Was ist eine Overage-Klausel?

Eine Overage-Klausel ist in der Regel in einem gewerblichen Immobilien- / Grundstückskaufvertrag enthalten und wird von der verkaufenden Partei verwendet, um zusätzliche Mittel zu erhalten, nachdem der Verkauf abgeschlossen wurde und ein vereinbartes Triggerereignis stattgefunden hat. Das Triggerereignis ist im Allgemeinen ein erhöhter Wert der Immobilie / des Grundstücks, der in der Zukunft auftritt.

Situationen, in denen eine Overage-Klausel in einem Vertrag enthalten sein könnte

Die typischen Umstände, in denen eine Overage-Klausel in einem Vertrag enthalten ist, sind:

• Wenn erwartet wird, dass das Grundstück / Grundstück saniert werden kann; oder
• Dass in Zukunft eine wertvolle Baugenehmigung erteilt werden kann.

In anderen Situationen können bestimmte Verkäufer, wie öffentliche Stellen und Wohltätigkeitsorganisationen, verpflichtet sein, die Immobilie / das Grundstück zum bestmöglichen Preis zu verkaufen, und aus diesem Grund kann eine Überschussklausel in den Vertrag aufgenommen werden.

Overage clause Trigger events

Wie bereits erwähnt, verpflichtet eine Overage-Klausel den Käufer, eine weitere Zahlung an den Verkäufer zu leisten, die einen Anteil am erhöhten Wert der Immobilie / des Grundstücks darstellt, nachdem ein vereinbartes Triggerereignis stattgefunden hat. Dieses Triggerereignis könnte sein:

• Die Erteilung der Baugenehmigung für die Entwicklung oder Änderung der Nutzung;
• Die Umsetzung der Baugenehmigung;
• Veräußerung des Grundstücks / Grundstücks zugunsten der Baugenehmigung;
• Die vorzeitige Umsetzung der Baugenehmigung und die Veräußerung des Grundstücks / Grundstücks zugunsten dieser Baugenehmigung;
• Veräußerung des Grundstücks /Grundstücks zu einem höherer Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraums; oder
• Veräußerung der abgeschlossenen Entwicklung.

Überschussklauseln ermöglichen es dem Verkäufer, zum aktuellen Marktwert der Immobilie / des Grundstücks zu verkaufen, ohne auf einen Anteil am Entwicklungspotenzial verzichten zu müssen, wenn dies tatsächlich realisiert wird.

Situationen, in denen eine Überschussklausel möglicherweise nicht vorteilhaft ist

Während Überschussbestimmungen in einigen Kaufverträgen nützlich sein können, sind sie möglicherweise nicht in allen Situationen angemessen, z:

• Wenn die Wahrscheinlichkeit, dass das Grundstück / Grundstück entwickelt wird, gering ist, können die Kosten für die Aushandlung komplexer Zahlungsbestimmungen die Wahrscheinlichkeit überwiegen, dass die Überschusszahlung jemals geleistet wird.
• Überschreitungsrückstellungen können sich auch auf den Kaufpreis auswirken, den der Käufer zu Beginn für die Immobilie / das Grundstück zu zahlen bereit ist.
• Wenn ein Käufer eine Immobilie mit der Absicht erwirbt, sie sofort zu sanieren, ist es im Allgemeinen vorzuziehen, dass der Verkäufer dem Käufer eine Option einräumt oder einen bedingten Vertrag über den Verkauf abschließt. Die Fertigstellung erfolgt erst nach Erteilung der Baugenehmigung und der Kaufpreis kann dann anhand des Verkehrswertes anhand der tatsächlich erteilten Baugenehmigung berechnet werden.

Positive und negative Overage-Klauseln

Overage-Klauseln werden manchmal als positiv oder negativ beschrieben.

• Positive Overage-Methoden beinhalten, dass der Verkäufer dem Käufer ein ausdrückliches Versprechen gibt, eine weitere Zahlung zu leisten, wenn ein bestimmtes Triggerereignis in der Zukunft stattfinden sollte. Wie die Zahlung berechnet wird und das auslösende Ereignis für die Zahlung wird im Voraus sorgfältig definiert.
• Negative Overage-Klauseln sind Klauseln, bei denen der Verkäufer eine restriktive Vereinbarung oder einen anderen Mechanismus, wie z. B. einen Lösegeldstreifen, auferlegt, der eine bestimmte Entwicklung oder Änderung der Nutzung verhindert. Der Verkäufer kann dann die Zahlung der erhöhten Gelder zu einem späteren Zeitpunkt als Gegenleistung für die Freigabe des Bundes oder den Verkauf des Lösegeldstreifens verlangen.

Rechtsberatung einholen

Da Überschreitungsklauseln in der Regel komplexe Vereinbarungen widerspiegeln, ist es immer ratsam, Rechtsberatung einzuholen, bevor sie in einen Kaufvertrag aufgenommen wird.

Die Vertragsgestaltung wird erschwert, da die Parteien alle vernünftigerweise vorhersehbaren Umstände berücksichtigen müssen, um sicherzustellen, dass die Klausel während der gesamten Laufzeit wirksam bleibt.

Es gibt auch verschiedene Möglichkeiten, wie Überschreitungsverpflichtungen formuliert und gesichert werden können, und die am besten geeignete Methode sollte entsprechend den besonderen Umständen gewählt werden. Jede Methode hat ihre eigenen Vor- und Nachteile.