Was ist eine Sunset-Klausel?

Für wen gelten Sunset clauses?

Die Verwendung der Sunset-Klausel steht dem Käufer oder dem Verkäufer offen, und jede Partei kann sich auf die Klausel berufen, wenn das Ablaufdatum überschritten ist. Einmal geltend gemacht, gilt es für beide Parteien.

Es gibt jedoch Fälle, in denen die Berufung auf die Klausel für eine Partei schwieriger sein kann als für die andere. In einigen Staaten wurde ein Gesetz verabschiedet, das es Bauträgern erschwert, sich auf die Sunset-Klausel zu berufen. Dies ist das Ergebnis von Fällen, in denen einige Entwickler die Klausel manipulieren, um die Entwicklung absichtlich bis zum Ablaufdatum zu verzögern, damit sie die Immobilie zu einem höheren Preis neu auflisten können.

Wann kann eine Sunset-Klausel angewendet werden?

In der Regel kann eine Sunset-Klausel von beiden Parteien geltend gemacht werden, wenn das Ablaufdatum verstrichen ist und die Bedingungen oder Anforderungen des Vertrags nicht erfüllt wurden. Es ist die Option einer der beiden Parteien, sich auf die Sunset-Klausel zu berufen, und dies geschieht nicht automatisch.

Kann eine Sunset Clause verlängert werden?

Es ist möglich, dass zwei Parteien eine gegenseitige Vereinbarung treffen, um die Bedingungen einer Sunset-Klausel zu verlängern.

Rechtsberatung sollte jedoch eingeholt werden, und in diesem Szenario würde die Sunset-Klausel bis zum neuen vereinbarten Datum gelten. Wenn zu diesem Zeitpunkt die Anforderungen des Vertrages noch nicht erfüllt waren, hätten beide Parteien erneut die Möglichkeit, sich auf die Klausel zu berufen und wegzugehen.

Anwaltskosten

Wie bei jeder Vertragsverhandlung können Anwaltskosten ein Faktor bei der Berufung auf eine Sunset-Klausel sein. Es wird immer eine gute Idee sein, Rechtsberatung in einer Situation zu erhalten, in der es um eine mögliche Haftung für große Geldsummen geht.

Rechtsanwälte können für ihre Dienstleistungen rund 300 US-Dollar pro Stunde verlangen, und ein Standard-Immobilienvertrag kostet in der Regel rund 900 US-Dollar, wenn er von einem Anwalt oder einem Immobilienunternehmer vorbereitet und ausgeführt wird. Es wäre vernünftig anzunehmen, dass Anwälte eine Standard-Sunset-Klausel haben, die in einen Immobilienvertrag eingefügt werden kann, wenn Sie Zeit brauchen, um Ihre aktuelle Immobilie zu verkaufen, und dass die zusätzlichen Kosten minimal wären (sagen wir $ 100). Wenn die Klausel jedoch später vom Anwalt in Ihrem Namen geltend gemacht werden müsste, könnten Sie mindestens weitere 300 US-Dollar in Betracht ziehen.

Wenn Sie einen Anwalt benötigen, um eine Sunset-Klausel zu überprüfen, die von einem Verkäufer in einen Vertrag eingefügt wurde, müssen Sie möglicherweise mehrere Stunden ihrer Zeit bezahlen, wenn sie die Geschichte und Zuverlässigkeit des Verkäufers untersuchen müssen. Dies wäre jedoch wahrscheinlich gut angelegtes Geld, es sei denn, Sie fühlten sich qualifiziert, die Untersuchungen selbst durchzuführen.

Verwendung einer Sunset-Klausel

Das Aufrufen einer Sunset-Klausel umfasst im Allgemeinen die folgenden Schritte:

1. Die Sunset-Klausel ist im Kaufvertrag enthalten und beide Parteien unterzeichnen und stimmen ihr zu.
2. Das in der Sunset-Klausel aufgeführte Ablaufdatum vergeht, ohne dass die Anforderungen des Vertrags erfüllt werden.
3. Jede Partei (der Käufer oder Verkäufer) entscheidet sich für die Berufung auf die Klausel. Dies wird in der Regel schriftlich mitgeteilt.
4. Einmal aufgerufen, treten beide Parteien vom Vertrag zurück. Alle Einzahlungen werden vollständig zurückgezahlt.

In einigen Fällen kann eine Sunset-Klausel eine Partei benachteiligen oder sogar zum Vorteil manipuliert werden. Diejenigen, die einen Kaufvertrag mit einer Sunset-Klausel abschließen (oder vorschlagen, eine hinzuzufügen), sollten sich der potenziellen Risiken bewusst sein.

Entwickler, die die Sunset-Klausel verwenden, um den Vertrag zu kündigen und die Immobilie zu einem höheren Preis wieder auf den Markt zu bringen.

• Es gibt Fälle, in denen Entwickler den Bau absichtlich verzögern, um die Sunset-Klausel aufzurufen.
• Dies kann es dem Entwickler ermöglichen, vom Kaufvertrag Abstand zu nehmen und die Immobilie zu einem höheren Preis neu aufzulisten.
• Käufer sollten sich des Risikos bewusst sein, bevor sie eine Off-the-Plan-Entwicklung unterzeichnen, und sich vorher rechtlich beraten lassen.
• Im Durchschnitt beträgt die Sunset-Klausel für Off-the-Plan-Entwicklungen etwa 18 Monate. Mehr als das kann eine rote Fahne sein.

Verkäufer, die einen anderen Käufer wählen, anstatt eine Sunset-Klausel in den Vertrag aufzunehmen.

• Wenn der Kauf einer Immobilie durch einen Käufer davon abhängt, dass er zuerst sein aktuelles Zuhause verkauft, kann er den Verkäufer bitten, eine Verfallsklausel in den Kaufvertrag aufzunehmen.
• Während dies für den Käufer von Vorteil sein kann, bietet es in einem heißen Markt wenig Anreiz für den Verkäufer.
• Stattdessen kann der Verkäufer einen anderen Käufer finden, der keine Sunset-Klausel in den Vertrag aufnehmen muss.

Beispiel Sunset-Klausel

Hier ist ein hypothetisches Szenario einer Sunset-Klausel in Aktion.

Barry und Georgie haben eine wachsende Familie und möchten an einen größeren Ort ziehen. Das Paar besitzt bereits ein eigenes Haus, aber sie müssen ihren Platz verkaufen, um sich etwas Größeres leisten zu können.

Nach unzähligen Wochenenden der offenen Tür findet das Paar endlich ein passendes Domizil in einem grünen Vorort mit guten Schulen. Sie geben ein Angebot ab, das vom Verkäufer angenommen wird. Ein Kaufvertrag wird erstellt.

In dem Wissen, dass sie ihr derzeitiges Haus verkaufen müssen, um sich das neue Haus leisten zu können, bittet Barry darum, eine Verfallsklausel in den Vertrag aufzunehmen, falls die Dinge nicht nach Plan verlaufen. Da das Paar einen guten Preis anbietet und der Verkäufer zuvor Schwierigkeiten hatte, einen Käufer zu finden, stimmt sie der Einbeziehung der Klausel zu und gibt dem Paar 90 Tage Zeit, um sein Haus zu verkaufen.

Drei Monate vergehen und das Paar hat sein jetziges Zuhause immer noch nicht verkauft. Das Paar beschließt, sich auf die Sonnenuntergangsklausel zu berufen und vom Vertrag zurückzutreten. Der Verkäufer findet einen anderen Käufer.

Diese Informationen wurden als Leitfaden erstellt und stellen keine rechtliche oder finanzielle Beratung dar. Wir empfehlen, sich vor Vertragsunterzeichnung oder Vertragsverhandlungen professionell beraten zu lassen.