größere wie Möbel und Geräte. Die örtlichen Behörden nehmen in der Regel große Haushaltsgegenstände gegen eine geringe Gebühr von etwa £ 15 mit; Aber warum sollten Sie die Entfernung des Mülls eines anderen organisieren und bezahlen müssen! Ich hatte kürzlich einen Fall, in dem ein Mieter mir sein Auto überlassen hat. Achten Sie insbesondere auf Sachen, die im Keller, Dachboden und in der Garage zurückgelassen werden. Dies sind alles bequeme Verstecke, die oft von Mietern genutzt werden, um ihren unerwünschten Schatz abzuladen. Mein Rat an Vermieter ist, stimmen Sie dem ‘Check-out’ nicht zu, bis die Immobilie zu Ihrer Zufriedenheit ‘vollständig’ geräumt ist.

Eine Sache zu beachten ist, dass es nicht notwendig ist, dass der Mieter anwesend ist, wenn der ‘Check out’ kompiliert wird. Einige Vermieter oder Agenten bevorzugen dies tatsächlich, weil sie sich auf genaue und unvoreingenommene Notizen konzentrieren können, ohne direkt dem Mieter antworten zu müssen.

Die ausgefüllte Check-out-Erklärung kann dann an den Mieter gesendet werden, oder es kann eine spätere Vereinbarung getroffen werden, um sie zu treffen, um sie durchzugehen, wenn es Unstimmigkeiten gibt. Andernfalls kann der Mieter eine unterschriebene Kopie der Check-out-Erklärung zurücksenden. Der Nachteil dieses zweistufigen Ansatzes ist, dass er zeitaufwendiger ist, da der Vermieter oder Makler eine zusätzliche Reise unternehmen muss, um den Mieter zu treffen, falls es zu Meinungsverschiedenheiten kommt. Mein Rat wäre immer, dass ein Vermieter den Check-out in der Unterkunft und am Tag des Auszugs des Mieters vereinbart. Auf diese Weise erhalten Vermieter auch eher eine signierte Kopie davon zurück. als wenn sie sich darauf verlassen müssen, dass die Mieter daran denken, es ihnen zu schicken. Wenn der Mieter sich weigert, vor Ort zu unterschreiben und darauf besteht, dass er mehr Zeit hat, um das Formular zu prüfen, kann dies eine Warnung sein, dass er eine Erklärung des Vermieters anfechten wird. Dies sollte einen Vermieter veranlassen, sicherzustellen, dass seine Beschreibungen vollständig korrekt sind und dass alle Beweise gesammelt und verifiziert werden.

‘Fair Wear & tear’ während eines Mietverhältnisses

Die häufigsten Meinungsverschiedenheiten zum Zeitpunkt des ‘Check out’ treten rund um das Thema ‘Fair Wearand Tear’ eines Mietobjekts auf. Es ist ziemlich einfach zu entscheiden, ob ein Badezimmerschrank vorhanden ist oder der Herd funktioniert. Schwieriger und subjektiver ist, ob die Flecken auf dem Schlafzimmerteppich nur das Ergebnis mehrjähriger Nutzung oder Rotweinflecken von ausgelassenen Partys sind. Es gibt nichts im Gesetz, das ‘angemessene Abnutzung’ definiert; Der Begriff ist zu weit gefasst, um gesetzlich verankert zu werden. Die Association of Residential Letting Agents (ARLA) hat jedoch einige nützliche Richtlinien für ihre Mitglieder erstellt, was zu beachten ist, wenn sie zu einer Ansicht darüber kommen. Dies sind:

• Das ursprüngliche Alter, die Qualität und der Zustand eines Objekts zu Beginn des Mietverhältnisses
• Das durchschnittliche Verhältnis von Nutzungsdauer zu Wert (Abschreibung) des Objekts
• Die angemessene erwartete Nutzung eines solchen Objekts
• Die Anzahl und Art der Bewohner der Immobilie
• Die Dauer der Mieterbelegung

Rechtlich sollte ein Vermieter weder finanziell noch materiell in einer besseren Position sein, als er es zu Beginn des Mietverhältnisses war oder als er es am Ende des Mietverhältnisses gewesen wäre tear’. Daraus folgt (und ist ein etablierter Rechtsgrundsatz), dass ein Vermieter nicht berechtigt ist, seinen Mietern die vollen Kosten dafür in Rechnung zu stellen, dass ein Teil seines Mietobjekts oder eine Einrichtung oder Ausstattung “in den Zustand zurückversetzt” wird, in dem er sich befand zu Beginn des Mietverhältnisses.” Dies würde eine Verbesserung darstellen; Geeignete Abhilfemaßnahmen, die dem Vermieter zur Verfügung stehen, könnten reichen von:

• Ersatz des beschädigten Gegenstands, wenn er entweder schwer und weitgehend über die wirtschaftliche Reparatur hinaus beschädigt ist oder sein Zustand ihn unbrauchbar macht
• Reparatur oder Reinigung
• Entschädigung für die Minderung des inhärenten Wertes des Gegenstands oder die Verkürzung seiner nützlichen normalen Lebensdauer

Es gibt eine Technik, um fairen Verschleiß zu berücksichtigen und auch Verbesserungen zu vermeiden, und es nennt sich Apportionierung. Die Aufteilung ist der Prozess, bei dem die Kosten für faire Abnutzung in messbare Teile zerlegt werden, sodass Sie den Artikeln einen monetären Wert zuweisen können, was als sehr subjektiver Prozess erscheinen kann. Es wird wahrscheinlich am besten anhand einiger sehr allgemeiner Beispiele veranschaulicht:

1. Kleinere Schäden an einem Gegenstand, ein kleiner bis mittlerer Fleck oder eine Markierung auf einem Teppich oder einer Matratze usw. – vielleicht £ 15 – £ 35, z. B. die Kosten für eine “Spot” -Reinigung oder diesen Betrag als Beitrag des Mieters zu einer vollständigen Reinigung des gesamten Gegenstands oder als Entschädigung für die Minderung. Ein kleiner bis mittelgroßer Chip oder eine Markierung, Kratzer oder Brennen auf einer Küchenarbeitsplatte – vielleicht £ 5 – £ 25. Ein Vermieter könnte natürlich entscheiden, einen neuen Artikel zu kaufen, einen neuen Teppich ablegen oder eine neue Küchenarbeitsplatte installieren zu lassen, wenn er dies wünscht, aber er kann dem Mieter nicht die vollen Kosten in Rechnung stellen. Die Kosten sollten nach den oben genannten Grundsätzen zwischen den Parteien aufgeteilt und aufgeteilt werden. Z.B. Kosten für neuen Teppich £ 500 – verteilt £ 465 an Vermieter, £ 35 an Mieter.

2. In den seltenen Fällen, in denen Schäden (an der Arbeitsplatte / dem Teppich / der Matratze / dem Gegenstand usw.) so groß oder schwerwiegend sind, dass sie das erreichbare Mietniveau / die Vermietbarkeit oder die Qualität der Immobilie beeinträchtigen, kann die am besten geeignete Abhilfe der Ersatz sein und die Kosten entsprechend dem Alter und der Nutzungsdauer des Gegenstands aufteilen. Unten sehen Sie ein Beispiel, wie dies berechnet werden kann.

(a) Kosten für einen ähnlichen Ersatzteppich / Artikel = £ 500-00
(b) Tatsächliches Alter des vorhandenen Teppichs / Artikels = 2 Jahre
(c) Durchschnittliche Nutzungsdauer dieses Teppichtyps / Artikels = 10 Jahre
(d) Restlebensdauer des Teppichs / Artikels berechnet als (c) weniger (b) = 8 Jahre
(e) Wertminderungssatz berechnet als (a) geteilt durch (c) £ 50 pro Jahr jahr
(f) Angemessene Zuteilungskosten an den Mieter berechnet als (d) mal (e)= £400.00

Was passiert, wenn es eine Meinungsverschiedenheit über die Mietkaution gibt?

Vor dem Mietkautionssystem (TDS) würde der Vermieter oder Makler, der die Kaution hält, einen Abzug vornehmen, um die Kosten des Schadens zu decken, und dann den Restbetrag den Ex-Mietern innerhalb von 10 Arbeitstagen nach Abschluss des endgültigen Check-Outs erstatten. Der Mieter würde dann entweder die Entscheidung des Vermieters akzeptieren oder die Angelegenheit vor das Bezirksgericht bringen, um den streitigen Betrag zurückzufordern. Die TDS hat dies für Mietverträge geändert, die nach dem 6. April 2007 erstellt wurden. Siehe den Abschnitt über das Mietkautionssystem ( TDS ) für detaillierte Anleitungen, was jetzt passiert.